05 Sep Lorsque des problèmes apparaissent après la signature des arrhes
Lorsque des problèmes apparaissent après la signature des arrhes : la valeur de la médiation dans les conflits immobiliers
Acheter un local pour démarrer ou poursuivre une activité professionnelle représente bien plus que l’acquisition d’un bien immobilier. Il s’agit bien évidemment d’un investissement économique, mais également d’un projet professionnel, d’attentes et, dans de nombreux cas, de plusieurs mois de travail avant d’arriver au moment de l’achat.
Que se passe-t-il lorsque, après avoir signé des arrhes et alors que l’opération est déjà bien engagée, des problèmes importants commencent à apparaître, alors que l’acheteur n’avait pas pu les constater lors des visites effectuées avant de prendre sa décision ?
Une telle situation peut facilement déboucher sur un conflit entre l’acheteur et le vendeur. Elle peut devenir encore plus complexe lorsque l’opération ne concerne pas uniquement l’achat du bien immobilier, mais également la cession de l’activité commerciale qui y est exercée.
J’ai récemment eu l’occasion d’intervenir, en qualité de médiateur, dans un conflit présentant ces caractéristiques. Bien entendu, pour des raisons de confidentialité, je ne mentionnerai aucune donnée permettant d’identifier les personnes, l’établissement ou l’opération concernés. Cette expérience me paraît toutefois intéressante pour réfléchir à un domaine dans lequel la médiation peut se révéler particulièrement utile : les conflits liés aux transactions immobilières, aux contrats d’arrhes et aux cessions d’activités commerciales.
Lorsqu’une seule opération en comprend en réalité deux
Le premier élément qui rendait cette affaire particulièrement intéressante était l’existence de deux opérations étroitement liées. D’une part, il avait été convenu de procéder à l’achat d’un local et, d’autre part, à la transmission de l’activité commerciale qui y était exercée, avec ses installations, ses équipements et les autres éléments liés au fonctionnement de l’entreprise.
Du point de vue de l’acheteur, ces deux éléments faisaient partie d’un même projet : acquérir un établissement dans lequel il pourrait poursuivre une activité économique déterminée. C’est là qu’apparaît une question fondamentale, car lorsqu’une personne achète un local destiné à une activité précise, l’état réel du bien immobilier et de ses installations peut revêtir une importance décisive. Acheter un espace vide n’est pas la même chose qu’acquérir un local associé à une activité que l’on entend maintenir en fonctionnement.
Ce que l’on ne voit pas toujours lors des premières visites
Avant de s’engager dans l’achat d’un bien immobilier, il est normal de le visiter, d’en observer l’état et d’évaluer s’il correspond à ce que l’on recherche. Dans l’affaire qui sert de point de départ à cette réflexion, cela avait également été le cas : l’acheteur avait visité l’établissement avant d’avancer dans l’opération et de signer les arrhes.
Toutefois, une visite d’un local, même répétée, ne permet pas toujours d’en connaître en profondeur l’état réel. C’est ultérieurement, à mesure que l’opération avançait et que l’acheteur entrait plus fréquemment dans l’établissement, y restait plus longtemps et découvrait de manière beaucoup plus directe ses installations et leur fonctionnement, que certaines circonstances qui n’avaient pas été constatées initialement ont commencé à apparaître.
L’une des particularités de ce type de situation réside précisément dans le fait que les problèmes peuvent se révéler progressivement. Certains problèmes d’humidité peuvent ne pas être visibles lors des premières visites ; certaines déficiences en matière d’hygiène ou d’entretien nécessitent une observation plus approfondie de l’établissement, et l’état réel de certaines installations ou de certains éléments techniques peut ne se révéler que lorsqu’on commence à examiner plus attentivement leur fonctionnement et leur entretien.
Dans le cas qui inspire cette réflexion, sont ainsi apparus d’importants problèmes d’humidité, des questions sanitaires et d’entretien ainsi que différentes anomalies concernant des installations et des éléments techniques liés à l’activité. Ce qui importe, du point de vue du conflit, est que ces circonstances n’avaient pas été constatées par l’acheteur lors des visites préalables et qu’elles ont progressivement modifié la perception qu’il avait de ce qu’il était en train d’acquérir.
Lorsque les arrhes ont déjà été signées
Le problème prend une autre dimension lorsque, au moment où ces circonstances commencent à apparaître, l’opération est déjà très avancée. Un contrat d’arrhes peut avoir été signé, une somme importante peut avoir été versée et certaines démarches destinées à préparer la future activité peuvent même avoir déjà commencé.
