04 jul. Conflictes en comunitats de propietaris: com pot ajudar un mediador a Barcelona
Problemes a la teva comunitat de propietaris? Descobreix com la mediació pot ajudar a resoldre conflictes veïnals, impagaments, problemes de gestió, obres pendents i juntes de propietaris complexes a Barcelona.
Viure en una comunitat de propietaris significa compartir molt més que un edifici. Es comparteixen despeses, instal·lacions, decisions i, en moltes ocasions, problemes que afecten directament el nostre habitatge i la nostra qualitat de vida.
Quan una comunitat funciona correctament, gairebé no som conscients de la importància d’una bona gestió. Els problemes comencen quan falta informació, els comptes no es presenten a temps, els acords aprovats no s’executen, les obres s’eternitzen o les relacions entre els veïns es deterioren.
En la meva activitat professional com a mediador de conflictes a Barcelona, i especialment en l’àmbit de la mediació veïnal i les comunitats de propietaris, em trobo amb situacions molt diferents. Tanmateix, hi ha determinats problemes que es repeteixen amb més freqüència del que seria desitjable.
Els comptes de la comunitat s’han de presentar amb prou antelació
Un dels motius habituals de conflicte en les comunitats de propietaris és la manca d’informació econòmica.
Els propietaris necessiten conèixer els ingressos, les despeses, els deutes pendents i la situació econòmica de la comunitat abans de pronunciar-se sobre l’aprovació dels comptes.
Rebre la documentació el mateix dia de la Junta de Propietaris, no disposar-ne amb prou antelació o haver d’aprovar conjuntament els comptes de diversos exercicis dificulta que els veïns puguin valorar adequadament la gestió realitzada.
Una comunitat de propietaris necessita transparència. I la transparència comença per facilitar la informació necessària perquè els propietaris puguin prendre decisions amb coneixement de causa.
Les juntes de propietaris s’han de celebrar regularment
Deixar passar llargs períodes de temps sense celebrar una Junta pot provocar que els problemes s’acumulin.
Comptes pendents d’aprovació, reparacions necessàries, propietaris morosos, pressupostos, obres pendents o problemes de convivència s’haurien de tractar regularment.
Quan una comunitat deixa els problemes pendents durant mesos o fins i tot anys, aquests no solen desaparèixer. Al contrari, normalment es fan més difícils i més costosos de resoldre.
Aprovar un acord no és suficient: cal complir-lo
Aquest és un altre problema que apareix amb freqüència en els conflictes comunitaris.
La Junta de Propietaris aprova una obra, una reparació o una determinada actuació, però passen els mesos i ningú sap exactament què ha passat.
Per què no s’ha executat l’acord?
Qui s’havia d’encarregar de fer-ho?
Es va demanar el pressupost?
Es van encarregar els treballs?
S’ha de tornar a votar una qüestió que ja havia estat aprovada?
Una bona gestió de la comunitat no acaba quan finalitza la Junta. Els acords han de quedar correctament reflectits a l’acta, però després algú s’ha de responsabilitzar de dur a terme les gestions necessàries per portar-los a la pràctica.
Ascensors, accessibilitat i persones amb discapacitat
La instal·lació, rehabilitació o posada en funcionament d’un ascensor pot resultar fonamental per a la qualitat de vida de les persones que resideixen en un edifici.
La qüestió adquireix encara més importància quan a la finca hi viuen persones grans, persones amb discapacitat o veïns amb problemes importants de salut.
En aquests casos convé analitzar les obligacions de la comunitat en matèria d’accessibilitat i estudiar també la possible existència d’ajuts i subvencions públiques per a la instal·lació, rehabilitació o millora d’ascensors.
L’administració de finques pot tenir aquí un paper important, informant els propietaris, realitzant les consultes necessàries i facilitant, quan correspongui, la tramitació dels ajuts disponibles.
