05 Sep. Wenn nach der Unterzeichnung einer Anzahlungsvereinbarung Probleme auftreten
Wenn nach der Unterzeichnung einer Anzahlungsvereinbarung Probleme auftreten: der Wert der Mediation bei Immobilienkonflikten
Der Kauf einer Gewerbeimmobilie zur Aufnahme oder Fortführung einer unternehmerischen Tätigkeit bedeutet weit mehr als lediglich den Erwerb einer Immobilie. Es geht selbstverständlich um eine finanzielle Investition, aber ebenso um ein berufliches Projekt, bestimmte Erwartungen und in vielen Fällen um monatelange Vorbereitungsarbeit bis zum eigentlichen Kauf.
Was geschieht, wenn nach der Unterzeichnung einer Anzahlungsvereinbarung und nachdem das Geschäft bereits weit fortgeschritten ist, erhebliche Probleme auftreten, die der Käufer bei den Besichtigungen vor seiner Entscheidung nicht erkennen konnte?
Eine solche Situation kann leicht zu einem Konflikt zwischen Käufer und Verkäufer führen. Noch komplexer wird sie, wenn das Geschäft nicht nur den Kauf der Immobilie selbst umfasst, sondern zugleich auch die Übertragung des dort betriebenen Unternehmens beziehungsweise Geschäftsbetriebs.
Vor Kurzem hatte ich Gelegenheit, als Mediator an einem Konflikt dieser Art mitzuwirken. Selbstverständlich werde ich aus Gründen der Vertraulichkeit keinerlei Angaben machen, die eine Identifizierung der beteiligten Personen, des Betriebs oder der konkreten Transaktion ermöglichen könnten. Die Erfahrung erscheint mir jedoch besonders geeignet, um über einen Bereich nachzudenken, in dem Mediation einen erheblichen Mehrwert bieten kann: Konflikte im Zusammenhang mit Immobilienkäufen, Anzahlungsvereinbarungen und Unternehmensübertragungen.
Wenn eine einzige Transaktion in Wirklichkeit aus zwei Transaktionen besteht
Das erste Merkmal, das diesen Fall besonders interessant machte, war das Vorliegen zweier eng miteinander verbundener Geschäfte. Einerseits war der Kauf einer Gewerbeimmobilie vereinbart worden, andererseits die Übertragung der dort ausgeübten Geschäftstätigkeit einschließlich der Einrichtungen, Ausstattungen und sonstigen Elemente, die mit dem Betrieb des Unternehmens verbunden waren.
Aus Sicht des Käufers bildeten beide Aspekte ein einheitliches Projekt: den Erwerb eines Standorts, an dem eine bestimmte wirtschaftliche Tätigkeit fortgeführt werden konnte. Genau hier entsteht eine grundlegende Frage, denn wenn jemand Gewerberäume für einen konkreten Geschäftszweck kauft, kann der tatsächliche Zustand der Immobilie und ihrer technischen Einrichtungen von entscheidender Bedeutung sein. Es ist nicht dasselbe, einen leeren Raum zu erwerben oder Räumlichkeiten zu kaufen, die mit einem bestehenden Geschäft verbunden sind und in denen die Tätigkeit fortgesetzt werden soll.
Was bei den ersten Besichtigungen nicht immer sichtbar ist
Bevor man sich zum Kauf einer Immobilie verpflichtet, ist es üblich, sie zu besichtigen, ihren Zustand zu prüfen und zu beurteilen, ob sie den eigenen Vorstellungen entspricht. Auch in dem Fall, der dieser Betrachtung zugrunde liegt, war dies so: Der Käufer hatte die Räumlichkeiten besichtigt, bevor die Transaktion weiter vorangetrieben und die Anzahlungsvereinbarung unterzeichnet wurde.
Allerdings ermöglicht eine Besichtigung, selbst wenn mehrere stattfinden, nicht immer einen vollständigen Einblick in den tatsächlichen Zustand der Gewerberäume. Erst später, als die Transaktion fortschritt, der Käufer häufiger Zugang zu den Räumlichkeiten hatte, dort mehr Zeit verbrachte und die technischen Einrichtungen und deren Funktionsweise zunehmend genauer kennenlernte, traten bestimmte Umstände zutage, die zunächst nicht erkannt worden waren.
