04 Jun El requisito de procedibilidad en materia de vivienda

El requisito de procedibilidad en materia de vivienda: claves jurídicas y reflexiones tras las sentencias del Tribunal Constitucional 25/2025 y 26/2025

El 3 de junio de 2025 tuve la oportunidad de asistir a la conferencia organizada por el Centro ADR del ICAB titulada “El requisito de procedibilidad en temas de vivienda: Análisis y efectos de las sentencias del Pleno del Tribunal Constitucional núm. 26/2025 y 25/2025”.

Las ponencias de Isabel Viola Demestre, Vicente Pérez Daudí y Eugeni Martínez Caparrós fueron especialmente clarificadoras y aportaron una mirada crítica y bien fundamentada sobre una cuestión que genera intensos debates jurídicos y sociales.

Un problema estructural

España arrastra desde hace décadas un grave déficit estructural de vivienda social. La crisis financiera de 2008, lejos de ser un punto de inflexión, no fue aprovechada para poner el parque de vivienda vacía al servicio de la función social de la propiedad, consagrada por el artículo 33.2 de la Constitución Española (CE).

La vivienda, reconocida como derecho por el art. 47 CE, continúa en la práctica sometida a una lógica de mercado sin suficientes mecanismos de corrección.

Derechos fundamentales en conflicto

Este contexto afecta directamente al equilibrio entre dos derechos fundamentales:

• El derecho a la tutela judicial efectiva (art. 24 CE) por parte de los demandantes (en general grandes tenedores que acuden a la vía judicial)
• Y el derecho a la vivienda y a una vida digna (art. 8 del Convenio Europeo de Derechos Humanos – CEDH) por parte de los ocupantes.

En particular, el artículo 6 del CEDH protege también el derecho a un proceso equitativo. Desde el plano internacional, el Comité DESC de Naciones Unidas ha reiterado que España incumple el art. 11.1 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC), al no garantizar efectivamente el acceso a una vivienda adecuada.

Las sentencias del Tribunal Constitucional 25/2025 y 26/2025

Ambas resoluciones analizan la constitucionalidad del artículo 6.7 de la Ley estatal por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023), que imponía determinados requisitos de procedibilidad en procedimientos judiciales relacionados con vivienda habitual.

Inconstitucionalidad parcial

El Pleno del TC ha declarado inconstitucional el apartado c) del artículo 6.7, que exigía, antes de presentar demanda, que los grandes tenedores ofrecieran una propuesta de alquiler social. Aunque los apartados a) y b) no han sido anulados, en la práctica resultan inoperantes.

Conclusión clave del TC

El requisito de procedibilidad no es inconstitucional por sí mismo, pero la forma concreta en que se impone y la carga probatoria que exige al demandante vulneran la tutela judicial efectiva (art. 24 CE).

Definición de gran tenedor: inseguridad jurídica

Uno de los puntos más controvertidos es la definición de gran tenedor:

• En el derecho estatal: Artículo 3.k de la Ley 12/2023, define como gran tenedor a la persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos o una superficie construida superior a 1.500 m².
• En el derecho catalán: Artículo 5 de la Ley catalana 24/2015, reformado por el Decreto Ley 17/2019, fija otro criterio y genera conflictos interpretativos, especialmente porque el artículo 3.k de la ley estatal no es aplicable en Cataluña (según el TC y la jurisprudencia autonómica).

Esta divergencia, sumada a una técnica legislativa deficiente, provoca inseguridad jurídica y litigios innecesarios.

¿Qué se entiende por vivienda habitual? ¿Y por vulnerabilidad?

Los conceptos de «vivienda habitual» y de «persona vulnerable» son determinantes para la aplicación de medidas de protección o requisitos de procedibilidad.

Sin embargo:

• Estar empadronado no equivale a residir efectivamente en el inmueble.
• La condición de vulnerabilidad no está siempre claramente definida o documentada.
• Los grandes tenedores no tienen acceso a datos sociales, por lo que se les impone una carga probatoria inasumible, lo que también cuestiona la eficacia del requisito.

El papel de los MASC y la mediación

El requisito de procedibilidad podría abordarse con mayor eficacia si existiera un MASC específico para temas de vivienda, orientado a la realidad social y jurídica de cada caso.

Plazos actuales (según la Ley 1/2025, reguladora de los MASC):

• 1 mes para iniciar el procedimiento
• 3 meses para concluir la mediación (prorrogable por acuerdo)
• Total: 4 meses, que no suponen una demora excesiva.

Elegir el MASC más adecuado (mediación, conciliación, negociación, etc.) debe formar parte de una política pública integral de acceso a la justicia.

Obligaciones de los abogados y el papel de Ofideute

El Código Deontológico de la Abogacía Española obliga a los letrados a:

• Informar a su cliente sobre la posibilidad de acudir a un MASC.
• Intentar negociar antes de acudir a los tribunales (art. 21).

En Cataluña, el servicio Ofideute (de la Agència de l’Habitatge de Catalunya) actúa como intermediador en conflictos de impago de alquiler o hipoteca, asesorando, derivando y promoviendo acuerdos antes de la vía judicial.

Reflexión final

Las sentencias 25/2025 y 26/2025 clarifican los límites del legislador a la hora de imponer requisitos previos a la interposición de demandas judiciales. El alquiler social no es inconstitucional, pero su exigencia como requisito procesal sí lo es si se impone sin garantías ni proporcionalidad.

Se abre una puerta para el debate constructivo entre administraciones, juristas y operadores MASC sobre cómo articular mecanismos previos y adecuados para resolver los conflictos habitacionales sin vulnerar derechos fundamentales.