Deixar passar els anys sense abordar un problema d’accessibilitat pot acabar perjudicant greument les persones que més necessiten una solució.
El president representa la comunitat, però no és el propietari de l’edifici
En algunes comunitats es produeix una situació especialment delicada: el president acaba concentrant progressivament les decisions i actuant, a la pràctica, com si la gestió de l’edifici depengués exclusivament d’ell.
El president d’una comunitat de propietaris té una funció important i necessària. Però l’ha d’exercir respectant els acords de la Junta, els drets dels propietaris i les funcions que corresponen als altres òrgans de govern i a l’administració de finques.
Una comunitat no pertany al president. Pertany a tots els propietaris.
La participació, la informació, la transparència i l’adequada renovació dels càrrecs poden ajudar a evitar conflictes i enfrontaments innecessaris.
Estatuts i reglament de règim interior: els grans desconeguts
Moltes comunitats no saben si disposen d’estatuts o d’un reglament de règim interior. I alguns propietaris en descobreixen l’existència únicament quan apareix un conflicte.
Tanmateix, aquests documents poden ser importants per conèixer determinades normes de funcionament de la comunitat, la utilització dels elements comuns i altres qüestions relacionades amb la convivència i l’organització interna.
Abans d’iniciar una discussió sobre determinats problemes comunitaris, convé comprovar quina documentació existeix i què estableixen les normes internes de la comunitat.
Què passa amb els propietaris morosos?
L’existència de propietaris que no paguen les quotes o les derrames pot provocar importants problemes econòmics en una comunitat.
Quan els deutes s’acumulen, són els propietaris que compleixen regularment les seves obligacions els qui acaben suportant-ne les conseqüències.
Per aquest motiu, les comunitats han de fer un seguiment adequat dels impagaments i adoptar les mesures necessàries per reclamar les quantitats pendents.
Ara bé, acudir directament als tribunals no sempre ha de ser la primera opció. Depenent de les circumstàncies, una negociació, una mediació o un altre mitjà adequat de solució de controvèrsies pot ajudar a trobar una solució abans d’iniciar un procediment judicial.
L’administrador de finques té un paper fonamental
L’administració d’una comunitat no s’hauria de limitar a cobrar rebuts, pagar factures i convocar reunions.
Un bon administrador de finques ha de facilitar informació, anticipar-se a determinats problemes, fer un seguiment dels acords adoptats, informar sobre les obligacions de la comunitat i ajudar perquè els propietaris puguin prendre decisions amb informació suficient.
També pot tenir un paper important en la recerca d’ajuts i subvencions, la gestió d’obres, la reclamació d’impagaments i la coordinació amb els professionals que intervenen en la comunitat.
La relació entre el president, l’administrador de finques i els propietaris s’hauria de basar en la col·laboració, la transparència i una adequada delimitació de les responsabilitats de cadascú.
Com pot ajudar un mediador en un conflicte d’una comunitat de propietaris?
No tots els problemes d’una comunitat han d’acabar als tribunals.
En moltes ocasions, abans d’iniciar un procediment judicial, resulta convenient analitzar què està passant realment, escoltar les persones implicades, ordenar els problemes pendents i buscar solucions que permetin recuperar un funcionament adequat de la comunitat.
La intervenció d’un mediador especialitzat en conflictes de comunitats de propietaris pot ajudar a millorar la comunicació, reduir els enfrontaments, facilitar el diàleg entre veïns i buscar acords concrets.
La mediació també pot ser útil quan el conflicte afecta el president de la comunitat, l’administrador de finques, propietaris morosos, problemes de convivència, sorolls, obres, elements comuns, accessibilitat o decisions que fa massa temps que estan pendents.
Preparar i acompanyar un propietari a una Junta especialment complexa
Hi ha una altra possibilitat menys coneguda.
En ocasions, un propietari ha d’assistir a una Junta en la qual s’han de tractar qüestions especialment delicades i no sap com plantejar-les.