Eine Besonderheit solcher Situationen besteht gerade darin, dass Probleme schrittweise sichtbar werden können. Bestimmte Feuchtigkeitsschäden müssen bei den ersten Besichtigungen nicht offensichtlich sein; manche hygienischen oder wartungsbezogenen Mängel lassen sich erst bei einer intensiveren Beschäftigung mit dem Betrieb erkennen, und der tatsächliche Zustand bestimmter technischer Anlagen oder Einrichtungen zeigt sich mitunter erst dann, wenn deren Funktionsweise und Wartung genauer beobachtet werden.
In dem Fall, der dieser Reflexion zugrunde liegt, traten nach und nach erhebliche Feuchtigkeitsprobleme, hygienische und wartungsbezogene Fragen sowie verschiedene Mängel an Anlagen und technischen Elementen, die mit der Geschäftstätigkeit zusammenhingen, zutage. Entscheidend für den Konflikt war, dass diese Umstände vom Käufer bei den vorherigen Besichtigungen nicht erkannt worden waren und seine Wahrnehmung dessen, was er erwerben wollte, schrittweise veränderten.
Wenn die Anzahlungsvereinbarung bereits unterzeichnet ist
Das Problem erhält eine andere Dimension, wenn solche Umstände erst sichtbar werden, nachdem die Transaktion bereits weit fortgeschritten ist. Es kann bereits eine Anzahlungsvereinbarung unterzeichnet worden sein, ein erheblicher Geldbetrag kann gezahlt worden sein und möglicherweise wurden sogar bereits Maßnahmen zur Vorbereitung der späteren Geschäftstätigkeit eingeleitet.
In diesem Moment können sich die Sichtweisen der Parteien voneinander entfernen. Der Verkäufer kann der Auffassung sein, dass der Käufer die Immobilie besichtigt hat, wusste, was er erwirbt, und eine vertragliche Verpflichtung eingegangen ist. Der Käufer kann dagegen der Ansicht sein, dass bestimmte erhebliche Mängel bei den ersten Besichtigungen nicht erkennbar waren und dass seine Entscheidung wahrscheinlich anders ausgefallen wäre, wenn er deren tatsächliches Ausmaß und die Kosten für ihre Beseitigung im Voraus gekannt hätte.
Eine Transaktion, die bis dahin auf einen erfolgreichen Abschluss zuzusteuern schien, kann sich auf diese Weise in einen Konflikt verwandeln, bei dem neben finanziellen Fragen auch unterschiedliche Auffassungen darüber entstehen, was geschehen ist und welche Verpflichtungen die einzelnen Parteien übernommen haben.
Verdeckte Mängel und fehlende Vertragsmäßigkeit: Warum vorschnelle Schlussfolgerungen vermieden werden sollten
In Situationen dieser Art fällt häufig sehr schnell der Begriff „verdeckte Mängel“. Das ist nachvollziehbar, denn dieser Ausdruck ist allgemein bekannt, wenn nach dem Fortschreiten eines Immobiliengeschäfts Mängel entdeckt werden, die zuvor nicht erkannt worden waren. Aus rechtlicher Sicht ist jedoch Vorsicht geboten, und jeder einzelne Fall muss sorgfältig geprüft werden.
Die Tatsache, dass der Käufer später bestimmte Probleme entdeckt, bedeutet nicht automatisch, dass ein ausreichender Rechtsgrund für die Auflösung der Transaktion besteht. Es ist zu untersuchen, welche Mängel tatsächlich vorhanden waren, seit wann sie bestanden, ob sie vernünftigerweise vor Vertragsschluss hätten erkannt werden können, wie schwerwiegend sie sind, was vertraglich vereinbart wurde, welche Informationen zur Verfügung gestellt wurden und inwieweit diese Umstände die beabsichtigte Nutzung der Immobilie beeinträchtigen.
