15 Nov. Die Satzung und die Hausordnung

Posted at 12:38h in Konzepte by

Nachbarschaftskonflikte, Ferienwohnungen und störende Aktivitäten: Was können die Satzung und die Hausordnung tatsächlich regeln?

Einleitung: Warum es wichtiger denn je ist, das Zusammenleben zu regeln

Wohnungseigentümergemeinschaften sind Räume, in denen Menschen mit sehr unterschiedlichen Rhythmen, Kulturen und Bedürfnissen zusammenleben: Ferienwohnungen, Telearbeit, berufliche Tätigkeiten, Haustiere, andauernde Bauarbeiten, zunehmende Wohnmobilität … all dies vervielfacht die Konflikte.

Diese Realität ist besonders ausgeprägt in Städten wie Barcelona und L’Hospitalet de Llobregat, wo der touristische Druck, die hohe Bebauungsdichte und die städtebaulichen Regelungen (wie der PEUAT – Sonderplan für touristische Unterkünfte) zunehmend komplexe Situationen des Zusammenlebens erzeugen.

Aus diesem Grund ist Prävention von entscheidender Bedeutung. Das beste präventive Instrument besteht darin, interne Regeln zu haben, die auf das Gebäude zugeschnitten und von der Gemeinschaft genehmigt sind.

Rechtlicher Rahmen: Was sagt das Gesetz über das Wohnungseigentum (LPH)?

Die grundlegenden Instrumente sind:

  • Art. 5 LPH → Teilungserklärung und Satzung

  • Art. 6 LPH → Hausordnung

  • Art. 7.2 LPH → Unterlassungsklage gegen störende, belästigende, ungesunde, gefährliche oder illegale Tätigkeiten

  • Art. 17 LPH → Mehrheiten für die Beschlussfassung

Keines dieser Dokumente ist verpflichtend, doch ihre Abwesenheit schafft ein normatives Vakuum, das das Zusammenleben und das Konfliktmanagement erheblich erschwert.

Die Satzung: Funktion, Inhalt und Gültigkeit

3.1. Funktion der Satzung

Die Satzung legt die rechtliche Architektur der Gemeinschaft fest:

  • Nutzungsbeschränkungen für Wohnungen und Geschäftsräume

  • Einschränkungen beruflicher Tätigkeiten

  • Regelung von Ferienwohnungen (HUT: Wohnungen zur touristischen Nutzung)

  • Miteigentumsanteile und Kostenverteilung

  • Bedingungen für die Durchführung von Bauarbeiten

  • Nutzung der Gemeinschaftselemente

3.2. Einstimmigkeit: Was sie bedeutet und warum sie erforderlich ist

Zur Genehmigung oder Änderung der Satzung ist echte Einstimmigkeit erforderlich (Art. 17.6):

  • Alle müssen zustimmen

  • Die Gesamtheit der Miteigentumsanteile muss 100 % erreichen

  • Eine einzige Enthaltung oder Gegenstimme → der Beschluss ist nicht gültig

Warum diese hohe Anforderung?
Weil dadurch wesentliche Eigentumsrechte geregelt werden.

Stillschweigende Einstimmigkeit (Art. 17.8 LPH)
Nimmt ein Eigentümer nicht an der Versammlung teil und widerspricht innerhalb von 30 Tagen nicht, gilt sein Schweigen als Zustimmung.
Dies verhindert Blockaden und erleichtert Satzungsänderungen.

3.3. Ausnahmen: Wann KEINE Einstimmigkeit erforderlich ist

  • Verbot von Ferienwohnungen → 3/5-Mehrheit (Art. 17.12 LPH)

  • Barrierefreiheit → einfache Mehrheit

  • Verbesserungen → 3/5-Mehrheit

  • Energie und Telekommunikation → Sondermehrheiten

3.4. Relevante Rechtsprechung

  • STS 4790/2024 → Das Verbot von HUT erfordert 3/5 und nicht Einstimmigkeit

  • Weitere Entscheidungen → Berufliche Tätigkeiten können eingeschränkt werden, wenn sie das Zusammenleben beeinträchtigen

Die Hausordnung: Alltägliches Zusammenleben und Mehrheiten

4.1. Funktion der Hausordnung

Die Hausordnung regelt das tägliche Zusammenleben:

  • Lärm, Ruhezeiten und Erholung

  • Gemeinschaftsbereiche

  • Haustiere

  • Sauberkeit und Instandhaltung

  • Besucher und Lieferdienste

  • Sicherheitsmaßnahmen

  • Betriebsregeln der gemeinschaftlichen Dienstleistungen

Sie kann keine Rechte ändern, aber das Zusammenleben im Detail regeln.

