05 Sep Cuando aparecen problemas después de firmar las arras

Cuando aparecen problemas después de firmar las arras: el valor de la mediación en los conflictos inmobiliarios

Comprar un local para iniciar o continuar una actividad empresarial supone mucho más que adquirir un inmueble. Hay una inversión económica, evidentemente, pero también un proyecto profesional, unas expectativas y, en muchas ocasiones, meses de trabajo antes de llegar al momento de la compra.

¿Qué ocurre cuando, después de haber firmado unas arras y avanzado en la operación, empiezan a aparecer problemas importantes que el comprador no había podido apreciar en las visitas realizadas antes de tomar su decisión?

Es una situación que puede acabar fácilmente en un conflicto entre comprador y vendedor. Y puede complicarse todavía más cuando la operación no comprende únicamente la compraventa del inmueble, sino también el traspaso del negocio que se desarrolla en su interior.

Recientemente he tenido ocasión de intervenir como mediador en un conflicto de estas características. Evidentemente, por razones de confidencialidad, no entraré en ningún dato que permita identificar a las personas, el establecimiento o la operación. Pero la experiencia me parece interesante para reflexionar sobre un ámbito en el que la mediación puede resultar especialmente útil: los conflictos derivados de compraventas inmobiliarias, contratos de arras y traspasos de negocios.

 

Cuando una sola operación contiene en realidad dos operaciones

El primer elemento que hacía especialmente interesante el caso era que existían dos operaciones estrechamente relacionadas. Por una parte, se había acordado la compraventa de un local y, por otra, la transmisión de la actividad empresarial que se venía desarrollando en ese establecimiento, con sus instalaciones, equipamientos y demás elementos vinculados al funcionamiento del negocio.

Desde la perspectiva del comprador, ambas cosas formaban parte de un mismo proyecto: adquirir un establecimiento en el que poder continuar desarrollando una determinada actividad económica. Y aquí aparece una cuestión fundamental, porque cuando alguien compra un local para destinarlo a una actividad concreta, el estado real del inmueble y de sus instalaciones puede tener una importancia decisiva. No es lo mismo comprar un espacio vacío que adquirir un local asociado a un negocio que se pretende mantener en funcionamiento.

 

Lo que no siempre se ve en las primeras visitas

Antes de comprometerse en la compra de un inmueble, lo normal es visitarlo, observar su estado y valorar si responde a lo que estamos buscando. En el caso que sirve de punto de partida para esta reflexión también fue así: el comprador había visitado el establecimiento antes de avanzar en la operación y de firmar las arras.

Sin embargo, una visita a un local, incluso más de una, no siempre permite conocer con profundidad su estado real. Fue posteriormente, a medida que la operación avanzaba y la parte compradora iba entrando con mayor frecuencia en el establecimiento, permaneciendo más tiempo en él y conociendo de una manera mucho más directa sus instalaciones y su funcionamiento, cuando comenzaron a detectarse determinadas circunstancias que no se habían advertido inicialmente.

Precisamente una de las particularidades de estas situaciones es que los problemas pueden ir aflorando progresivamente. Determinadas humedades pueden no resultar evidentes en las primeras visitas; algunas deficiencias higiénicas o de mantenimiento requieren un conocimiento más detenido del establecimiento, y el verdadero estado de ciertas instalaciones o elementos técnicos puede no apreciarse hasta que se empieza a observar su funcionamiento y mantenimiento con mayor profundidad.

En el caso que inspira esta reflexión fueron apareciendo problemas importantes de humedades, cuestiones sanitarias y de mantenimiento y determinadas incidencias relacionadas con instalaciones y elementos técnicos vinculados a la actividad. Lo relevante, desde el punto de vista del conflicto, es que estas circunstancias no habían sido advertidas por el comprador durante las visitas previas y fueron modificando progresivamente la percepción que tenía de aquello que estaba adquiriendo.

 

Cuando las arras ya están firmadas

El problema adquiere otra dimensión cuando, al empezar a detectarse estas circunstancias, la operación ya se encuentra muy avanzada. Puede existir un contrato de arras, haberse entregado una cantidad importante de dinero e incluso haberse iniciado determinadas actuaciones encaminadas a preparar la futura actividad.