C’est alors que la perception des parties peut commencer à diverger. Le vendeur peut considérer que l’acheteur a visité le bien, qu’il connaissait ce qu’il achetait et qu’il a pris un engagement contractuel. L’acheteur peut, au contraire, estimer que certaines déficiences importantes n’étaient pas perceptibles lors de ces premières visites et que, s’il avait connu auparavant leur véritable ampleur ainsi que le coût nécessaire pour y remédier, sa décision aurait probablement été différente.
Une opération qui semblait jusque-là devoir aboutir peut ainsi se transformer en conflit dans lequel, au-delà des questions économiques, apparaissent des interprétations différentes de ce qui s’est produit et des obligations assumées par chacune des parties.
Vices cachés et défaut de conformité : l’importance de ne pas tirer de conclusions hâtives
Dans ce type de situation, l’expression « vices cachés » apparaît généralement très rapidement. Cela est compréhensible, car il s’agit d’une notion bien connue lorsque des défauts qui n’avaient pas été constatés auparavant sont découverts alors qu’une vente immobilière est déjà engagée. Toutefois, d’un point de vue juridique, il convient de rester prudent et d’analyser chaque situation concrète.
Le fait que l’acheteur découvre ultérieurement certains problèmes ne signifie pas automatiquement qu’il existe un motif suffisant pour résoudre l’opération. Il faudra examiner quels défauts existaient, depuis quand ils existaient, s’ils pouvaient raisonnablement être détectés avant la conclusion du contrat, quelle est leur gravité, ce qui avait été convenu, quelles informations avaient été fournies et dans quelle mesure ces circonstances affectent l’usage auquel le bien immobilier était destiné.
En Catalogne, par ailleurs, la réglementation de la vente accorde une attention particulière à la notion de conformité du bien au contrat. Cela implique d’apprécier le bien livré au regard de ce qui avait été convenu et des circonstances juridiquement pertinentes de l’opération. En cas d’éventuel défaut de conformité, différents recours juridiques peuvent être envisagés et, lorsque les conditions requises sont réunies, la résolution du contrat peut également être demandée.
L’existence et les conséquences juridiques de ces défauts devront donc être évaluées par les avocats des parties et, si le conflit est finalement porté devant les tribunaux, il appartiendra à ceux-ci d’en déterminer les effets.
Le rôle du médiateur n’est pas de décider qui a juridiquement raison. Son point de départ est différent : il existe un conflit, les parties ont des perceptions différentes de ce qui s’est passé, chacune peut être confrontée à un risque juridique et économique et, en outre, l’opération peut avoir cessé d’être viable dans les conditions initialement envisagées.
Toutes les arrhes ne sont pas identiques : la particularité de la Catalogne
Lorsque nous parlons d’un contrat d’arrhes, une précision importante s’impose : toutes les arrhes n’ont pas nécessairement la même nature et ne produisent pas les mêmes conséquences.
De manière générale, on distingue les arrhes confirmatoires, les arrhes pénitentielles et les arrhes à caractère pénal. Les arrhes confirmatoires constituent essentiellement un versement à valoir sur le prix et confirment l’existence du contrat. Les arrhes pénitentielles sont, quant à elles, liées à la possibilité de se désengager de l’opération en assumant les conséquences économiques correspondantes. Enfin, les arrhes à caractère pénal remplissent essentiellement une fonction de garantie ou de pénalisation en cas d’éventuelle inexécution, conformément à ce qui a été convenu.
En Catalogne, il existe une particularité qu’il convient de connaître. Le Code civil de Catalogne prévoit que le versement d’une somme d’argent par l’acheteur au vendeur est, en principe, considéré comme des arrhes confirmatoires, c’est-à-dire comme un signe de la conclusion du contrat et un acompte sur le prix de vente. Les arrhes pénitentielles, en revanche, doivent être expressément convenues. Lorsqu’elles ont été stipulées comme telles, elles permettent de se désengager du contrat avec les conséquences économiques prévues par la loi : de manière générale, si l’acheteur se désiste, il les perd et, si le vendeur se désiste, il doit les restituer au double.
Par conséquent, lorsqu’une vente immobilière n’aboutit finalement pas, il ne suffit pas d’affirmer qu’« il y avait des arrhes » pour savoir automatiquement ce qu’il adviendra de la somme versée. Il est nécessaire d’examiner le contrat, de déterminer la nature de ces arrhes, d’identifier la législation applicable et, surtout, d’analyser la véritable raison pour laquelle l’opération ne se poursuit pas.
