04 Juil Conflits dans les copropriétés : comment un médiateur peut-il aider à Barcelone ?
Des problèmes dans votre copropriété ? Découvrez comment la médiation peut aider à résoudre les conflits de voisinage, les impayés, les problèmes de gestion, les travaux en attente et les assemblées de copropriétaires complexes à Barcelone.
Vivre dans une copropriété signifie partager bien plus qu’un immeuble. On partage des dépenses, des installations, des décisions et, bien souvent, des problèmes qui affectent directement notre logement et notre qualité de vie.
Lorsqu’une copropriété fonctionne correctement, nous sommes à peine conscients de l’importance d’une bonne gestion. Les problèmes commencent lorsque l’information fait défaut, que les comptes ne sont pas présentés à temps, que les décisions approuvées ne sont pas exécutées, que les travaux s’éternisent ou que les relations entre voisins se détériorent.
Dans mon activité professionnelle de médiateur de conflits à Barcelone, et plus particulièrement dans le domaine de la médiation de voisinage et des copropriétés, je rencontre des situations très différentes. Cependant, certains problèmes se répètent plus fréquemment qu’il ne serait souhaitable.
Les comptes de la copropriété doivent être présentés suffisamment à l’avance
L’un des motifs habituels de conflit dans les copropriétés est le manque d’information économique.
Les copropriétaires ont besoin de connaître les recettes, les dépenses, les dettes en cours et la situation économique de la copropriété avant de se prononcer sur l’approbation des comptes.
Recevoir les documents le jour même de l’assemblée des copropriétaires, ne pas en disposer suffisamment à l’avance ou devoir approuver conjointement les comptes de plusieurs exercices rend plus difficile pour les copropriétaires l’évaluation correcte de la gestion réalisée.
Une copropriété a besoin de transparence. Et la transparence commence par la communication des informations nécessaires pour que les copropriétaires puissent prendre des décisions en connaissance de cause.
Les assemblées de copropriétaires doivent être organisées régulièrement
Laisser passer de longues périodes sans organiser d’assemblée peut entraîner une accumulation des problèmes.
Comptes en attente d’approbation, réparations nécessaires, copropriétaires débiteurs, budgets, travaux en attente ou problèmes de coexistence devraient être traités régulièrement.
Lorsqu’une copropriété laisse les problèmes en suspens pendant des mois, voire des années, ceux-ci ne disparaissent généralement pas. Au contraire, ils deviennent normalement plus difficiles et plus coûteux à résoudre.
Approuver une décision ne suffit pas : il faut l’exécuter
Il s’agit d’un autre problème qui apparaît fréquemment dans les conflits de copropriété.
L’assemblée des copropriétaires approuve des travaux, une réparation ou une intervention déterminée, mais les mois passent et personne ne sait exactement ce qui s’est produit.
Pourquoi la décision n’a-t-elle pas été exécutée ?
Qui devait se charger de son exécution ?
Le devis a-t-il été demandé ?
Les travaux ont-ils été commandés ?
Faut-il voter à nouveau sur une question qui avait déjà été approuvée ?
Une bonne gestion de la copropriété ne s’arrête pas à la fin de l’assemblée. Les décisions doivent être correctement consignées dans le procès-verbal, mais quelqu’un doit ensuite se charger d’effectuer les démarches nécessaires pour les mettre en œuvre.
Ascenseurs, accessibilité et personnes en situation de handicap
L’installation, la rénovation ou la mise en service d’un ascenseur peut être fondamentale pour la qualité de vie des personnes résidant dans un immeuble.
Cette question revêt une importance encore plus grande lorsque des personnes âgées, des personnes en situation de handicap ou des voisins souffrant de problèmes de santé importants vivent dans l’immeuble.
Dans ces situations, il convient d’analyser les obligations de la copropriété en matière d’accessibilité et d’étudier également l’existence éventuelle d’aides et de subventions publiques pour l’installation, la rénovation ou l’amélioration des ascenseurs.
L’administration de la copropriété peut jouer ici un rôle important en informant les copropriétaires, en effectuant les consultations nécessaires et en facilitant, le cas échéant, les démarches relatives aux aides disponibles.
Laisser passer les années sans traiter un problème d’accessibilité peut finir par porter gravement préjudice aux personnes qui ont le plus besoin d’une solution.
Le président représente la copropriété, mais il n’est pas propriétaire de l’immeuble
Dans certaines copropriétés, une situation particulièrement délicate se produit : le président finit par concentrer progressivement les décisions et par agir, dans la pratique, comme si la gestion de l’immeuble dépendait exclusivement de lui.
Le président d’une copropriété exerce une fonction importante et nécessaire. Mais il doit l’exercer en respectant les décisions de l’assemblée, les droits des copropriétaires et les fonctions qui correspondent aux autres organes de gouvernance et à l’administration de la copropriété.
Une copropriété n’appartient pas au président. Elle appartient à l’ensemble des copropriétaires.
La participation, l’information, la transparence et le renouvellement approprié des fonctions peuvent contribuer à éviter les conflits et les affrontements inutiles.
Statuts et règlement intérieur : les grands méconnus
De nombreuses copropriétés ignorent si elles disposent de statuts ou d’un règlement intérieur. Et certains copropriétaires n’en découvrent l’existence que lorsqu’un conflit survient.
