15 Nov Los Estatutos y el Reglamento de Régimen Interior
Conflictos vecinales, pisos turísticos y actividades molestas: qué pueden regular realmente los Estatutos y el Reglamento de Régimen Interior
- Introducción: por qué hoy es más importante que nunca regular la convivencia
Las comunidades de propietarios son espacios donde conviven personas con ritmos, culturas y necesidades muy distintas: pisos turísticos, teletrabajo, actividades profesionales, mascotas, reformas continuas, mayor movilidad residencial… y todo ello multiplica los conflictos.
Esta realidad es especialmente intensa en ciudades como Barcelona y L’Hospitalet de Llobregat, donde la presión turística, la densidad y la normativa urbanística (como el PEUAT – Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos) generan situaciones de convivencia cada vez más complejas.
Por ello, la prevención es esencial. La mejor herramienta preventiva es disponer de normas internas propias, adaptadas al edificio y aprobadas por la comunidad.
- Marco legal: qué dice la Ley de Propiedad Horizontal
Los instrumentos básicos son:
- Art. 5 LPH → Título constitutivo y Estatutos.
- Art. 6 LPH → Reglamento de Régimen Interior.
- Art. 7.2 LPH → Acción de cesación contra actividades molestas, nocivas, insalubres, peligrosas o ilícitas.
- Art. 17 LPH → Mayorías para aprobar acuerdos.
Ninguno de estos documentos es obligatorio, pero su ausencia deja un vacío normativo que dificulta la convivencia y la gestión de conflictos.
- Los Estatutos: función, contenido y validez
3.1. Función de los Estatutos
Los Estatutos establecen la arquitectura jurídica de la comunidad:
- limitaciones de uso de viviendas y locales,
- restricciones de actividades profesionales,
- regulación de pisos turísticos (HUT: Vivienda de Uso Turístico),
- cuotas de participación y gastos,
- condiciones para realizar obras,
- uso de elementos comunes.
3.2. La unanimidad: qué significa y por qué se exige
Para aprobar o modificar Estatutos se requiere unanimidad real (art. 17.6):
- todos deben votar a favor,
- todos los coeficientes deben sumar el 100 %,
- una sola abstención o voto en contra → el acuerdo no es válido.
¿Por qué tanta exigencia?
Porque regulan derechos esenciales de propiedad.
Unanimidad tácita (art. 17.8 LPH)
Si un propietario no asiste a la junta y no se opone en 30 días, su silencio computa como voto favorable.
Esto evita bloqueos y facilita la reforma de Estatutos.
3.3. Excepciones: cuándo NO se requiere unanimidad
- Prohibir pisos turísticos → 3/5 partes (art. 17.12 LPH).
- Accesibilidad → mayoría simple.
- Mejoras → 3/5.
- Energía y telecomunicaciones → mayorías especiales.
3.4. Jurisprudencia relevante
- STS 4790/2024 → Prohibir HUT requiere 3/5 y no unanimidad.
- Otras resoluciones → Se pueden limitar actividades profesionales si afectan a la convivencia.
- El Reglamento de Régimen Interior: convivencia cotidiana y mayorías
4.1. Función del Reglamento
El Reglamento regula la convivencia del día a día:
- ruido, horarios y descanso,
- zonas comunes,
- mascotas,
- limpieza y mantenimiento,
- visitas y repartidores,
- medidas de seguridad,
- normas de funcionamiento de servicios.
No puede modificar derechos, pero sí regular la convivencia con detalle.
4.2. ¿Cómo se aprueba? Mayoría simple
(Art. 6 LPH)
Se necesita mayoría simple:
- más votos a favor que en contra,
- entre presentes y representados,
- las abstenciones no cuentan.
4.3. “Según contenido”: cuándo basta mayoría simple y cuándo no
- Si regula convivencia ordinaria → mayoría simple.
- Si limita derechos o modifica usos → es materia de Estatutos → unanimidad o 3/5.
4.BIS. ¿Por qué es necesario tener Estatutos y Reglamento si ya existen leyes?
- La ley establece límites, pero no regula la convivencia real.
- Sin Estatutos no se pueden limitar usos legales.
- Sin Reglamento cada persona interpreta qué es “molesto”.
- Ante un juez, disponer de normas internas da fuerza jurídica.
- Permite adaptarse a la realidad de ciudades con presión turística.
- Casos prácticos que las comunidades pueden regular y gestionar
5.1. Pisos turísticos (HUT)
La comunidad puede:
- prohibirlos por 3/5,
- limitarlos,
- imponer normas de convivencia.
¿Cómo denunciar un HUT ilegal?
En Barcelona y L’Hospitalet existen canales de inspección.