Pot portar anys intentant aconseguir una solució. Pot existir un enfrontament amb el president o amb altres propietaris. Pot no disposar de prou informació sobre els comptes. O potser s’han de prendre decisions importants sobre obres, derrames, ascensors, accessibilitat o impagaments.
En aquestes situacions, la preparació prèvia de la Junta i l’acompanyament professional poden resultar especialment útils.
Analitzar la documentació, determinar quines són les qüestions prioritàries, preparar les preguntes que s’han de formular i ajudar a defensar els interessos del propietari de manera constructiva pot evitar que la reunió acabi convertint-se en un nou enfrontament sense resultats.
Els conflictes en les comunitats de propietaris no s’haurien de deixar créixer
Un compte que no s’explica.
Una obra aprovada que mai no s’executa.
Un ascensor que no funciona.
Un deute que ningú reclama.
Un president que pren decisions sense comptar prou amb els propietaris.
Una Junta en què els veïns ja no són capaços d’escoltar-se.
Són situacions que, si no s’aborden a temps, poden acabar provocant anys d’enfrontaments, procediments judicials i despeses innecessàries.
En molts casos, intervenir abans permet ordenar els problemes, recuperar el diàleg i buscar solucions.
Com a advocat i mediador de conflictes a Barcelona, intervinc en conflictes relacionats amb comunitats de propietaris i problemes entre veïns, ajudant propietaris, presidents i comunitats a analitzar la situació i buscar vies que permetin avançar.
També ofereixo serveis de preparació i acompanyament professional a propietaris que han d’afrontar Juntes de Propietaris especialment complexes.
Si tens un conflicte a la teva comunitat de propietaris, hi ha problemes que fa massa temps que no es resolen o necessites preparar la teva participació en una Junta especialment difícil, pots contactar amb mi per analitzar la teva situació i valorar les possibles vies d’actuació.
Daniel Sererols Villalón
Advocat i mediador de conflictes a Barcelona
Tel. 661.63.306
daniel@mediadorconflictos.com
Problemes a la teva comunitat de propietaris? Descobreix com la mediació pot ajudar a resoldre conflictes veïnals, impagaments, problemes de gestió, obres pendents i juntes de propietaris complexes a Barcelona.
Viure en una comunitat de propietaris significa compartir molt més que un edifici. Es comparteixen despeses, instal·lacions, decisions i, en moltes ocasions, problemes que afecten directament el nostre habitatge i la nostra qualitat de vida.
Quan una comunitat funciona correctament, gairebé no som conscients de la importància d’una bona gestió. Els problemes comencen quan falta informació, els comptes no es presenten a temps, els acords aprovats no s’executen, les obres s’eternitzen o les relacions entre els veïns es deterioren.
En la meva activitat professional com a mediador de conflictes a Barcelona, i especialment en l’àmbit de la mediació veïnal i les comunitats de propietaris, em trobo amb situacions molt diferents. Tanmateix, hi ha determinats problemes que es repeteixen amb més freqüència del que seria desitjable.
Els comptes de la comunitat s’han de presentar amb prou antelació
Un dels motius habituals de conflicte en les comunitats de propietaris és la manca d’informació econòmica.
Els propietaris necessiten conèixer els ingressos, les despeses, els deutes pendents i la situació econòmica de la comunitat abans de pronunciar-se sobre l’aprovació dels comptes.
Rebre la documentació el mateix dia de la Junta de Propietaris, no disposar-ne amb prou antelació o haver d’aprovar conjuntament els comptes de diversos exercicis dificulta que els veïns puguin valorar adequadament la gestió realitzada.
Una comunitat de propietaris necessita transparència. I la transparència comença per facilitar la informació necessària perquè els propietaris puguin prendre decisions amb coneixement de causa.
Les juntes de propietaris s’han de celebrar regularment
Deixar passar llargs períodes de temps sense celebrar una Junta pot provocar que els problemes s’acumulin.