Es entonces cuando la percepción de las partes puede empezar a separarse. El vendedor puede considerar que el comprador visitó el inmueble, conocía aquello que estaba adquiriendo y asumió un compromiso contractual. El comprador, en cambio, puede entender que determinadas deficiencias relevantes no eran apreciables en aquellas visitas iniciales y que, de haber conocido previamente su verdadera dimensión y el coste necesario para solucionarlas, probablemente su decisión habría sido diferente.

Una operación que hasta ese momento parecía encaminada a cerrarse puede transformarse así en un conflicto en el que, además de las cuestiones económicas, empiezan a aparecer diferentes interpretaciones sobre lo ocurrido y sobre las obligaciones asumidas por cada parte.

 

Vicios ocultos y falta de conformidad: la importancia de no sacar conclusiones precipitadas

En situaciones de este tipo suele aparecer rápidamente la expresión «vicios ocultos». Es comprensible, porque es un término muy conocido cuando después de avanzar en una compraventa se descubren defectos que no habían sido apreciados anteriormente. Sin embargo, desde el punto de vista jurídico conviene ser prudentes y analizar cada situación concreta.

Que el comprador descubra posteriormente determinados problemas no significa automáticamente que exista una causa suficiente para resolver la operación. Habrá que estudiar qué defectos existían, desde cuándo, si podían detectarse razonablemente antes de contratar, cuál es su gravedad, qué se había pactado, qué información se había facilitado y hasta qué punto esas circunstancias afectan al uso que se pretendía dar al inmueble.

En Cataluña, además, la regulación de la compraventa presta especial atención al concepto de conformidad del bien con el contrato. Esto obliga a valorar el bien entregado en relación con aquello que se había pactado y con las circunstancias jurídicamente relevantes de la operación. Ante una eventual falta de conformidad pueden existir diferentes remedios legales y, cuando concurran los requisitos exigidos, puede llegar a plantearse la resolución contractual.

Por tanto, la existencia y las consecuencias jurídicas de los defectos deberán ser valoradas por los abogados de las partes y, si el conflicto acaba judicializándose, corresponderá finalmente a los tribunales determinar sus efectos.

El mediador no está para decidir quién tiene jurídicamente la razón. Su punto de partida es otro: existe un conflicto, existen diferentes percepciones sobre lo sucedido, puede existir un riesgo jurídico y económico para las distintas partes y, además, hay una operación que puede haber dejado de resultar viable en los términos inicialmente previstos.

 

No todas las arras son iguales: la particularidad en Cataluña

Cuando hablamos de un contrato de arras conviene hacer una precisión importante: no todas las arras tienen necesariamente la misma naturaleza ni producen las mismas consecuencias.

De forma general suele distinguirse entre arras confirmatorias, arras penitenciales y arras penales. Las confirmatorias constituyen esencialmente una entrega a cuenta del precio y una confirmación de la existencia del contrato. Las penitenciales están vinculadas a la posibilidad de desistir de la operación asumiendo las consecuencias económicas correspondientes. Las denominadas arras penales, por su parte, cumplen fundamentalmente una función de garantía o penalización ante un eventual incumplimiento, de acuerdo con lo que se haya pactado.

En Cataluña existe una particularidad que conviene conocer. El Código civil de Cataluña establece que la entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa. Las arras penitenciales, en cambio, deben pactarse expresamente. Si se han pactado de esta forma, permiten desistir del contrato con las consecuencias económicas legalmente establecidas: con carácter general, si desiste el comprador las pierde y, si desiste el vendedor, debe devolverlas dobladas.

Por ello, cuando una compraventa no llega finalmente a formalizarse, no basta con afirmar que «había unas arras» para saber automáticamente qué ocurrirá con el dinero entregado. Es necesario examinar el contrato, determinar qué naturaleza tienen esas arras, conocer la legislación aplicable y analizar, sobre todo, cuál es realmente la causa por la que la operación no continúa.

