04 Jul Conflictos en comunidades de propietarios: cómo puede ayudar un mediador en Barcelona
¿Problemas en tu comunidad de propietarios? Conoce cómo la mediación puede ayudar a resolver conflictos vecinales, impagos, problemas de gestión, obras pendientes y Juntas de Propietarios complejas en Barcelona.
Vivir en una comunidad de propietarios significa compartir mucho más que un edificio. Se comparten gastos, instalaciones, decisiones y, en muchas ocasiones, problemas que afectan directamente a nuestra vivienda y a nuestra calidad de vida.
Cuando una comunidad funciona correctamente, apenas somos conscientes de la importancia de una buena gestión. Los problemas empiezan cuando falta información, las cuentas no se presentan a tiempo, los acuerdos aprobados no se ejecutan, las obras se eternizan o las relaciones entre los vecinos se deterioran.
En mi actividad profesional como mediador de conflictos en Barcelona, y especialmente en el ámbito de la mediación vecinal y las comunidades de propietarios, me encuentro con situaciones muy diferentes. Sin embargo, hay determinados problemas que se repiten con más frecuencia de la que sería deseable.
Las cuentas de la comunidad deben presentarse con tiempo suficiente
Uno de los motivos habituales de conflicto en las comunidades de propietarios es la falta de información económica.
Los propietarios necesitan conocer los ingresos, los gastos, las deudas pendientes y la situación económica de la comunidad antes de pronunciarse sobre la aprobación de las cuentas.
Recibir la documentación el mismo día de la Junta de Propietarios, no disponer de ella con suficiente antelación o tener que aprobar conjuntamente las cuentas de varios ejercicios dificulta que los vecinos puedan valorar adecuadamente la gestión realizada.
Una comunidad de propietarios necesita transparencia. Y la transparencia empieza por facilitar la información necesaria para que los propietarios puedan tomar decisiones con conocimiento de causa.
Las juntas de propietarios deben celebrarse regularmente
Dejar pasar largos periodos de tiempo sin celebrar una Junta puede provocar que los problemas se acumulen.
Cuentas pendientes de aprobación, reparaciones necesarias, propietarios morosos, presupuestos, obras pendientes o problemas de convivencia deberían tratarse regularmente.
Cuando una comunidad deja los problemas pendientes durante meses o incluso años, estos no suelen desaparecer. Al contrario, normalmente se hacen más difíciles y más costosos de resolver.
Aprobar un acuerdo no es suficiente: hay que cumplirlo
Este es otro problema que aparece con frecuencia en los conflictos comunitarios.
La Junta de Propietarios aprueba una obra, una reparación o una determinada actuación, pero pasan los meses y nadie sabe exactamente qué ha ocurrido.
¿Por qué no se ha ejecutado el acuerdo?
¿Quién debía encargarse de hacerlo?
¿Se pidió el presupuesto?
¿Se encargaron los trabajos?
¿Debe volver a votarse una cuestión que ya había sido aprobada?
Una buena gestión de la comunidad no termina cuando finaliza la Junta. Los acuerdos deben quedar correctamente reflejados en el acta, pero después alguien debe responsabilizarse de realizar las gestiones necesarias para llevarlos a la práctica.
Ascensores, accesibilidad y personas con discapacidad
La instalación, rehabilitación o puesta en funcionamiento de un ascensor puede resultar fundamental para la calidad de vida de las personas que residen en un edificio.
La cuestión adquiere todavía mayor importancia cuando viven en la finca personas mayores, personas con discapacidad o vecinos con problemas importantes de salud.
En estos casos conviene analizar las obligaciones de la comunidad en materia de accesibilidad y estudiar también la posible existencia de ayudas y subvenciones públicas para la instalación, rehabilitación o mejora de ascensores.
La administración de fincas puede desempeñar aquí un papel importante, informando a los propietarios, realizando las consultas necesarias y facilitando, cuando corresponda, la tramitación de las ayudas disponibles.
Dejar pasar los años sin abordar un problema de accesibilidad puede acabar perjudicando gravemente a las personas que más necesitan una solución.
El presidente representa a la comunidad, pero no es el propietario del edificio
En algunas comunidades se produce una situación especialmente delicada: el presidente acaba concentrando progresivamente las decisiones y actuando, en la práctica, como si la gestión del edificio dependiera exclusivamente de él.
El presidente de una comunidad de propietarios tiene una función importante y necesaria. Pero debe ejercerla respetando los acuerdos de la Junta, los derechos de los propietarios y las funciones que corresponden a los demás órganos de gobierno y a la administración de fincas.
Una comunidad no pertenece al presidente. Pertenece a todos los propietarios.
La participación, la información, la transparencia y la adecuada renovación de los cargos pueden ayudar a evitar conflictos y enfrentamientos innecesarios.
Estatutos y reglamento de régimen interior: los grandes desconocidos
Muchas comunidades no saben si disponen de estatutos o de un reglamento de régimen interior. Y algunos propietarios descubren su existencia únicamente cuando aparece un conflicto.
