05 set. Quan apareixen problemes després de signar les arres
Quan apareixen problemes després de signar les arres: el valor de la mediació en els conflictes immobiliaris
Comprar un local per iniciar o continuar una activitat empresarial suposa molt més que adquirir un immoble. Hi ha una inversió econòmica, evidentment, però també un projecte professional, unes expectatives i, en moltes ocasions, mesos de feina abans d’arribar al moment de la compra.
Què passa quan, després d’haver signat unes arres i haver avançat en l’operació, comencen a aparèixer problemes importants que el comprador no havia pogut apreciar en les visites realitzades abans de prendre la seva decisió?
És una situació que pot acabar fàcilment en un conflicte entre comprador i venedor. I es pot complicar encara més quan l’operació no comprèn únicament la compravenda de l’immoble, sinó també el traspàs del negoci que s’hi desenvolupa.
Recentment he tingut ocasió d’intervenir com a mediador en un conflicte d’aquestes característiques. Evidentment, per raons de confidencialitat, no entraré en cap dada que permeti identificar les persones, l’establiment o l’operació. Però l’experiència em sembla interessant per reflexionar sobre un àmbit en què la mediació pot resultar especialment útil: els conflictes derivats de compravendes immobiliàries, contractes d’arres i traspassos de negocis.
Quan una sola operació conté en realitat dues operacions
El primer element que feia especialment interessant el cas era que existien dues operacions estretament relacionades. D’una banda, s’havia acordat la compravenda d’un local i, de l’altra, la transmissió de l’activitat empresarial que es desenvolupava en aquell establiment, amb les seves instal·lacions, equipaments i altres elements vinculats al funcionament del negoci.
Des de la perspectiva del comprador, totes dues coses formaven part d’un mateix projecte: adquirir un establiment en el qual poder continuar desenvolupant una determinada activitat econòmica. I aquí apareix una qüestió fonamental, perquè quan algú compra un local per destinar-lo a una activitat concreta, l’estat real de l’immoble i de les seves instal·lacions pot tenir una importància decisiva. No és el mateix comprar un espai buit que adquirir un local associat a un negoci que es pretén mantenir en funcionament.
Allò que no sempre es veu en les primeres visites
Abans de comprometre’s en la compra d’un immoble, el més habitual és visitar-lo, observar-ne l’estat i valorar si respon al que estem buscant. En el cas que serveix de punt de partida per a aquesta reflexió també va ser així: el comprador havia visitat l’establiment abans d’avançar en l’operació i de signar les arres.
Tanmateix, una visita a un local, fins i tot més d’una, no sempre permet conèixer amb profunditat el seu estat real. Va ser posteriorment, a mesura que l’operació avançava i la part compradora anava entrant amb més freqüència a l’establiment, hi romania més temps i coneixia d’una manera molt més directa les seves instal·lacions i el seu funcionament, quan es van començar a detectar determinades circumstàncies que no s’havien advertit inicialment.
Precisament una de les particularitats d’aquestes situacions és que els problemes poden anar aflorant progressivament. Determinades humitats poden no resultar evidents en les primeres visites; algunes deficiències higièniques o de manteniment requereixen un coneixement més detingut de l’establiment, i l’estat real de certes instal·lacions o elements tècnics pot no apreciar-se fins que es comença a observar el seu funcionament i manteniment amb més profunditat.
En el cas que inspira aquesta reflexió van anar apareixent problemes importants d’humitats, qüestions sanitàries i de manteniment i determinades incidències relacionades amb instal·lacions i elements tècnics vinculats a l’activitat. El que és rellevant, des del punt de vista del conflicte, és que aquestes circumstàncies no havien estat advertides pel comprador durant les visites prèvies i van anar modificant progressivament la percepció que tenia d’allò que estava adquirint.
Quan les arres ja estan signades
El problema adquireix una altra dimensió quan, en començar a detectar-se aquestes circumstàncies, l’operació ja es troba molt avançada. Pot existir un contracte d’arres, haver-se lliurat una quantitat important de diners i fins i tot haver-se iniciat determinades actuacions encaminades a preparar la futura activitat.