4.2. Wie wird sie genehmigt? Einfache Mehrheit

(Art. 6 LPH)

Erforderlich ist eine einfache Mehrheit:

  • mehr Ja- als Nein-Stimmen

  • unter den Anwesenden und Vertretenen

  • Enthaltungen zählen nicht

4.3. „Je nach Inhalt“: Wann die einfache Mehrheit ausreicht – und wann nicht

  • Regelt sie das gewöhnliche Zusammenleben → einfache Mehrheit

  • Schränkt sie Rechte ein oder ändert Nutzungen → Satzung → Einstimmigkeit oder 3/5

4.BIS. Warum Satzung und Hausordnung, wenn es bereits Gesetze gibt?

  • Das Gesetz setzt Grenzen, regelt aber nicht das reale Zusammenleben

  • Ohne Satzung können legale Nutzungen nicht eingeschränkt werden

  • Ohne Hausordnung interpretiert jeder selbst, was „störend“ ist

  • Vor Gericht stärkt das Vorhandensein interner Regeln die rechtliche Position

  • Sie ermöglichen die Anpassung an Städte mit hohem touristischem Druck

Praktische Fälle, die Gemeinschaften regeln und verwalten können

5.1. Ferienwohnungen (HUT)

Die Gemeinschaft kann:

  • sie mit einer 3/5-Mehrheit verbieten

  • sie einschränken

  • Regeln für das Zusammenleben festlegen

Wie meldet man eine illegale Ferienwohnung?
In Barcelona und L’Hospitalet gibt es entsprechende Kontrollstellen.

Die Gemeinschaft kann melden:

  • Lärm

  • ständigen Personenverkehr

  • Anzeigen ohne HUT-Nummer

Die Verwaltung kann Sanktionen verhängen, versiegeln oder die Einstellung anordnen.

5.2. Störende berufliche Tätigkeiten

Musikstudios, Werkstätten, Praxen, kleine Geschäfte …

Die Satzung kann Tätigkeiten einschränken oder verbieten, die das Zusammenleben beeinträchtigen.

5.2.BIS. Haustiere und Zusammenleben

❌ Haustiere dürfen nicht absolut verboten werden
Dies wäre unverhältnismäßig und rechtswidrig.

✔ Sie können geregelt werden:

  • Leinenpflicht

  • Hygiene und Lärm

  • Haftung

  • eingeschränkter Zugang zu bestimmten Bereichen

✔ Bei schweren Störungen → Unterlassungsklage (Art. 7.2 LPH)

Mediation ist bei Konflikten rund um Haustiere sehr hilfreich.

5.3. Illegale Aktivitäten: Prostitution und Drogenwohnungen

Die Gemeinschaft kann handeln durch:

  • formelle Abmahnung

  • polizeiliche und kommunale Intervention

  • gerichtliche Unterlassungsklage mit Sicherungsmaßnahmen

Mediation ist bei illegalen Tätigkeiten nicht anwendbar.
Hier ist rechtliches und polizeiliches Eingreifen erforderlich.

5.4. Personen mit schweren psychischen Erkrankungen, die konstanten Lärm verursachen

Sehr sensible Situationen: Schreie, Schläge, Musik, repetitive Verhaltensweisen …

Auch wenn es sich um schutzbedürftige Personen handelt, haben Nachbarn ein Recht auf Ruhe und Sicherheit.