In Katalonien legt die Regelung des Kaufvertrags darüber hinaus besonderen Wert auf den Begriff der Vertragsmäßigkeit des Kaufgegenstands. Dies bedeutet, dass der übergebene Gegenstand danach zu beurteilen ist, was vereinbart wurde und welche rechtlich relevanten Umstände die Transaktion prägen. Bei einer möglichen fehlenden Vertragsmäßigkeit können verschiedene gesetzliche Rechtsbehelfe in Betracht kommen und, sofern die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen, kann auch eine Vertragsauflösung verlangt werden.
Das Vorliegen und die rechtlichen Folgen solcher Mängel müssen daher von den Rechtsanwälten der Parteien geprüft werden. Sollte der Konflikt letztlich vor Gericht enden, wäre es Aufgabe des Gerichts, über die rechtlichen Folgen zu entscheiden.
Die Aufgabe des Mediators besteht nicht darin festzustellen, wer rechtlich im Recht ist. Sein Ausgangspunkt ist ein anderer: Es gibt einen Konflikt, es bestehen unterschiedliche Wahrnehmungen des Geschehenen, für die Beteiligten können rechtliche und wirtschaftliche Risiken bestehen und darüber hinaus kann die Transaktion zu den ursprünglich vorgesehenen Bedingungen möglicherweise nicht mehr tragfähig sein.
Nicht alle Anzahlungen sind gleich: die Besonderheit in Katalonien
Wenn wir von einer Anzahlungsvereinbarung sprechen, ist eine wichtige Klarstellung erforderlich: Nicht alle Anzahlungen oder Arras haben zwangsläufig dieselbe Rechtsnatur und dieselben Folgen.
Im Allgemeinen wird zwischen bestätigenden Arras, Reugeld beziehungsweise penitentiellen Arras und strafähnlichen Arras unterschieden. Bestätigende Arras stellen im Wesentlichen eine Zahlung auf den Kaufpreis dar und bestätigen den Abschluss des Vertrags. Penitentielle Arras hingegen sind mit der Möglichkeit verbunden, sich unter Inkaufnahme der entsprechenden wirtschaftlichen Folgen vom Vertrag zu lösen. Die sogenannten strafähnlichen Arras erfüllen vor allem eine Sicherungs- oder Sanktionsfunktion im Falle einer Vertragsverletzung, entsprechend dem, was die Parteien vereinbart haben.
In Katalonien gibt es hierzu eine Besonderheit, die man kennen sollte. Das katalanische Zivilgesetzbuch sieht vor, dass eine vom Käufer an den Verkäufer gezahlte Geldsumme grundsätzlich als bestätigende Arras gilt, also als Zeichen des Vertragsschlusses und als Zahlung auf den Kaufpreis. Penitentielle Arras müssen dagegen ausdrücklich vereinbart werden. Werden sie ausdrücklich als solche vereinbart, ermöglichen sie den Rücktritt vom Vertrag mit den gesetzlich vorgesehenen wirtschaftlichen Folgen: Im Allgemeinen verliert der Käufer die Arras, wenn er zurücktritt, während der Verkäufer im Falle seines Rücktritts den doppelten Betrag zurückzahlen muss.
Deshalb reicht es bei einer Immobilienkauftransaktion, die letztlich nicht abgeschlossen wird, nicht aus zu sagen, „es waren Arras gezahlt worden“, um automatisch zu wissen, was mit dem gezahlten Betrag geschieht. Der Vertrag muss geprüft, die Rechtsnatur der Arras bestimmt, das anwendbare Recht festgestellt und vor allem analysiert werden, aus welchem tatsächlichen Grund die Transaktion nicht fortgeführt wird.
Rücktritt ist nicht zwangsläufig dasselbe wie Vertragsauflösung wegen Pflichtverletzung
Dies ist wahrscheinlich einer der interessantesten Aspekte, wenn nach Unterzeichnung der Arras erhebliche Mängel auftreten.