És aleshores quan la percepció de les parts pot començar a separar-se. El venedor pot considerar que el comprador va visitar l’immoble, coneixia allò que estava adquirint i va assumir un compromís contractual. El comprador, en canvi, pot entendre que determinades deficiències rellevants no eren apreciables en aquelles visites inicials i que, si hagués conegut prèviament la seva veritable dimensió i el cost necessari per solucionar-les, probablement la seva decisió hauria estat diferent.
Una operació que fins aquell moment semblava encaminada a tancar-se es pot transformar així en un conflicte en què, a més de les qüestions econòmiques, comencen a aparèixer diferents interpretacions sobre el que ha succeït i sobre les obligacions assumides per cada part.
Vicis ocults i manca de conformitat: la importància de no treure conclusions precipitades
En situacions d’aquest tipus acostuma a aparèixer ràpidament l’expressió «vicis ocults». És comprensible, perquè és un terme molt conegut quan, després d’avançar en una compravenda, es descobreixen defectes que no s’havien apreciat anteriorment. Tanmateix, des del punt de vista jurídic convé ser prudents i analitzar cada situació concreta.
Que el comprador descobreixi posteriorment determinats problemes no significa automàticament que existeixi una causa suficient per resoldre l’operació. Caldrà estudiar quins defectes existien, des de quan, si es podien detectar raonablement abans de contractar, quina és la seva gravetat, què s’havia pactat, quina informació s’havia facilitat i fins a quin punt aquestes circumstàncies afecten l’ús que es pretenia donar a l’immoble.
A Catalunya, a més, la regulació de la compravenda presta una atenció especial al concepte de conformitat del bé amb el contracte. Això obliga a valorar el bé lliurat en relació amb allò que s’havia pactat i amb les circumstàncies jurídicament rellevants de l’operació. Davant d’una eventual manca de conformitat poden existir diferents remeis legals i, quan concorrin els requisits exigits, es pot arribar a plantejar la resolució contractual.
Per tant, l’existència i les conseqüències jurídiques dels defectes hauran de ser valorades pels advocats de les parts i, si el conflicte acaba judicialitzant-se, correspondrà finalment als tribunals determinar-ne els efectes.
El mediador no està per decidir qui té jurídicament la raó. El seu punt de partida és un altre: existeix un conflicte, hi ha diferents percepcions sobre el que ha succeït, pot existir un risc jurídic i econòmic per a les diferents parts i, a més, hi ha una operació que pot haver deixat de resultar viable en els termes inicialment previstos.
No totes les arres són iguals: la particularitat a Catalunya
Quan parlem d’un contracte d’arres convé fer una precisió important: no totes les arres tenen necessàriament la mateixa naturalesa ni produeixen les mateixes conseqüències.
De manera general se sol distingir entre arres confirmatòries, arres penitencials i arres penals. Les confirmatòries constitueixen essencialment un lliurament a compte del preu i una confirmació de l’existència del contracte. Les penitencials estan vinculades a la possibilitat de desistir de l’operació assumint les conseqüències econòmiques corresponents. Les denominades arres penals, per la seva banda, compleixen fonamentalment una funció de garantia o penalització davant d’un eventual incompliment, d’acord amb allò que s’hagi pactat.
A Catalunya existeix una particularitat que convé conèixer. El Codi civil de Catalunya estableix que el lliurament pel comprador d’una quantitat de diners al venedor s’entén fet com a arres confirmatòries, és a dir, en senyal de conclusió i a compte del preu de la compravenda. Les arres penitencials, en canvi, s’han de pactar expressament. Si s’han pactat d’aquesta manera, permeten desistir del contracte amb les conseqüències econòmiques legalment establertes: amb caràcter general, si desisteix el comprador les perd i, si desisteix el venedor, les ha de retornar doblades.
Per això, quan una compravenda finalment no arriba a formalitzar-se, no n’hi ha prou amb afirmar que «hi havia unes arres» per saber automàticament què passarà amb els diners lliurats. Cal examinar el contracte, determinar quina naturalesa tenen aquestes arres, conèixer la legislació aplicable i analitzar, sobretot, quina és realment la causa per la qual l’operació no continua.