Die Gemeinschaft kann:

  • eine formelle Abmahnung versenden

  • kommunale oder polizeiliche Intervention beantragen (psychische Gesundheitsprotokolle)

  • Sozialdienste, Krisenteams oder den öffentlichen Gesundheitsdienst kontaktieren

  • bei schwerwiegender Beeinträchtigung eine Unterlassungsklage erheben (Art. 7.2 LPH)

Mediation ist sinnvoll, wenn Angehörige oder Verantwortliche kooperationsbereit sind.
Nicht sinnvoll ist sie bei Dekompensation ohne Unterstützung.

5.5. „Piso patera“: Überbelegung und Unzumutbarkeit

Zusammenleben vieler Personen, ständiger Wechsel, Brandgefahr, Schmutz, Lärm …

Die Kommunen können entschieden eingreifen.

Die Gemeinschaft kann:

  • die Einstellung wegen Lärms und Unzumutbarkeit verlangen

  • Meldung an kommunale Dienste (Überbelegung, Hygiene, Wohnaufsicht)

  • Intervention von Sozialdiensten und Polizei beantragen

  • Unterlassungsklage erheben (Art. 7.2 LPH)

Diese Fälle sind nicht mediationsfähig, da häufig schwere Rechtsverletzungen oder illegale Tätigkeiten vorliegen.

5.6. Missbräuchliche Nutzung von Wohnung oder Terrasse für nicht genehmigte Tätigkeiten

(z. B. Friseursalon)

Wenn jemand eine Wohnung oder Terrasse nutzt für:

  • einen Friseursalon

  • ein Tattoostudio

  • eine Werkstatt

  • ein getarntes Geschäft …

Kann die Gemeinschaft:

  • dies in der Satzung einschränken oder verbieten

  • eine kommunale Genehmigung verlangen (oft nicht vorhanden)

  • die Einstellung wegen Lärm, Gerüchen oder Kundenverkehr fordern

  • die Nichtigkeit verlangen, wenn Gemeinschaftselemente betroffen sind

  • die Unterlassungsklage aktivieren (Art. 7.2 LPH)

Mediation kann bei legalen, aber störenden Tätigkeiten funktionieren
(z. B. Kurse, Therapien).
Nicht sinnvoll ist sie bei illegalen oder nicht genehmigten Tätigkeiten.

5.BIS. Was passiert bei Regelverstößen? (Vollständiges Protokoll)

  • Formelle Abmahnung

  • Interne Maßnahmen (einfache Mehrheit): Berichte, Aufforderungen, Mediation, kommunale Intervention

  • Gerichtliche Schritte: Unterlassung, Schadensersatz, Sicherungsmaßnahmen

  • Kommunale Sanktionen

Mediation ist bei der Mehrheit der Nachbarschaftskonflikte empfehlenswert.

Katalanische und kommunale Regelungen

  • Gesetz 18/2007 über das Recht auf Wohnen, Art. 41 und 42

  • Dekret 75/2020 (HUT)

  • PEUAT in Barcelona

  • Ordnungen zu Zivilverhalten und Lärm

  • Spezifische Maßnahmen in L’Hospitalet gegen illegale HUT und „Narcopisos“

Die Rolle des Mediators und des Verwalters

Gemeinsames Arbeiten ermöglicht:

  • Konfliktprävention

  • ausgewogene Regelwerke zu verfassen

  • Konsens zu schaffen

  • Protokolle anzuwenden

  • unnötige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden

Nachbarschaftsmediation ist eines der wirksamsten Instrumente zur Wiederherstellung des Zusammenlebens bei wiederkehrenden Spannungen.

Schlussfolgerungen

Satzung und Hausordnung:

  • sind keine Formalität,

  • sind Werkzeuge des Zusammenlebens,

  • schaffen Rechtssicherheit,

  • ermöglichen Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft,

  • und bilden die Grundlage der Prävention von Nachbarschaftskonflikten.

👉 Unverbindliche Kontaktaufnahme – Informationen oder ein erstes Mediationsgespräch anfordern:

Bertram Müller
📞 Tel. 669 570 074
📧 daniel@mediadorconflictos.com

Daniel Sererols Villalón
📞 Tel. 661 463 306
📧 daniel@mediadorconflictos.com

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