Stellen wir uns vor, der Käufer ändert schlicht seine Meinung und entscheidet, dass er die Immobilie nicht mehr erwerben möchte. Wurden penitentielle Arras vereinbart, greifen die im Vertrag und im anwendbaren Recht vorgesehenen Folgen des Rücktritts.
Anders kann die Situation jedoch sein, wenn der Käufer geltend macht, dass er die Transaktion nicht aufgrund eines bloßen Meinungswechsels aufgibt, sondern weil bereits zuvor bestehende und zunächst nicht erkennbare Mängel aufgetreten sind, die aufgrund ihrer Art oder ihres Ausmaßes den Gegenstand des Kaufvertrags oder den Zweck, zu dem die Immobilie erworben werden sollte, wesentlich beeinträchtigen können.
In diesem Fall geht es rechtlich nicht mehr nur darum, welche Folgen ein Rücktritt des Käufers hat. Es muss geprüft werden, ob tatsächlich eine fehlende Vertragsmäßigkeit oder eine Vertragsverletzung vorliegt, die einen der gesetzlich vorgesehenen Rechtsbehelfe eröffnet, und gegebenenfalls, ob die Voraussetzungen für eine Vertragsauflösung und die Rückzahlung der bereits geleisteten Beträge erfüllt sind.
Dieser Unterschied ist wesentlich. Es ist nicht zwangsläufig dasselbe zu sagen: „Ich möchte nicht mehr kaufen“, wie zu erklären: „Ich möchte die Transaktion unter diesen Bedingungen nicht fortführen, weil das, was mir übergeben werden soll, erhebliche Mängel aufweist, die ich beim Vertragsschluss nicht kannte.“
Natürlich genügt auch diese zweite Behauptung nicht, um automatisch einen Anspruch auf Rückzahlung der Arras zu haben. Die Umstände müssen nachgewiesen, ihre Bedeutung bewertet, ihre Erkennbarkeit geprüft und die vertraglichen Regelungen analysiert werden. Genau an diesem Punkt können sich zwischen Käufer und Verkäufer sehr unterschiedliche rechtliche Positionen ergeben.
Wenn das Problem nicht nur die Immobilie, sondern auch den Geschäftsbetrieb betrifft
Dieser Aspekt ist besonders relevant, wenn, wie in dem Fall, der dieser Reflexion zugrunde liegt, nicht nur eine Immobilie erworben wird, sondern zugleich auch die Übertragung einer Geschäftstätigkeit erfolgt.
Der Zustand der Räumlichkeiten kann dann unmittelbare Auswirkungen darauf haben, ob das Geschäft überhaupt fortgeführt werden kann. Wenn Feuchtigkeitsprobleme, hygienische Defizite, erheblicher Reinigungs- oder Sanierungsbedarf oder Mängel an technischen Anlagen sichtbar werden, bewertet der Käufer nicht mehr nur den Preis der Immobilie. Er muss zugleich berechnen, welche zusätzlichen Beträge investiert werden müssen, um die Räume in einen Zustand zu versetzen, der die geplante Geschäftstätigkeit ermöglicht.
Diese neue wirtschaftliche Realität kann die Bewertung einer Transaktion, die bei Unterzeichnung der Arras noch vernünftig erschien, vollständig verändern.
Die zusätzlichen Kosten, die später sichtbar werden
Jede unternehmerische Investition basiert auf Zahlen. Bei der ursprünglichen Kalkulation werden der Kaufpreis der Immobilie, der Betrag für die Geschäftsübertragung, die Finanzierung, Steuern, mögliche Umbau- oder Anpassungsarbeiten, Ausstattung, Personal und das erforderliche Betriebskapital berücksichtigt.
Wenn nach Abschluss dieser Kalkulation weitere Maßnahmen erforderlich werden, die ursprünglich nicht vorgesehen waren, kann sich das wirtschaftliche Gleichgewicht des Projekts verändern. Eine einzelne Reparatur mag durchaus tragbar sein. Anders sieht es aus, wenn sich verschiedene Probleme summieren und die notwendige Investition bereits vor Aufnahme beziehungsweise Fortführung der Tätigkeit schrittweise ansteigt.