 

Desistir no es necesariamente lo mismo que resolver por un incumplimiento

Este es probablemente uno de los aspectos más interesantes cuando después de firmar las arras aparecen defectos relevantes.

Imaginemos que el comprador sencillamente cambia de opinión y decide que ya no quiere adquirir el inmueble. Si se habían pactado arras penitenciales, entrarán en juego las consecuencias propias del desistimiento establecidas en el contrato y en la legislación aplicable.

Pero el escenario puede ser diferente cuando el comprador sostiene que no está abandonando la operación por un simple cambio de opinión, sino porque han aparecido defectos preexistentes y no apreciados inicialmente que, por su naturaleza o gravedad, pueden afectar sustancialmente al objeto de la compraventa o a la finalidad para la que se adquiría el inmueble.

En ese supuesto, la cuestión jurídica ya no consiste únicamente en determinar qué sucede cuando el comprador desiste. Habrá que estudiar si existe realmente una falta de conformidad o un incumplimiento que permita ejercer alguno de los remedios previstos legalmente y, en su caso, si concurren los requisitos necesarios para solicitar la resolución del contrato y la restitución de las cantidades entregadas.

Esta diferencia es fundamental. No es necesariamente lo mismo decir «ya no quiero comprar» que sostener «no quiero continuar con la operación en estas condiciones porque aquello que se me entrega presenta deficiencias relevantes que no conocía cuando contraté».

Naturalmente, tampoco basta con formular esta segunda afirmación para tener automáticamente derecho a recuperar las arras. Habrá que acreditar las circunstancias, valorar su gravedad, determinar si eran conocidas o razonablemente detectables y analizar lo establecido en los contratos. Es precisamente ahí donde pueden surgir posiciones jurídicas muy diferentes entre comprador y vendedor.

 

Cuando el problema no es solamente el local, sino también el negocio

Este aspecto resulta especialmente relevante cuando, como ocurría en el caso que inspira esta reflexión, no se está adquiriendo únicamente un inmueble, sino que existe también un traspaso de una actividad empresarial.

Las condiciones del establecimiento pueden tener entonces una relación directa con la posibilidad de continuar desarrollando el negocio. Cuando empiezan a aparecer problemas de humedades, deficiencias higiénicas, necesidades importantes de limpieza o saneamiento o incidencias relacionadas con instalaciones técnicas, el comprador deja de valorar únicamente cuánto cuesta adquirir el inmueble. Empieza a tener que calcular también cuánto dinero adicional deberá invertir para poner el establecimiento en las condiciones necesarias para desarrollar la actividad que tenía proyectada.

Esa nueva realidad económica puede cambiar completamente la valoración de una operación que, cuando se firmaron las arras, parecía razonable.

 

El coste que aparece después

Toda inversión empresarial parte de unos números. En el cálculo inicial se tienen en cuenta el precio del inmueble, el importe del traspaso, la financiación, los impuestos, las posibles adecuaciones del establecimiento, la maquinaria, el personal y el circulante necesario para poner en marcha o continuar la actividad.

Cuando, después de haber realizado esos cálculos, empiezan a aparecer actuaciones que inicialmente no estaban previstas, el equilibrio económico del proyecto puede cambiar. Una reparación aislada quizá sea perfectamente asumible, pero la situación es diferente cuando se van acumulando problemas de distinta naturaleza que obligan a incrementar progresivamente la inversión prevista antes incluso de haber podido desarrollar la actividad en las condiciones esperadas.

En ese momento la cuestión deja de ser exclusivamente técnica o jurídica. El comprador tiene que valorar si, con la nueva información de la que dispone y con una inversión superior a la inicialmente contemplada, sigue teniendo sentido continuar con la operación.

 

La pérdida de confianza también forma parte del conflicto

Aquí entra un elemento que considero especialmente importante desde mi experiencia como mediador: el componente emocional de una compraventa vinculada a un proyecto empresarial.