Comptes pendents d’aprovació, reparacions necessàries, propietaris morosos, pressupostos, obres pendents o problemes de convivència s’haurien de tractar regularment.
Quan una comunitat deixa els problemes pendents durant mesos o fins i tot anys, aquests no solen desaparèixer. Al contrari, normalment es fan més difícils i més costosos de resoldre.
Aprovar un acord no és suficient: cal complir-lo
Aquest és un altre problema que apareix amb freqüència en els conflictes comunitaris.
La Junta de Propietaris aprova una obra, una reparació o una determinada actuació, però passen els mesos i ningú sap exactament què ha passat.
Per què no s’ha executat l’acord?
Qui s’havia d’encarregar de fer-ho?
Es va demanar el pressupost?
Es van encarregar els treballs?
S’ha de tornar a votar una qüestió que ja havia estat aprovada?
Una bona gestió de la comunitat no acaba quan finalitza la Junta. Els acords han de quedar correctament reflectits a l’acta, però després algú s’ha de responsabilitzar de dur a terme les gestions necessàries per portar-los a la pràctica.
Ascensors, accessibilitat i persones amb discapacitat
La instal·lació, rehabilitació o posada en funcionament d’un ascensor pot resultar fonamental per a la qualitat de vida de les persones que resideixen en un edifici.
La qüestió adquireix encara més importància quan a la finca hi viuen persones grans, persones amb discapacitat o veïns amb problemes importants de salut.
En aquests casos convé analitzar les obligacions de la comunitat en matèria d’accessibilitat i estudiar també la possible existència d’ajuts i subvencions públiques per a la instal·lació, rehabilitació o millora d’ascensors.
L’administració de finques pot tenir aquí un paper important, informant els propietaris, realitzant les consultes necessàries i facilitant, quan correspongui, la tramitació dels ajuts disponibles.
Deixar passar els anys sense abordar un problema d’accessibilitat pot acabar perjudicant greument les persones que més necessiten una solució.
El president representa la comunitat, però no és el propietari de l’edifici
En algunes comunitats es produeix una situació especialment delicada: el president acaba concentrant progressivament les decisions i actuant, a la pràctica, com si la gestió de l’edifici depengués exclusivament d’ell.
El president d’una comunitat de propietaris té una funció important i necessària. Però l’ha d’exercir respectant els acords de la Junta, els drets dels propietaris i les funcions que corresponen als altres òrgans de govern i a l’administració de finques.
Una comunitat no pertany al president. Pertany a tots els propietaris.
La participació, la informació, la transparència i l’adequada renovació dels càrrecs poden ajudar a evitar conflictes i enfrontaments innecessaris.
Estatuts i reglament de règim interior: els grans desconeguts
Moltes comunitats no saben si disposen d’estatuts o d’un reglament de règim interior. I alguns propietaris en descobreixen l’existència únicament quan apareix un conflicte.
Tanmateix, aquests documents poden ser importants per conèixer determinades normes de funcionament de la comunitat, la utilització dels elements comuns i altres qüestions relacionades amb la convivència i l’organització interna.
Abans d’iniciar una discussió sobre determinats problemes comunitaris, convé comprovar quina documentació existeix i què estableixen les normes internes de la comunitat.
Què passa amb els propietaris morosos?
L’existència de propietaris que no paguen les quotes o les derrames pot provocar importants problemes econòmics en una comunitat.
Quan els deutes s’acumulen, són els propietaris que compleixen regularment les seves obligacions els qui acaben suportant-ne les conseqüències.
Per aquest motiu, les comunitats han de fer un seguiment adequat dels impagaments i adoptar les mesures necessàries per reclamar les quantitats pendents.
Ara bé, acudir directament als tribunals no sempre ha de ser la primera opció. Depenent de les circumstàncies, una negociació, una mediació o un altre mitjà adequat de solució de controvèrsies pot ajudar a trobar una solució abans d’iniciar un procediment judicial.