La comunidad puede comunicar:
- ruidos,
- tránsito constante de personas,
- anuncios sin número de HUT.
El ayuntamiento puede sancionar, precintar u ordenar el cese.
5.2. Actividades profesionales molestas
Estudios de música, talleres, consultas, pequeños negocios…
Los Estatutos pueden limitar o prohibir actividades que afecten a la convivencia.
5.2.BIS. Mascotas y convivencia
❌ NO se pueden prohibir mascotas de forma absoluta
Sería desproporcionado y contrario a derecho.
✔ SÍ se pueden regular
- animales atados,
- higiene y ruidos,
- responsabilidad,
- acceso limitado a zonas.
✔ Si hay molestias graves → acción de cesación (art. 7.2 LPH)
La mediación es muy útil en conflictos relacionados con mascotas.
5.3. Actividades ilícitas: prostíbulos y narcopisos
Se puede actuar mediante:
- requerimiento formal,
- intervención policial y municipal,
- acción judicial de cesación con medidas cautelares.
La mediación no es aplicable en casos de actividad ilícita.
Es necesaria intervención jurídica y policial.
5.4. Personas con graves problemas de salud mental que generan ruido constante
Situaciones muy delicadas: gritos, golpes, música, conductas repetitivas…
Aunque se trate de personas vulnerables, los vecinos tienen derecho al descanso y a la seguridad.
La comunidad puede:
- Realizar un requerimiento formal.
- Solicitar intervención municipal o policial (protocolos de salud mental).
- Contactar con Servicios Sociales, equipos de crisis o Salud Pública.
- Interponer acción de cesación (art. 7.2 LPH) en casos de afectación grave.
La mediación es útil cuando hay familiares o responsables disponibles y se puede buscar una solución viable.
No lo es en casos descompensados sin soporte.
5.5. Piso patera: sobreocupación e insalubridad
Convivencia de muchas personas, rotación constante, riesgo de incendio, suciedad, ruido…
Los ayuntamientos pueden actuar con contundencia.
La comunidad puede:
- Requerir el cese por ruidos e insalubridad.
- Denunciar ante servicios municipales (sobreocupación, salubridad, disciplina de vivienda).
- Solicitar intervención de servicios sociales y policía.
- Acción judicial de cesación (art. 7.2 LPH).
Estos casos no son mediables, ya que existen vulneraciones graves de normativa y, a menudo, explotación o actividades ilícitas.
5.6. Uso indebido de la vivienda o terraza para actividades no permitidas (ej.: peluquería)
Si alguien utiliza una vivienda o terraza para:
- una peluquería,
- un estudio de tatuajes,
- un taller,
- un negocio encubierto…
La comunidad puede:
- Limitarlo o prohibirlo en los Estatutos.
- Exigir licencia municipal (frecuentemente incumplida).
- Exigir el cese por ruidos, olores o tránsito de clientes.
- Declarar la nulidad si afecta elementos comunes.
- Activar la acción de cesación (art. 7.2 LPH).
La mediación puede funcionar en actividades legales pero molestas (clases, terapias, etc.).
No es útil en actividades ilegales o sin licencia.
5.BIS. ¿Qué ocurre cuando alguien incumple las normas? (Protocolo completo)
- Requerimiento formal.
- Acciones internas (mayoría simple): informes, requerimientos, mediación, intervención municipal.
- Acciones judiciales: cesación, daños y perjuicios, medidas cautelares.
- Sanciones municipales.
- Mediación como vía recomendable en la mayoría de conflictos vecinales.
- Normativa catalana y municipal
- Ley 18/2007 del Derecho a la Vivienda, arts. 41 y 42.
- Decreto 75/2020 (HUT).
- PEUAT en Barcelona.
- Ordenanzas de Civismo y de Ruidos.
- Medidas específicas en L’Hospitalet contra HUT ilegales y narcopisos.
- El papel del mediador y del administrador
Trabajar conjuntamente permite:
- prevenir conflictos,
- redactar normas equilibradas,
- generar consensos,
- aplicar protocolos,
- evitar litigios innecesarios.
La mediación vecinal es una de las herramientas más eficaces para restaurar la convivencia cuando existen tensiones recurrentes.
- Conclusiones
Los Estatutos y el Reglamento:
- no son un trámite,
- son una herramienta de convivencia,
- aportan seguridad jurídica,
- permiten actuar a la comunidad,
- y son la base para prevenir conflictos vecinales.
- Contacto profesional
Daniel Sererols Villalón
Mediador de conflictos y abogado
Especialista en mediación vecinal, prevención de conflictos y redacción de Estatutos y Reglamentos.
📞 661 463 306
📧 daniel@mediadorconflictos.com
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