Quien compra un local para desarrollar un negocio no está adquiriendo solamente metros cuadrados. Está proyectando una actividad, haciendo números, buscando financiación, pensando en clientes, trabajadores y proveedores y, en definitiva, imaginando cómo será su proyecto profesional.

Cuando, a medida que se conoce mejor el establecimiento, empiezan a aparecer diferentes problemas que no se habían previsto inicialmente, puede producirse un efecto acumulativo. Una humedad o una reparación concreta pueden tener una solución relativamente sencilla, pero si posteriormente aparecen nuevas necesidades de mantenimiento, incidencias en determinadas instalaciones, cuestiones higiénicas que deben corregirse y otros gastos que tampoco estaban contemplados, la percepción global de la operación empieza a cambiar. Ya no se valora cada problema aisladamente, sino la suma de todos ellos y la incertidumbre sobre qué otras circunstancias podrían aparecer posteriormente.

Es entonces cuando puede producirse una pérdida de confianza en el conjunto de la operación. Ese factor emocional no determina, naturalmente, las consecuencias jurídicas del contrato, pero en una negociación resulta fundamental entenderlo. Una persona puede haber iniciado una operación con mucha ilusión y convencimiento y, después de ir descubriendo dificultades sucesivas, llegar a la conclusión de que ya no desea continuar con ella.

 

¿Qué puede aportar la mediación?

La mediación permite introducir una perspectiva diferente sin ignorar las posiciones jurídicas de las partes. En lugar de concentrar toda la discusión en determinar quién tiene razón y qué podría ocurrir si el conflicto acaba ante un tribunal, permite analizar qué necesita cada parte en ese momento y si existe alguna solución que haga posible cerrar la situación de una manera razonable.

Esto no significa que nadie tenga que renunciar previamente a sus derechos. Al contrario, es perfectamente compatible con que comprador y vendedor estén asesorados por sus respectivos abogados y conozcan cuál es su posición jurídica, qué argumentos pueden defender y qué riesgos asumirían si decidieran litigar. Precisamente disponer de esa información puede ayudar a negociar con mayor conocimiento de causa.

La mediación crea un espacio en el que esa realidad jurídica puede combinarse con otros elementos igualmente relevantes: el coste económico de continuar el conflicto, el tiempo que puede durar un procedimiento, la incertidumbre sobre su resultado, las inversiones adicionales que requiere el establecimiento y, especialmente, si las partes siguen teniendo interés en mantener la operación o prefieren encontrar una fórmula que permita cerrarla.

 

Las soluciones no tienen por qué ser blancas o negras

Una de las ventajas de la mediación en los conflictos inmobiliarios es precisamente la posibilidad de trabajar con diferentes variables. La solución no tiene por qué reducirse necesariamente a continuar exactamente en las condiciones inicialmente pactadas o romper la operación y acudir a los tribunales.

Dependiendo de las circunstancias, puede negociarse una reducción del precio, una compensación económica, la realización de determinadas reparaciones antes de culminar la compraventa, una distribución de los costes necesarios para adecuar el inmueble o una modificación de las condiciones inicialmente pactadas. Y si el comprador ha perdido definitivamente el interés en continuar, también puede explorarse una salida consensuada de la operación, negociando qué sucede con las arras y con las demás cantidades entregadas y cómo se liquidan las consecuencias económicas y prácticas de lo sucedido hasta ese momento.

En ocasiones, el acuerdo posible no coincide exactamente con la pretensión inicial de ninguna de las partes. Sin embargo, puede ofrecer a ambas una solución suficientemente razonable frente al coste, el tiempo y la incertidumbre que supone mantener abierto el conflicto y trasladarlo a los tribunales.

 

Cuando intervienen tres partes

Existe además otra característica especialmente interesante en determinadas operaciones inmobiliarias. Cuando se combinan la compraventa del inmueble y el traspaso del negocio, puede que no intervengan solamente comprador y vendedor, sino diferentes personas o sociedades con intereses distintos: quien adquiere, quien transmite el inmueble y quien transmite la actividad empresarial.