An diesem Punkt ist die Frage nicht mehr ausschließlich technischer oder rechtlicher Natur. Der Käufer muss beurteilen, ob es angesichts der neuen Informationen und eines höheren Investitionsbedarfs als ursprünglich vorgesehen wirtschaftlich und persönlich weiterhin sinnvoll ist, die Transaktion fortzuführen.
Auch der Verlust des Vertrauens gehört zum Konflikt
Hier kommt ein Aspekt ins Spiel, den ich aufgrund meiner Erfahrung als Mediator für besonders wichtig halte: die emotionale Dimension eines Immobilienkaufs, der mit einem unternehmerischen Projekt verbunden ist.
Wer Gewerberäume für ein Geschäft erwirbt, kauft nicht nur Quadratmeter. Er plant eine Tätigkeit, rechnet, sucht nach Finanzierungsmöglichkeiten, denkt an Kunden, Mitarbeiter und Lieferanten und stellt sich letztlich vor, wie sein berufliches Projekt aussehen wird.
Wenn mit zunehmender Kenntnis der Räumlichkeiten unterschiedliche Probleme sichtbar werden, die ursprünglich nicht eingeplant waren, kann ein kumulativer Effekt entstehen. Ein Feuchtigkeitsschaden oder eine einzelne Reparatur kann vergleichsweise einfach zu lösen sein. Wenn jedoch weitere Wartungsarbeiten, Probleme an bestimmten technischen Anlagen, hygienische Mängel und weitere nicht vorgesehene Kosten hinzukommen, beginnt sich die Gesamtwahrnehmung der Transaktion zu verändern. Dann wird nicht mehr jedes einzelne Problem isoliert betrachtet, sondern die Summe aller Probleme und die Unsicherheit darüber, welche weiteren Schwierigkeiten möglicherweise noch auftreten könnten.
In diesem Moment kann ein Vertrauensverlust gegenüber der gesamten Transaktion entstehen. Dieser emotionale Faktor bestimmt selbstverständlich nicht die rechtlichen Folgen des Vertrags, spielt in einer Verhandlung jedoch eine wesentliche Rolle. Eine Person kann ein Geschäft mit großer Motivation und Überzeugung begonnen haben und nach dem schrittweisen Auftreten verschiedener Schwierigkeiten schließlich zu dem Schluss gelangen, dass sie es nicht mehr fortführen möchte.
Was kann Mediation beitragen?
Mediation ermöglicht es, eine andere Perspektive einzunehmen, ohne die rechtlichen Positionen der Parteien außer Acht zu lassen. Statt die gesamte Diskussion darauf zu reduzieren, wer recht hat und wie ein Gericht möglicherweise entscheiden würde, kann untersucht werden, was jede Partei zu diesem Zeitpunkt tatsächlich benötigt und ob es eine Lösung gibt, mit der die Situation auf vernünftige Weise beendet werden kann.
Das bedeutet nicht, dass eine Partei im Voraus auf ihre Rechte verzichten muss. Im Gegenteil: Es ist vollkommen mit einer Mediation vereinbar, dass Käufer und Verkäufer jeweils von ihren eigenen Rechtsanwälten beraten werden und ihre rechtliche Position, ihre Argumente und die Risiken eines gerichtlichen Verfahrens kennen. Gerade dieses Wissen kann eine sachgerechte Verhandlung erleichtern.
Mediation schafft einen Raum, in dem diese rechtliche Realität mit anderen ebenso wichtigen Faktoren verbunden werden kann: den wirtschaftlichen Kosten einer Fortsetzung des Konflikts, der möglichen Dauer eines Gerichtsverfahrens, der Unsicherheit über dessen Ausgang, den zusätzlichen Investitionen in die Immobilie und vor allem der Frage, ob die Parteien die Transaktion überhaupt noch aufrechterhalten wollen oder lieber eine Lösung finden möchten, um sie geordnet zu beenden.