Sin embargo, estos documentos pueden ser importantes para conocer determinadas normas de funcionamiento de la comunidad, la utilización de los elementos comunes y otras cuestiones relacionadas con la convivencia y la organización interna.
Antes de iniciar una discusión sobre determinados problemas comunitarios, conviene comprobar qué documentación existe y qué establecen las normas internas de la comunidad.
¿Qué ocurre con los propietarios morosos?
La existencia de propietarios que no pagan las cuotas o las derramas puede provocar importantes problemas económicos en una comunidad.
Cuando las deudas se acumulan, son los propietarios que cumplen regularmente con sus obligaciones quienes acaban soportando las consecuencias.
Por este motivo, las comunidades deben realizar un seguimiento adecuado de los impagos y adoptar las medidas necesarias para reclamar las cantidades pendientes.
Ahora bien, acudir directamente a los tribunales no siempre tiene que ser la primera opción. Dependiendo de las circunstancias, una negociación, una mediación u otro medio adecuado de solución de controversias puede ayudar a encontrar una solución antes de iniciar un procedimiento judicial.
El administrador de fincas tiene un papel fundamental
La administración de una comunidad no debería limitarse a cobrar recibos, pagar facturas y convocar reuniones.
Un buen administrador de fincas debe facilitar información, anticiparse a determinados problemas, realizar un seguimiento de los acuerdos adoptados, informar sobre las obligaciones de la comunidad y ayudar a que los propietarios puedan tomar decisiones con información suficiente.
También puede desempeñar un papel importante en la búsqueda de ayudas y subvenciones, la gestión de obras, la reclamación de impagos y la coordinación con los profesionales que intervienen en la comunidad.
La relación entre el presidente, el administrador de fincas y los propietarios debería basarse en la colaboración, la transparencia y una adecuada delimitación de las responsabilidades de cada uno.
¿Cómo puede ayudar un mediador en un conflicto de una comunidad de propietarios?
No todos los problemas de una comunidad deben acabar en los tribunales.
En muchas ocasiones, antes de iniciar un procedimiento judicial, resulta conveniente analizar qué está ocurriendo realmente, escuchar a las personas implicadas, ordenar los problemas pendientes y buscar soluciones que permitan recuperar un funcionamiento adecuado de la comunidad.
La intervención de un mediador especializado en conflictos de comunidades de propietarios puede ayudar a mejorar la comunicación, reducir los enfrentamientos, facilitar el diálogo entre vecinos y buscar acuerdos concretos.
La mediación también puede ser útil cuando el conflicto afecta al presidente de la comunidad, al administrador de fincas, a propietarios morosos, a problemas de convivencia, ruidos, obras, elementos comunes, accesibilidad o decisiones que llevan demasiado tiempo pendientes.
Preparar y acompañar a un propietario a una Junta especialmente compleja
Hay otra posibilidad menos conocida.
En ocasiones, un propietario tiene que asistir a una Junta en la que se van a tratar cuestiones especialmente delicadas y no sabe cómo plantearlas.
Puede llevar años intentando conseguir una solución. Puede existir un enfrentamiento con el presidente o con otros propietarios. Puede no disponer de suficiente información sobre las cuentas. O quizá se van a tomar decisiones importantes sobre obras, derramas, ascensores, accesibilidad o impagos.
En estas situaciones, la preparación previa de la Junta y el acompañamiento profesional pueden resultar especialmente útiles.
Analizar la documentación, determinar cuáles son las cuestiones prioritarias, preparar las preguntas que deben formularse y ayudar a defender los intereses del propietario de forma constructiva puede evitar que la reunión termine convirtiéndose en un nuevo enfrentamiento sin resultados.
Los conflictos en las comunidades de propietarios no deberían dejarse crecer
Una cuenta que no se explica.
Una obra aprobada que nunca se ejecuta.
Un ascensor que no funciona.
Una deuda que nadie reclama.
Un presidente que toma decisiones sin contar suficientemente con los propietarios.
Una Junta en la que los vecinos ya no son capaces de escucharse.
Son situaciones que, si no se abordan a tiempo, pueden acabar provocando años de enfrentamientos, procedimientos judiciales y gastos innecesarios.
En muchos casos, intervenir antes permite ordenar los problemas, recuperar el diálogo y buscar soluciones.
Como abogado y mediador de conflictos en Barcelona, intervengo en conflictos relacionados con comunidades de propietarios y problemas entre vecinos, ayudando a propietarios, presidentes y comunidades a analizar la situación y buscar vías que permitan avanzar.
También ofrezco servicios de preparación y acompañamiento profesional a propietarios que deben afrontar Juntas de Propietarios especialmente complejas.
Si tienes un conflicto en tu comunidad de propietarios, existen problemas que llevan demasiado tiempo sin resolverse o necesitas preparar tu participación en una Junta especialmente difícil, puedes contactar conmigo para analizar tu situación y valorar las posibles vías de actuación.
Daniel Sererols Villalón
Abogado y mediador de conflictos en Barcelona
Tel. 661.463.306