Se désister n’est pas nécessairement la même chose que résoudre le contrat pour inexécution
Il s’agit probablement de l’un des aspects les plus intéressants lorsque des défauts importants apparaissent après la signature des arrhes.
Imaginons que l’acheteur change simplement d’avis et décide qu’il ne souhaite plus acquérir le bien immobilier. Si des arrhes pénitentielles ont été convenues, les conséquences propres au désistement prévues par le contrat et par la législation applicable entreront alors en jeu.
Mais la situation peut être différente lorsque l’acheteur soutient qu’il n’abandonne pas l’opération en raison d’un simple changement d’avis, mais parce que des défauts préexistants, qui n’avaient pas été constatés initialement, sont apparus et que, par leur nature ou leur gravité, ils peuvent affecter substantiellement l’objet de la vente ou la finalité pour laquelle le bien immobilier devait être acquis.
Dans ce cas, la question juridique ne consiste plus uniquement à déterminer ce qui se passe lorsque l’acheteur se désiste. Il faudra examiner s’il existe effectivement un défaut de conformité ou une inexécution permettant d’exercer l’un des recours prévus par la loi et, le cas échéant, si les conditions nécessaires sont réunies pour demander la résolution du contrat et la restitution des sommes versées.
Cette différence est fondamentale. Dire « je ne veux plus acheter » n’est pas nécessairement la même chose que soutenir « je ne souhaite pas poursuivre l’opération dans ces conditions parce que ce qui m’est livré présente des déficiences importantes que je ne connaissais pas lorsque j’ai contracté ».
Naturellement, il ne suffit pas non plus de formuler cette seconde affirmation pour avoir automatiquement le droit de récupérer les arrhes. Il faudra établir les circonstances, apprécier leur gravité, déterminer si elles étaient connues ou raisonnablement détectables et analyser les dispositions des contrats. C’est précisément à ce stade que des positions juridiques très différentes peuvent apparaître entre l’acheteur et le vendeur.
Lorsque le problème ne concerne pas seulement le local, mais aussi l’activité
Cet aspect revêt une importance particulière lorsque, comme dans le cas qui inspire cette réflexion, l’opération ne porte pas uniquement sur l’acquisition d’un bien immobilier, mais également sur la cession d’une activité commerciale.
L’état de l’établissement peut alors avoir une incidence directe sur la possibilité de poursuivre l’activité. Lorsque commencent à apparaître des problèmes d’humidité, des déficiences en matière d’hygiène, d’importants besoins de nettoyage ou d’assainissement ou encore des anomalies concernant des installations techniques, l’acheteur ne se contente plus d’évaluer le coût d’acquisition du bien immobilier. Il doit également calculer les sommes supplémentaires qu’il devra investir afin de mettre l’établissement dans les conditions nécessaires à l’exercice de l’activité qu’il avait projetée.
Cette nouvelle réalité économique peut modifier complètement l’appréciation d’une opération qui paraissait raisonnable au moment de la signature des arrhes.
Le coût qui apparaît après coup
Tout investissement professionnel repose sur des calculs. L’évaluation initiale prend en compte le prix du bien immobilier, le montant de la cession de l’activité, le financement, les impôts, les éventuels travaux d’aménagement de l’établissement, les équipements, le personnel et la trésorerie nécessaire pour démarrer ou poursuivre l’activité.
Lorsque, après avoir effectué ces calculs, des interventions qui n’avaient pas été prévues initialement commencent à apparaître, l’équilibre économique du projet peut être remis en cause. Une réparation isolée peut éventuellement être parfaitement supportable, mais la situation devient différente lorsque des problèmes de nature diverse s’accumulent et obligent à augmenter progressivement l’investissement prévu avant même d’avoir pu exercer l’activité dans les conditions attendues.
À ce stade, la question cesse d’être exclusivement technique ou juridique. L’acheteur doit déterminer si, compte tenu des nouvelles informations dont il dispose et d’un investissement supérieur à celui qui avait été initialement envisagé, il est toujours pertinent de poursuivre l’opération.
La perte de confiance fait également partie du conflit
C’est ici qu’intervient un élément que je considère comme particulièrement important au regard de mon expérience de médiateur : la dimension émotionnelle d’une acquisition immobilière liée à un projet professionnel.
Celui qui achète un local pour y développer une activité n’acquiert pas uniquement des mètres carrés. Il projette une activité, fait des calculs, recherche un financement, pense à ses clients, à ses salariés et à ses fournisseurs et, en définitive, imagine ce que sera son projet professionnel.