Desistir no és necessàriament el mateix que resoldre per un incompliment
Aquest és probablement un dels aspectes més interessants quan després de signar les arres apareixen defectes rellevants.
Imaginem que el comprador senzillament canvia d’opinió i decideix que ja no vol adquirir l’immoble. Si s’havien pactat arres penitencials, entraran en joc les conseqüències pròpies del desistiment establertes en el contracte i en la legislació aplicable.
Però l’escenari pot ser diferent quan el comprador sosté que no està abandonant l’operació per un simple canvi d’opinió, sinó perquè han aparegut defectes preexistents i no apreciats inicialment que, per la seva naturalesa o gravetat, poden afectar substancialment l’objecte de la compravenda o la finalitat per a la qual s’adquiria l’immoble.
En aquest supòsit, la qüestió jurídica ja no consisteix únicament a determinar què succeeix quan el comprador desisteix. Caldrà estudiar si existeix realment una manca de conformitat o un incompliment que permeti exercir algun dels remeis previstos legalment i, si escau, si concorren els requisits necessaris per sol·licitar la resolució del contracte i la restitució de les quantitats lliurades.
Aquesta diferència és fonamental. No és necessàriament el mateix dir «ja no vull comprar» que sostenir «no vull continuar amb l’operació en aquestes condicions perquè allò que se’m lliura presenta deficiències rellevants que no coneixia quan vaig contractar».
Naturalment, tampoc n’hi ha prou amb formular aquesta segona afirmació per tenir automàticament dret a recuperar les arres. Caldrà acreditar les circumstàncies, valorar-ne la gravetat, determinar si eren conegudes o raonablement detectables i analitzar allò que estableixen els contractes. És precisament aquí on poden sorgir posicions jurídiques molt diferents entre comprador i venedor.
Quan el problema no és solament el local, sinó també el negoci
Aquest aspecte resulta especialment rellevant quan, com succeïa en el cas que inspira aquesta reflexió, no s’està adquirint únicament un immoble, sinó que existeix també un traspàs d’una activitat empresarial.
Les condicions de l’establiment poden tenir aleshores una relació directa amb la possibilitat de continuar desenvolupant el negoci. Quan comencen a aparèixer problemes d’humitats, deficiències higièniques, necessitats importants de neteja o sanejament o incidències relacionades amb instal·lacions tècniques, el comprador deixa de valorar únicament quant costa adquirir l’immoble. Comença a haver de calcular també quants diners addicionals haurà d’invertir per posar l’establiment en les condicions necessàries per desenvolupar l’activitat que tenia projectada.
Aquesta nova realitat econòmica pot canviar completament la valoració d’una operació que, quan es van signar les arres, semblava raonable.
El cost que apareix després
Tota inversió empresarial parteix d’uns números. En el càlcul inicial es tenen en compte el preu de l’immoble, l’import del traspàs, el finançament, els impostos, les possibles adequacions de l’establiment, la maquinària, el personal i el circulant necessari per posar en marxa o continuar l’activitat.
Quan, després d’haver fet aquests càlculs, comencen a aparèixer actuacions que inicialment no estaven previstes, l’equilibri econòmic del projecte pot canviar. Una reparació aïllada potser és perfectament assumible, però la situació és diferent quan es van acumulant problemes de naturalesa diversa que obliguen a incrementar progressivament la inversió prevista abans fins i tot d’haver pogut desenvolupar l’activitat en les condicions esperades.
En aquest moment la qüestió deixa de ser exclusivament tècnica o jurídica. El comprador ha de valorar si, amb la nova informació de què disposa i amb una inversió superior a la inicialment prevista, continua tenint sentit tirar endavant l’operació.
La pèrdua de confiança també forma part del conflicte
Aquí entra un element que considero especialment important des de la meva experiència com a mediador: el component emocional d’una compravenda vinculada a un projecte empresarial.
