15 nov. Els Estatuts i el Reglament de Règim Interior
Conflictes veïnals, pisos turístics i activitats molestes: què poden regular realment els Estatuts i el Reglament de Règim Interior
- Introducció: per què avui és més important que mai regular la convivència
Les comunitats de propietaris són espais on conviuen persones amb ritmes, cultures i necessitats molt diferents: pisos turístics, teletreball, activitats professionals, mascotes, reformes contínues, major mobilitat residencial… I això multiplica els conflictes.
Aquesta realitat és especialment intensa en ciutats com Barcelona i L’Hospitalet de Llobregat, on la pressió turística, la densitat i la normativa urbanística (com el PEUAT – Pla Especial Urbanístic d’Allotjaments Turístics) generen situacions de convivència cada vegada més complexes.
Per això, la prevenció és essencial. La millor eina preventiva és disposar de normes internes pròpies, adaptades a la finca i aprovades per la mateixa comunitat.
- Marc legal: què diu la Llei de Propietat Horitzontal
Els instruments bàsics són:
- Art. 5 LPH → Títol constitutiu i Estatuts.
- Art. 6 LPH → Reglament de Règim Interior.
- Art. 7.2 LPH → Acció de cessament contra activitats molestes, nocives, insalubres, perilloses o il·lícites.
- Art. 17 LPH → Majories per aprovar acords.
Cap d’aquests documents és obligatori, però la seva absència deixa un buit normatiu que dificulta la convivència i la gestió de conflictes.
- Els Estatuts: funció, contingut i validesa
3.1. Funció dels Estatuts
Els Estatuts estableixen l’arquitectura jurídica de la comunitat:
- limitacions d’ús dels habitatges i locals,
- restriccions d’activitats professionals,
- regulació de pisos turístics (HUT: Habitatge d’Ús Turístic),
- quotes de participació i despeses,
- condicions per fer obres,
- ús d’elements comuns.
3.2. La unanimitat: què vol dir i per què s’exigeix
Per aprovar o modificar Estatuts cal unanimitat real (art. 17.6):
- tothom ha de votar a favor,
- tots els coeficients han de sumar 100%,
- una sola abstenció o vot en contra → l’acord no és vàlid.
Per què tanta exigència?
Perquè es regulen drets essencials de propietat.
Unanimitat tàcita (art. 17.8 LPH)
Si un propietari no assisteix a la junta i no s’oposa en 30 dies, el seu silenci computa com a vot favorable.
Això evita bloquejos i facilita la reforma d’Estatuts.
3.3. Excepcions: quan NO cal unanimitat
- Prohibir pisos turístics → 3/5 parts (art. 17.12 LPH).
- Accessibilitat → majoria simple.
- Millores → 3/5.
- Energia i telecomunicacions → majories especials.
3.4. Jurisprudència rellevant
- STS 4790/2024 → Prohibir HUT requereix 3/5, no unanimitat.
- Altres resolucions → Es poden limitar activitats professionals si afecten la convivència.
- El Reglament de Règim Interior: convivència quotidiana i majories
4.1. Funció del Reglament
El Reglament regula la convivència del dia a dia:
- soroll, horaris i descans,
- zones comunes,
- mascotes,
- neteja i manteniment,
- visites i repartidors,
- mesures de seguretat,
- regles de funcionament dels serveis.
No pot modificar drets, però sí regular la convivència amb detall.
4.2. Com s’aprova? Majoría simple
(Art. 6 LPH)
Cal majoria simple:
- més vots a favor que en contra,
- entre presents i representats,
- les abstencions no compten.
4.3. “Segons contingut”: quan basta majoria simple i quan no
Si regula convivència ordinària → majoria simple.
Si limita drets o modifica usos → això ja és d’Estatuts → unanimitat o 3/5.
4.BIS. Per què cal tenir Estatuts i Reglament si ja hi ha lleis?
- La llei marca límits, però no regula la convivència real.
- Sense Estatuts no es poden limitar usos legals.
- Sense Reglament cada persona interpreta què és “molest”.
- Davant d’un jutge, tenir normes internes dona força jurídica.
- Permet adaptar-se a la realitat de ciutats amb pressió turística.
- Casos pràctics que les comunitats poden regular i gestionar
5.1. Pisos turístics (HUT)
La comunitat pot:
- prohibir-los amb 3/5,
- limitar-los,
- imposar normes de convivència.
Com denunciar un HUT il·legal?
A Barcelona i L’Hospitalet hi ha canals d’inspecció.