Nos encontramos entonces ante un conflicto a tres bandas, en el que no necesariamente todos los intereses coinciden. Una determinada cantidad económica puede estar vinculada a la compraventa del inmueble y otra al traspaso; una incidencia puede afectar fundamentalmente al local y otra a las instalaciones o elementos relacionados con la actividad. Una solución aceptable para dos de las partes puede, además, no resultar satisfactoria para la tercera.

Precisamente en este tipo de situaciones la mediación puede aportar una visión global. En lugar de fragmentar el problema en diferentes relaciones contractuales y reclamaciones, permite analizar el conjunto de la operación y las consecuencias que tendría para todos cualquier solución que se plantee.

 

Mediador y abogados: funciones diferentes y complementarias

En este tipo de conflictos considero especialmente importante explicar cuál es el papel de cada profesional. El mediador no sustituye al abogado de ninguna de las partes, ni debe ser quien determine si jurídicamente existe una falta de conformidad, cuál es la interpretación correcta del contrato de arras o qué responsabilidades corresponden a cada interviniente.

Corresponde a los abogados estudiar los contratos, valorar las pruebas disponibles, analizar los posibles incumplimientos y asesorar a sus clientes sobre sus derechos, obligaciones y riesgos. El mediador trabaja en otro terreno: ayuda a ordenar el conflicto, facilita la comunicación entre las partes, identifica sus intereses reales y explora con ellas las distintas alternativas que podrían permitir alcanzar un acuerdo.

Por eso, en operaciones inmobiliarias de cierta complejidad, abogados y mediador pueden desempeñar funciones perfectamente complementarias. Los abogados ayudan a cada parte a conocer su posición jurídica y la mediación permite trabajar sobre las posibilidades reales de acuerdo que existen a partir de esas posiciones.

 

El valor de cerrar bien una operación que no ha funcionado

No todas las compraventas terminan como las partes imaginaron inicialmente y no todas las operaciones que se frustran tienen necesariamente que terminar en un juicio. En ocasiones, la verdadera solución no consiste en intentar mantener a toda costa una operación en la que se ha perdido la confianza, sino en encontrar una manera razonable de cerrarla.

Eso puede implicar negociar cantidades económicas, determinar qué sucede con las arras, devolver llaves o bienes, liquidar gastos, ordenar las obligaciones pendientes y establecer, cuando proceda, unas condiciones de finalización que permitan a las partes dar por terminada su relación y evitar nuevas controversias en el futuro.

Cerrar correctamente una operación que no ha funcionado también puede ser un buen acuerdo.

 

Mediación en conflictos inmobiliarios: una vía que merece ser considerada

Solemos relacionar la mediación con conflictos familiares, vecinales o laborales. Sin embargo, existe un campo muy importante para la mediación civil, mercantil e inmobiliaria. Los problemas en una compraventa, los conflictos derivados de un contrato de arras, los defectos descubiertos cuando la operación ya está avanzada, los desacuerdos sobre el estado de un inmueble o las controversias relacionadas con el traspaso de un negocio pueden implicar cantidades económicas importantes y situaciones jurídicamente complejas.

Precisamente por eso puede tener sentido intentar una negociación estructurada antes de acudir a los tribunales. La mediación no garantiza que exista un acuerdo, pero ofrece algo importante: la posibilidad de que las propias partes mantengan el control sobre la solución y puedan valorar alternativas que difícilmente tendría a su alcance un tribunal.

En algunos casos será posible continuar con la compraventa modificando determinadas condiciones; en otros, renegociar el precio o distribuir el coste de determinadas actuaciones; y habrá situaciones en las que la mejor solución para las partes sea dejar sin efecto la operación y acordar sus consecuencias económicas.

Cada conflicto es diferente. Pero cuando una operación inmobiliaria se complica después de haber firmado unas arras, conviene recordar que entre aceptar una situación que ya no se desea y comenzar directamente un procedimiento judicial existe también un espacio para negociar.

Y ese es, precisamente, uno de los espacios en los que la mediación puede aportar más valor.

 

Daniel Sererols Villalón
Abogado y mediador de conflictos
Mediación en Barcelona, Cataluña y resto de España

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