Qui compra un local per desenvolupar un negoci no està adquirint només metres quadrats. Està projectant una activitat, fent números, buscant finançament, pensant en clients, treballadors i proveïdors i, en definitiva, imaginant com serà el seu projecte professional.
Quan, a mesura que es coneix millor l’establiment, comencen a aparèixer diferents problemes que no s’havien previst inicialment, es pot produir un efecte acumulatiu. Una humitat o una reparació concreta poden tenir una solució relativament senzilla, però si posteriorment apareixen noves necessitats de manteniment, incidències en determinades instal·lacions, qüestions higièniques que s’han de corregir i altres despeses que tampoc no estaven previstes, la percepció global de l’operació comença a canviar. Ja no es valora cada problema de manera aïllada, sinó la suma de tots ells i la incertesa sobre quines altres circumstàncies podrien aparèixer posteriorment.
És aleshores quan es pot produir una pèrdua de confiança en el conjunt de l’operació. Aquest factor emocional no determina, naturalment, les conseqüències jurídiques del contracte, però en una negociació resulta fonamental entendre’l. Una persona pot haver iniciat una operació amb molta il·lusió i convenciment i, després d’anar descobrint dificultats successives, arribar a la conclusió que ja no vol continuar-hi.
Què pot aportar la mediació?
La mediació permet introduir una perspectiva diferent sense ignorar les posicions jurídiques de les parts. En lloc de concentrar tota la discussió a determinar qui té raó i què podria passar si el conflicte acaba davant d’un tribunal, permet analitzar què necessita cada part en aquell moment i si existeix alguna solució que faci possible tancar la situació d’una manera raonable.
Això no significa que ningú hagi de renunciar prèviament als seus drets. Al contrari, és perfectament compatible amb el fet que comprador i venedor estiguin assessorats pels seus respectius advocats i coneguin quina és la seva posició jurídica, quins arguments poden defensar i quins riscos assumirien si decidissin litigar. Precisament disposar d’aquesta informació pot ajudar a negociar amb més coneixement de causa.
La mediació crea un espai en què aquesta realitat jurídica es pot combinar amb altres elements igualment rellevants: el cost econòmic de continuar el conflicte, el temps que pot durar un procediment, la incertesa sobre el seu resultat, les inversions addicionals que requereix l’establiment i, especialment, si les parts continuen tenint interès a mantenir l’operació o prefereixen trobar una fórmula que permeti tancar-la.
Les solucions no han de ser necessàriament blanques o negres
Un dels avantatges de la mediació en els conflictes immobiliaris és precisament la possibilitat de treballar amb diferents variables. La solució no s’ha de reduir necessàriament a continuar exactament en les condicions inicialment pactades o trencar l’operació i acudir als tribunals.
Depenent de les circumstàncies, es pot negociar una reducció del preu, una compensació econòmica, la realització de determinades reparacions abans de culminar la compravenda, una distribució dels costos necessaris per adequar l’immoble o una modificació de les condicions inicialment pactades. I si el comprador ha perdut definitivament l’interès a continuar, també es pot explorar una sortida consensuada de l’operació, negociant què succeeix amb les arres i amb les altres quantitats lliurades i com es liquiden les conseqüències econòmiques i pràctiques del que ha succeït fins aquell moment.
En ocasions, l’acord possible no coincideix exactament amb la pretensió inicial de cap de les parts. Tanmateix, pot oferir a totes dues una solució prou raonable davant del cost, el temps i la incertesa que suposa mantenir obert el conflicte i traslladar-lo als tribunals.
Quan hi intervenen tres parts
Existeix, a més, una altra característica especialment interessant en determinades operacions immobiliàries. Quan es combinen la compravenda de l’immoble i el traspàs del negoci, pot ser que no hi intervinguin només comprador i venedor, sinó diferents persones o societats amb interessos diferents: qui adquireix, qui transmet l’immoble i qui transmet l’activitat empresarial.