Lorsque, à mesure que l’établissement est mieux connu, différents problèmes qui n’avaient pas été envisagés initialement commencent à apparaître, un effet cumulatif peut se produire. Un problème d’humidité ou une réparation déterminée peuvent avoir une solution relativement simple, mais si apparaissent ensuite de nouveaux besoins d’entretien, des anomalies affectant certaines installations, des problèmes d’hygiène qui doivent être corrigés et d’autres dépenses qui n’avaient pas non plus été prévues, la perception globale de l’opération commence à changer. Chaque problème n’est alors plus apprécié isolément : c’est leur accumulation, ainsi que l’incertitude quant aux autres difficultés susceptibles d’apparaître ultérieurement, qui est prise en considération.
C’est à ce moment qu’une perte de confiance dans l’ensemble de l’opération peut se produire. Ce facteur émotionnel ne détermine évidemment pas les conséquences juridiques du contrat, mais il est essentiel de le comprendre dans le cadre d’une négociation. Une personne peut avoir commencé une opération avec beaucoup d’enthousiasme et de conviction et, après avoir découvert successivement plusieurs difficultés, parvenir à la conclusion qu’elle ne souhaite plus la poursuivre.
Que peut apporter la médiation ?
La médiation permet d’introduire une perspective différente sans ignorer les positions juridiques des parties. Au lieu de concentrer toute la discussion sur la question de savoir qui a raison et sur ce qui pourrait se produire si le conflit était porté devant un tribunal, elle permet d’examiner ce dont chaque partie a besoin à ce moment-là et s’il existe une solution permettant de mettre un terme à la situation de manière raisonnable.
Cela ne signifie pas que l’une ou l’autre des parties doive préalablement renoncer à ses droits. Au contraire, il est parfaitement compatible avec la médiation que l’acheteur et le vendeur soient conseillés par leurs avocats respectifs et connaissent leur position juridique, les arguments qu’ils peuvent faire valoir ainsi que les risques auxquels ils s’exposeraient s’ils décidaient d’engager une procédure judiciaire. Disposer de ces informations peut précisément permettre de négocier en meilleure connaissance de cause.
La médiation crée un espace dans lequel cette réalité juridique peut être combinée avec d’autres éléments tout aussi importants : le coût économique de la poursuite du conflit, la durée potentielle d’une procédure judiciaire, l’incertitude quant à son résultat, les investissements supplémentaires nécessaires pour l’établissement et, surtout, la question de savoir si les parties souhaitent toujours maintenir l’opération ou si elles préfèrent trouver une formule permettant d’y mettre un terme.
Les solutions ne sont pas nécessairement toutes blanches ou toutes noires
L’un des avantages de la médiation dans les conflits immobiliers réside précisément dans la possibilité de travailler sur différentes variables. La solution ne doit pas nécessairement se limiter à poursuivre l’opération exactement dans les conditions initialement convenues ou à y mettre fin pour saisir les tribunaux.
Selon les circonstances, il peut être possible de négocier une réduction du prix, une compensation financière, la réalisation de certains travaux avant la finalisation de la vente, une répartition des coûts nécessaires à la mise en conformité ou à l’adaptation du bien, ou encore une modification des conditions initialement convenues. Et si l’acheteur a définitivement perdu tout intérêt à poursuivre l’opération, il est également possible d’envisager une sortie négociée de l’opération, en déterminant ce qu’il advient des arrhes et des autres sommes versées ainsi que la manière dont seront réglées les conséquences économiques et pratiques de ce qui s’est produit jusque-là.
Il arrive que l’accord possible ne corresponde exactement à la demande initiale d’aucune des parties. Il peut néanmoins leur offrir une solution suffisamment raisonnable au regard du coût, du temps et de l’incertitude qu’impliquent le maintien du conflit et son transfert devant les tribunaux.
Lorsque trois parties interviennent
Certaines opérations immobilières présentent une autre caractéristique particulièrement intéressante. Lorsque l’acquisition du bien immobilier et la cession de l’activité commerciale sont combinées, il est possible que l’opération n’implique pas uniquement un acheteur et un vendeur, mais plusieurs personnes ou sociétés ayant des intérêts différents : celui qui acquiert, celui qui cède le bien immobilier et celui qui transmet l’activité.