Cependant, ces documents peuvent être importants pour connaître certaines règles de fonctionnement de la copropriété, l’utilisation des parties communes et d’autres questions liées à la coexistence et à l’organisation interne.
Avant d’entamer une discussion sur certains problèmes de copropriété, il convient de vérifier quels documents existent et ce que prévoient les règles internes de la copropriété.
Que se passe-t-il avec les copropriétaires débiteurs ?
L’existence de copropriétaires qui ne paient pas leurs charges ou les appels de fonds peut provoquer d’importants problèmes économiques au sein d’une copropriété.
Lorsque les dettes s’accumulent, ce sont les copropriétaires qui respectent régulièrement leurs obligations qui finissent par en supporter les conséquences.
Pour cette raison, les copropriétés doivent assurer un suivi approprié des impayés et adopter les mesures nécessaires pour réclamer les sommes dues.
Toutefois, saisir directement les tribunaux ne doit pas toujours être la première option. Selon les circonstances, une négociation, une médiation ou un autre mode approprié de résolution des différends peut contribuer à trouver une solution avant d’engager une procédure judiciaire.
L’administrateur de la copropriété joue un rôle fondamental
L’administration d’une copropriété ne devrait pas se limiter à encaisser les charges, payer les factures et convoquer les assemblées.
Un bon administrateur de copropriété doit fournir des informations, anticiper certains problèmes, assurer le suivi des décisions adoptées, informer sur les obligations de la copropriété et aider les copropriétaires à prendre leurs décisions en disposant d’informations suffisantes.
Il peut également jouer un rôle important dans la recherche d’aides et de subventions, la gestion des travaux, le recouvrement des impayés et la coordination avec les professionnels intervenant dans la copropriété.
La relation entre le président, l’administrateur de la copropriété et les copropriétaires devrait être fondée sur la collaboration, la transparence et une répartition claire des responsabilités de chacun.
Comment un médiateur peut-il aider dans un conflit au sein d’une copropriété ?
Tous les problèmes d’une copropriété ne doivent pas finir devant les tribunaux.
Dans de nombreux cas, avant d’engager une procédure judiciaire, il convient d’analyser ce qui se passe réellement, d’écouter les personnes concernées, d’organiser les problèmes en suspens et de rechercher des solutions permettant de rétablir un fonctionnement adéquat de la copropriété.
L’intervention d’un médiateur spécialisé dans les conflits de copropriété peut contribuer à améliorer la communication, à réduire les affrontements, à faciliter le dialogue entre voisins et à rechercher des accords concrets.
La médiation peut également être utile lorsque le conflit concerne le président de la copropriété, l’administrateur, des copropriétaires débiteurs, des problèmes de coexistence, des nuisances sonores, des travaux, des parties communes, l’accessibilité ou des décisions qui sont en suspens depuis trop longtemps.
Préparer et accompagner un copropriétaire à une assemblée particulièrement complexe
Il existe une autre possibilité, moins connue.
Il arrive qu’un copropriétaire doive assister à une assemblée au cours de laquelle des questions particulièrement délicates seront abordées et qu’il ne sache pas comment les présenter.
Il peut essayer depuis des années d’obtenir une solution. Il peut exister un conflit avec le président ou avec d’autres copropriétaires. Il peut ne pas disposer d’informations suffisantes sur les comptes. Ou peut-être que des décisions importantes doivent être prises concernant des travaux, des appels de fonds, des ascenseurs, l’accessibilité ou des impayés.
Dans ces situations, la préparation préalable de l’assemblée et l’accompagnement professionnel peuvent être particulièrement utiles.
Analyser les documents, déterminer les questions prioritaires, préparer les questions qui doivent être posées et aider à défendre les intérêts du copropriétaire de manière constructive peut éviter que la réunion ne se transforme en un nouvel affrontement sans résultat.
Les conflits dans les copropriétés ne devraient pas être laissés sans solution
Des comptes qui ne sont pas expliqués.
Des travaux approuvés qui ne sont jamais exécutés.
Un ascenseur qui ne fonctionne pas.
Une dette que personne ne réclame.
Un président qui prend des décisions sans suffisamment tenir compte des copropriétaires.
Une assemblée au cours de laquelle les voisins ne sont plus capables de s’écouter.
Ce sont des situations qui, si elles ne sont pas traitées à temps, peuvent finir par provoquer des années d’affrontements, des procédures judiciaires et des dépenses inutiles.
Dans de nombreux cas, intervenir plus tôt permet d’organiser les problèmes, de rétablir le dialogue et de rechercher des solutions.
En tant qu’avocat et médiateur de conflits à Barcelone, j’interviens dans les conflits liés aux copropriétés et aux problèmes entre voisins, en aidant les copropriétaires, les présidents et les copropriétés à analyser la situation et à rechercher des voies permettant d’avancer.
Je propose également des services de préparation et d’accompagnement professionnel aux copropriétaires qui doivent faire face à des assemblées de copropriétaires particulièrement complexes.
Si vous rencontrez un conflit au sein de votre copropriété, si certains problèmes restent sans solution depuis trop longtemps ou si vous avez besoin de préparer votre participation à une assemblée particulièrement difficile, vous pouvez me contacter afin d’analyser votre situation et d’évaluer les différentes voies d’action possibles.
Daniel Sererols Villalón
Avocat et médiateur de conflits à Barcelone
Tél. 661.463.306
daniel@mediadorconflictos.com