Ens trobem aleshores davant d’un conflicte a tres bandes, en què no necessàriament coincideixen tots els interessos. Una determinada quantitat econòmica pot estar vinculada a la compravenda de l’immoble i una altra al traspàs; una incidència pot afectar fonamentalment el local i una altra les instal·lacions o els elements relacionats amb l’activitat. Una solució acceptable per a dues de les parts pot, a més, no resultar satisfactòria per a la tercera.
Precisament en aquest tipus de situacions la mediació pot aportar una visió global. En lloc de fragmentar el problema en diferents relacions contractuals i reclamacions, permet analitzar el conjunt de l’operació i les conseqüències que tindria per a tothom qualsevol solució que es plantegi.
Mediador i advocats: funcions diferents i complementàries
En aquest tipus de conflictes considero especialment important explicar quin és el paper de cada professional. El mediador no substitueix l’advocat de cap de les parts, ni ha de ser qui determini si jurídicament existeix una manca de conformitat, quina és la interpretació correcta del contracte d’arres o quines responsabilitats corresponen a cada intervinent.
Correspon als advocats estudiar els contractes, valorar les proves disponibles, analitzar els possibles incompliments i assessorar els seus clients sobre els seus drets, obligacions i riscos. El mediador treballa en un altre terreny: ajuda a ordenar el conflicte, facilita la comunicació entre les parts, identifica els seus interessos reals i explora amb elles les diferents alternatives que podrien permetre arribar a un acord.
Per això, en operacions immobiliàries d’una certa complexitat, advocats i mediador poden desenvolupar funcions perfectament complementàries. Els advocats ajuden cada part a conèixer la seva posició jurídica i la mediació permet treballar sobre les possibilitats reals d’acord que existeixen a partir d’aquestes posicions.
El valor de tancar bé una operació que no ha funcionat
No totes les compravendes acaben com les parts havien imaginat inicialment i no totes les operacions que es frustren han d’acabar necessàriament en un judici. En ocasions, la veritable solució no consisteix a intentar mantenir a qualsevol preu una operació en què s’ha perdut la confiança, sinó a trobar una manera raonable de tancar-la.
Això pot implicar negociar quantitats econòmiques, determinar què succeeix amb les arres, retornar claus o béns, liquidar despeses, ordenar les obligacions pendents i establir, quan sigui procedent, unes condicions de finalització que permetin a les parts donar per acabada la seva relació i evitar noves controvèrsies en el futur.
Tancar correctament una operació que no ha funcionat també pot ser un bon acord.
Mediació en conflictes immobiliaris: una via que mereix ser considerada
Sovint relacionem la mediació amb conflictes familiars, veïnals o laborals. Tanmateix, existeix un camp molt important per a la mediació civil, mercantil i immobiliària. Els problemes en una compravenda, els conflictes derivats d’un contracte d’arres, els defectes descoberts quan l’operació ja està avançada, els desacords sobre l’estat d’un immoble o les controvèrsies relacionades amb el traspàs d’un negoci poden implicar quantitats econòmiques importants i situacions jurídicament complexes.
Precisament per això pot tenir sentit intentar una negociació estructurada abans d’acudir als tribunals. La mediació no garanteix que existeixi un acord, però ofereix una cosa important: la possibilitat que les mateixes parts mantinguin el control sobre la solució i puguin valorar alternatives que difícilment tindria al seu abast un tribunal.
En alguns casos serà possible continuar amb la compravenda modificant determinades condicions; en altres, renegociar el preu o distribuir el cost de determinades actuacions; i hi haurà situacions en què la millor solució per a les parts sigui deixar sense efecte l’operació i acordar-ne les conseqüències econòmiques.
Cada conflicte és diferent. Però quan una operació immobiliària es complica després d’haver signat unes arres, convé recordar que entre acceptar una situació que ja no es desitja i iniciar directament un procediment judicial existeix també un espai per negociar.
I aquest és, precisament, un dels espais en què la mediació pot aportar més valor.
Daniel Sererols Villalón
Advocat i mediador de conflictes
Mediació a Barcelona, Catalunya i la resta d’Espanya
📞 661 463 306
✉️ daniel@mediadorconflictos.com