La comunitat pot comunicar:
- sorolls,
- trànsit constant de gent,
- anuncis sense número HUT.
L’ajuntament pot sancionar, precintar i ordenar cessament.
5.2. Activitats professionals molestes
Estudis de música, tallers, consultes, petits negocis…
Els Estatuts poden limitar o prohibir activitats que afecten la convivència.
5.2.BIS. Mascotes i convivència
❌ NO es poden prohibir mascotes absolutament
És desproporcionat i contrari a dret.
✔ Sí es poden regular
- animals lligats,
- higiene i sorolls,
- responsabilitat,
- accés limitat a zones.
✔ Si hi ha molèsties greus → acció de cessament (art. 7.2 LPH)
La mediació és molt efectiva en conflictes amb mascotes.
5.3. Activitats il·lícites: prostíbuls i narcopisos
Es pot actuar:
- requeriment formal,
- intervenció policial i municipal,
- acció judicial de cessament amb mesures cautelars.
La mediació no és aplicable en casos d’activitat il·lícita.
Cal intervenció jurídica i policial.
5.4. Persones amb greus problemes de salut mental que generen soroll constant
Situacions molt sensibles: crits, cops, música, conductes repetitives…
Tot i ser persones vulnerables, els veïns tenen dret al descans i a la seguretat.
La comunitat pot:
- Fer requeriment formal.
- Sol·licitar intervenció municipal o policial (protocols de salut mental).
- Contactar Serveis Socials, equips de crisi o Salut Pública.
- Acció judicial de cessament (art. 7.2 LPH) si hi ha afectació greu.
La mediació és recomanable quan hi ha familiars o representants que poden participar i buscar solucions viables, però no en casos descompensats sense xarxa de suport.
5.5. Pis pastera: sobreocupació i insalubritat
Convivència de moltes persones, rotació constant, risc d’incendi, brutícia, soroll…
Els ajuntaments poden actuar amb contundència.
La comunitat pot:
- Requerir cessament per sorolls i insalubritat.
- Denunciar als serveis municipals (sobreocupació, salubritat, disciplina d’habitatge).
- Intervenció de serveis socials i policia.
- Acció judicial de cessament (art. 7.2 LPH).
Aquests casos no són mediables perquè hi ha vulneracions greus de normativa i sovint activitats il·lícites o explotació social.
5.6. Ús indegut del pis o terrassa per a activitats no permeses (ex: perruqueria)
Si algú utilitza un pis o terrassa per:
- una perruqueria,
- un estudi de tatuatges,
- un taller,
- un negoci encobert…
La comunitat pot:
- Limitar o prohibir-ho als Estatuts.
- Demanar llicència municipal, que sovint no es compleix.
- Exigir cessament per sorolls, olors o trànsit de clients.
- Si afecta elements comuns → nul·litat automàtica.
- Activar acció de cessament (art. 7.2 LPH).
La mediació pot funcionar si és una activitat menor i legal però molesta (per ex., classes puntuals, teràpies, etc.).
No és útil en activitats econòmiques il·legals o sense llicència.
5.BIS. Què passa quan algú incompleix les normes? (Protocol complet)
- Notificació formal.
- Accions internes (majoria simple): informes, requeriments, mediació, intervenció municipal.
- Accions judicials: acció de cessament, danys i perjudicis, mesures cautelars.
- Sancions municipals.
- Mediació com a via recomanada en la majoria de conflictes veïnals.
- Normativa catalana i municipal
- Llei 18/2007 del Dret a l’Habitatge, arts. 41 i 42.
- Decret 75/2020 (HUT).
- PEUAT a Barcelona.
- Ordenances de Civisme i Sorolls.
- Mesures específiques a L’Hospitalet contra HUT il·legals i narcopisos.
- El paper del mediador i de l’administrador
Treballar conjuntament permet:
- prevenir conflictes,
- redactar normes equilibrades,
- generar consensos,
- aplicar protocols,
- evitar litigis innecessaris.
La mediació veïnal és una de les eines més eficaces per restaurar la convivència quan hi ha tensions recurrents.
- Conclusions
Els Estatuts i el Reglament:
- no són un tràmit,
- són una eina de convivència,
- aporten seguretat jurídica,
- permeten a la comunitat actuar,
- i són la base per prevenir conflictes veïnals.
- Contacte professional
Daniel Sererols Villalón
Mediador de conflictes i advocat
Especialista en mediació veïnal, prevenció de conflictes i redacció d’Estatuts i Reglaments.
📞 661 463 306
📧 daniel@mediadorconflictos.com
🌐 www.mediadorconflictos.com