Lösungen müssen nicht schwarz oder weiß sein
Einer der Vorteile der Mediation bei Immobilienkonflikten besteht gerade darin, mit unterschiedlichen Variablen arbeiten zu können. Die Lösung muss nicht zwangsläufig darin bestehen, die Transaktion exakt zu den ursprünglich vereinbarten Bedingungen fortzuführen oder sie abzubrechen und unmittelbar vor Gericht zu ziehen.
Je nach Situation können beispielsweise eine Kaufpreisminderung, eine finanzielle Kompensation, die Durchführung bestimmter Reparaturen vor Abschluss des Kaufs, eine Aufteilung der notwendigen Kosten zur Anpassung der Immobilie oder eine Änderung der ursprünglich vereinbarten Bedingungen verhandelt werden. Hat der Käufer endgültig das Interesse an der Fortführung verloren, kann auch eine einvernehmliche Beendigung der Transaktion geprüft werden, einschließlich der Frage, was mit den Arras und den übrigen gezahlten Beträgen geschieht und wie die bis dahin entstandenen wirtschaftlichen und praktischen Folgen geregelt werden.
Manchmal entspricht die mögliche Einigung nicht vollständig der ursprünglichen Forderung einer der Parteien. Dennoch kann sie beiden Seiten eine hinreichend vernünftige Lösung bieten, wenn man sie mit den Kosten, der Dauer und der Unsicherheit eines fortbestehenden und möglicherweise gerichtlichen Konflikts vergleicht.
Wenn drei Parteien beteiligt sind
Bestimmte Immobilientransaktionen weisen noch eine weitere interessante Besonderheit auf. Wenn der Kauf der Immobilie und die Übertragung des Geschäftsbetriebs miteinander verbunden sind, sind möglicherweise nicht nur Käufer und Verkäufer beteiligt, sondern mehrere Personen oder Gesellschaften mit unterschiedlichen Interessen: die erwerbende Partei, die Partei, welche die Immobilie veräußert, und die Partei, welche die Geschäftstätigkeit überträgt.
Es handelt sich dann um einen Konflikt zwischen drei Parteien, deren Interessen nicht notwendigerweise übereinstimmen. Ein bestimmter Geldbetrag kann dem Immobilienkauf zugeordnet sein, ein anderer der Geschäftsübertragung; ein Problem kann in erster Linie die Immobilie betreffen, ein anderes technische Einrichtungen oder Elemente des Geschäftsbetriebs. Eine Lösung, die für zwei Beteiligte akzeptabel ist, muss für die dritte Partei nicht zwangsläufig ebenfalls zufriedenstellend sein.
Gerade in solchen Situationen kann Mediation eine umfassendere Betrachtung ermöglichen. Statt den Konflikt in verschiedene Vertragsverhältnisse und getrennte Ansprüche zu zerlegen, kann die Transaktion als Ganzes und die Auswirkung jeder möglichen Lösung auf sämtliche Beteiligten betrachtet werden.
Mediator und Rechtsanwälte: unterschiedliche und sich ergänzende Aufgaben
Bei Konflikten dieser Art halte ich es für besonders wichtig, die Rolle der einzelnen Fachpersonen klar zu unterscheiden. Der Mediator ersetzt nicht den Rechtsanwalt einer der Parteien, und es ist auch nicht seine Aufgabe festzustellen, ob rechtlich eine fehlende Vertragsmäßigkeit vorliegt, wie die Anzahlungsvereinbarung auszulegen ist oder welche Haftung die einzelnen Beteiligten trifft.
Es ist Aufgabe der Rechtsanwälte, die Verträge zu prüfen, die vorhandenen Beweismittel zu bewerten, mögliche Vertragsverletzungen zu analysieren und ihre Mandanten über Rechte, Pflichten und Risiken zu beraten. Der Mediator arbeitet auf einer anderen Ebene: Er hilft, den Konflikt zu strukturieren, erleichtert die Kommunikation zwischen den Beteiligten, identifiziert ihre tatsächlichen Interessen und prüft gemeinsam mit ihnen die unterschiedlichen Möglichkeiten, die zu einer Einigung führen können.