Nous nous trouvons alors face à un conflit à trois parties, dans lequel les intérêts ne coïncident pas nécessairement. Une somme déterminée peut être liée à l’acquisition du bien immobilier et une autre à la cession de l’activité ; un problème peut concerner principalement le local et un autre les installations ou les éléments liés à l’activité. Une solution acceptable pour deux des parties peut, en outre, ne pas être satisfaisante pour la troisième.
C’est précisément dans ce type de situation que la médiation peut apporter une vision globale. Au lieu de fragmenter le problème entre différentes relations contractuelles et différentes réclamations, elle permet d’analyser l’ensemble de l’opération et les conséquences que toute solution envisagée pourrait avoir pour chacune des parties.
Médiateur et avocats : des fonctions différentes et complémentaires
Dans ce type de conflit, il me paraît particulièrement important d’expliquer le rôle de chaque professionnel. Le médiateur ne remplace l’avocat d’aucune des parties et il ne lui appartient pas de déterminer juridiquement s’il existe un défaut de conformité, quelle est l’interprétation correcte du contrat d’arrhes ou quelles responsabilités incombent à chacun des intervenants.
Il appartient aux avocats d’étudier les contrats, d’apprécier les éléments de preuve disponibles, d’analyser les éventuelles inexécutions et de conseiller leurs clients sur leurs droits, leurs obligations et leurs risques. Le médiateur intervient sur un autre terrain : il aide à structurer le conflit, facilite la communication entre les parties, identifie leurs intérêts réels et explore avec elles les différentes possibilités susceptibles de conduire à un accord.
C’est pourquoi, dans les opérations immobilières présentant une certaine complexité, les avocats et le médiateur peuvent exercer des fonctions parfaitement complémentaires. Les avocats aident chaque partie à connaître sa position juridique, tandis que la médiation permet de travailler sur les possibilités réelles d’accord à partir de ces différentes positions.
L’intérêt de bien clôturer une opération qui n’a pas fonctionné
Toutes les ventes immobilières ne se terminent pas comme les parties l’avaient initialement imaginé, et toutes les opérations qui échouent ne doivent pas nécessairement finir devant un tribunal. Dans certains cas, la véritable solution ne consiste pas à tenter de maintenir à tout prix une opération dans laquelle la confiance a disparu, mais à trouver une manière raisonnable d’y mettre fin.
Cela peut impliquer de négocier des sommes d’argent, de déterminer ce qu’il advient des arrhes, de restituer des clés ou des biens, de régler des dépenses, d’organiser les obligations restant en suspens et d’établir, lorsque cela est approprié, des conditions de clôture permettant aux parties de mettre définitivement fin à leur relation et d’éviter de nouvelles controverses à l’avenir.
Bien clôturer une opération qui n’a pas fonctionné peut également constituer un bon accord.
La médiation dans les conflits immobiliers : une voie qui mérite d’être envisagée
Nous associons souvent la médiation aux conflits familiaux, de voisinage ou professionnels. Pourtant, il existe un champ très important pour la médiation civile, commerciale et immobilière. Les difficultés rencontrées lors d’une vente immobilière, les conflits liés à un contrat d’arrhes, les défauts découverts alors que l’opération est déjà avancée, les désaccords concernant l’état d’un bien immobilier ou les litiges relatifs à la cession d’une activité commerciale peuvent porter sur des montants importants et soulever des questions juridiques complexes.
C’est précisément pour cette raison qu’il peut être pertinent de tenter une négociation structurée avant de saisir les tribunaux. La médiation ne garantit pas qu’un accord sera trouvé, mais elle offre quelque chose d’important : la possibilité pour les parties elles-mêmes de conserver la maîtrise de la solution et d’envisager des alternatives qu’un tribunal aurait difficilement la possibilité de leur offrir.
Dans certains cas, il sera possible de poursuivre la vente en modifiant certaines conditions ; dans d’autres, de renégocier le prix ou de répartir le coût de certaines interventions ; et il existera également des situations dans lesquelles la meilleure solution pour les parties consistera à mettre fin à l’opération et à convenir ensemble de ses conséquences économiques.
Chaque conflit est différent. Mais lorsqu’une opération immobilière se complique après la signature d’arrhes, il convient de se rappeler qu’entre accepter une situation que l’on ne souhaite plus et engager directement une procédure judiciaire, il existe également un espace pour négocier.
Et c’est précisément l’un des domaines dans lesquels la médiation peut apporter le plus de valeur.
Daniel Sererols Villalón
Avocat et médiateur de conflits
Médiation à Barcelone, en Catalogne et dans le reste de l’Espagne
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