L’administrador de finques té un paper fonamental
L’administració d’una comunitat no s’hauria de limitar a cobrar rebuts, pagar factures i convocar reunions.
Un bon administrador de finques ha de facilitar informació, anticipar-se a determinats problemes, fer un seguiment dels acords adoptats, informar sobre les obligacions de la comunitat i ajudar perquè els propietaris puguin prendre decisions amb informació suficient.
També pot tenir un paper important en la recerca d’ajuts i subvencions, la gestió d’obres, la reclamació d’impagaments i la coordinació amb els professionals que intervenen en la comunitat.
La relació entre el president, l’administrador de finques i els propietaris s’hauria de basar en la col·laboració, la transparència i una adequada delimitació de les responsabilitats de cadascú.
Com pot ajudar un mediador en un conflicte d’una comunitat de propietaris?
No tots els problemes d’una comunitat han d’acabar als tribunals.
En moltes ocasions, abans d’iniciar un procediment judicial, resulta convenient analitzar què està passant realment, escoltar les persones implicades, ordenar els problemes pendents i buscar solucions que permetin recuperar un funcionament adequat de la comunitat.
La intervenció d’un mediador especialitzat en conflictes de comunitats de propietaris pot ajudar a millorar la comunicació, reduir els enfrontaments, facilitar el diàleg entre veïns i buscar acords concrets.
La mediació també pot ser útil quan el conflicte afecta el president de la comunitat, l’administrador de finques, propietaris morosos, problemes de convivència, sorolls, obres, elements comuns, accessibilitat o decisions que fa massa temps que estan pendents.
Preparar i acompanyar un propietari a una Junta especialment complexa
Hi ha una altra possibilitat menys coneguda.
En ocasions, un propietari ha d’assistir a una Junta en la qual s’han de tractar qüestions especialment delicades i no sap com plantejar-les.
Pot portar anys intentant aconseguir una solució. Pot existir un enfrontament amb el president o amb altres propietaris. Pot no disposar de prou informació sobre els comptes. O potser s’han de prendre decisions importants sobre obres, derrames, ascensors, accessibilitat o impagaments.
En aquestes situacions, la preparació prèvia de la Junta i l’acompanyament professional poden resultar especialment útils.
Analitzar la documentació, determinar quines són les qüestions prioritàries, preparar les preguntes que s’han de formular i ajudar a defensar els interessos del propietari de manera constructiva pot evitar que la reunió acabi convertint-se en un nou enfrontament sense resultats.
Els conflictes en les comunitats de propietaris no s’haurien de deixar créixer
Un compte que no s’explica.
Una obra aprovada que mai no s’executa.
Un ascensor que no funciona.
Un deute que ningú reclama.
Un president que pren decisions sense comptar prou amb els propietaris.
Una Junta en què els veïns ja no són capaços d’escoltar-se.
Són situacions que, si no s’aborden a temps, poden acabar provocant anys d’enfrontaments, procediments judicials i despeses innecessàries.
En molts casos, intervenir abans permet ordenar els problemes, recuperar el diàleg i buscar solucions.
Com a advocat i mediador de conflictes a Barcelona, intervinc en conflictes relacionats amb comunitats de propietaris i problemes entre veïns, ajudant propietaris, presidents i comunitats a analitzar la situació i buscar vies que permetin avançar.
També ofereixo serveis de preparació i acompanyament professional a propietaris que han d’afrontar Juntes de Propietaris especialment complexes.
Si tens un conflicte a la teva comunitat de propietaris, hi ha problemes que fa massa temps que no es resolen o necessites preparar la teva participació en una Junta especialment difícil, pots contactar amb mi per analitzar la teva situació i valorar les possibles vies d’actuació.
Daniel Sererols Villalón
Advocat i mediador de conflictes a Barcelona
Tel. 661.463.306
daniel@mediadorconflictos.com