Deshalb können Rechtsanwälte und Mediatoren bei komplexeren Immobilientransaktionen vollkommen komplementäre Aufgaben übernehmen. Die Rechtsanwälte helfen jeder Partei dabei, ihre rechtliche Position zu verstehen, während die Mediation ermöglicht, auf dieser Grundlage die realistischen Möglichkeiten einer Einigung zu bearbeiten.
Der Wert eines geordneten Abschlusses einer gescheiterten Transaktion
Nicht jeder Immobilienkauf endet so, wie die Parteien es ursprünglich erwartet haben, und nicht jede gescheiterte Transaktion muss zwangsläufig vor Gericht enden. Manchmal besteht die eigentliche Lösung nicht darin, eine Transaktion, in die das Vertrauen verloren gegangen ist, um jeden Preis aufrechtzuerhalten, sondern darin, einen vernünftigen Weg zu finden, sie geordnet zu beenden.
Dazu kann gehören, Geldbeträge zu verhandeln, zu bestimmen, was mit den Arras geschieht, Schlüssel oder Gegenstände zurückzugeben, Kosten abzurechnen, noch offene Verpflichtungen zu ordnen und gegebenenfalls Abschlussbedingungen festzulegen, die es den Beteiligten ermöglichen, ihre Beziehung endgültig zu beenden und spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Eine Transaktion, die nicht funktioniert hat, ordentlich zu beenden, kann ebenfalls eine gute Einigung sein.
Mediation bei Immobilienkonflikten: eine Möglichkeit, die in Betracht gezogen werden sollte
Mediation wird häufig mit Familien-, Nachbarschafts- oder Arbeitskonflikten in Verbindung gebracht. Es gibt jedoch auch ein sehr bedeutendes Anwendungsfeld für die zivilrechtliche, wirtschaftsrechtliche und immobilienbezogene Mediation. Probleme bei einem Immobilienkauf, Streitigkeiten über eine Anzahlungsvereinbarung, erst im fortgeschrittenen Stadium der Transaktion entdeckte Mängel, Meinungsverschiedenheiten über den Zustand einer Immobilie oder Konflikte im Zusammenhang mit der Übertragung eines Geschäftsbetriebs können erhebliche finanzielle Beträge und komplexe rechtliche Fragen betreffen.
Gerade deshalb kann es sinnvoll sein, zunächst eine strukturierte Verhandlung zu versuchen, bevor ein gerichtliches Verfahren eingeleitet wird. Mediation garantiert keine Einigung, bietet den Beteiligten jedoch etwas Wesentliches: die Möglichkeit, selbst die Kontrolle über die Lösung zu behalten und Alternativen zu prüfen, die ein Gericht in dieser Form kaum anbieten könnte.
In manchen Fällen wird es möglich sein, den Kauf unter geänderten Bedingungen fortzuführen; in anderen Fällen kann der Preis neu verhandelt oder die Kosten bestimmter Maßnahmen können verteilt werden. Und es wird auch Situationen geben, in denen die beste Lösung für alle Beteiligten darin besteht, die Transaktion zu beenden und ihre wirtschaftlichen Folgen einvernehmlich zu regeln.
Jeder Konflikt ist anders. Wenn eine Immobilientransaktion jedoch nach Unterzeichnung einer Anzahlungsvereinbarung kompliziert wird, sollte man sich bewusst machen, dass zwischen der Hinnahme einer nicht mehr gewünschten Situation und der unmittelbaren Einleitung eines Gerichtsverfahrens auch Raum für Verhandlungen besteht.
Und genau in diesem Bereich kann Mediation einen besonders großen Mehrwert bieten.
Daniel Sererols Villalón
Rechtsanwalt und Mediator
Bertram Müller
Mediator
Mediation in Barcelona, Katalonien und in ganz Spanien
📞 Daniel Sererols Villalón: 661 463 306
✉️ daniel@mediadorconflictos.com
📞 Bertram Müller: +34 669 570 074
✉️ bertram@mediadorconflictos.com