{"id":19529,"date":"2026-09-05T13:20:03","date_gmt":"2026-09-05T11:20:03","guid":{"rendered":"https:\/\/mediadorconflictos.com\/?p=19529"},"modified":"2026-09-05T13:28:59","modified_gmt":"2026-09-05T11:28:59","slug":"lorsque-des-problemes-apparaissent-apres-la-signature-des-arrhes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/mediadorconflictos.com\/fr\/lorsque-des-problemes-apparaissent-apres-la-signature-des-arrhes\/","title":{"rendered":"Lorsque des probl\u00e8mes apparaissent apr\u00e8s la signature des arrhes"},"content":{"rendered":"

Lorsque des probl\u00e8mes apparaissent apr\u00e8s la signature des arrhes : la valeur de la m\u00e9diation dans les conflits immobiliers<\/strong><\/h3>\n

Acheter un local pour d\u00e9marrer ou poursuivre une activit\u00e9 professionnelle repr\u00e9sente bien plus que l\u2019acquisition d\u2019un bien immobilier. Il s\u2019agit bien \u00e9videmment d\u2019un investissement \u00e9conomique, mais \u00e9galement d\u2019un projet professionnel, d\u2019attentes et, dans de nombreux cas, de plusieurs mois de travail avant d\u2019arriver au moment de l\u2019achat.<\/p>\n

Que se passe-t-il lorsque, apr\u00e8s avoir sign\u00e9 des arrhes et alors que l\u2019op\u00e9ration est d\u00e9j\u00e0 bien engag\u00e9e, des probl\u00e8mes importants commencent \u00e0 appara\u00eetre, alors que l\u2019acheteur n\u2019avait pas pu les constater lors des visites effectu\u00e9es avant de prendre sa d\u00e9cision ?<\/p>\n

Une telle situation peut facilement d\u00e9boucher sur un conflit entre l\u2019acheteur et le vendeur. Elle peut devenir encore plus complexe lorsque l\u2019op\u00e9ration ne concerne pas uniquement l\u2019achat du bien immobilier, mais \u00e9galement la cession de l\u2019activit\u00e9 commerciale qui y est exerc\u00e9e<\/strong>.<\/p>\n

J\u2019ai r\u00e9cemment eu l\u2019occasion d\u2019intervenir, en qualit\u00e9 de m\u00e9diateur, dans un conflit pr\u00e9sentant ces caract\u00e9ristiques. Bien entendu, pour des raisons de confidentialit\u00e9, je ne mentionnerai aucune donn\u00e9e permettant d\u2019identifier les personnes, l\u2019\u00e9tablissement ou l\u2019op\u00e9ration concern\u00e9s. Cette exp\u00e9rience me para\u00eet toutefois int\u00e9ressante pour r\u00e9fl\u00e9chir \u00e0 un domaine dans lequel la m\u00e9diation peut se r\u00e9v\u00e9ler particuli\u00e8rement utile : les conflits li\u00e9s aux transactions immobili\u00e8res, aux contrats d\u2019arrhes et aux cessions d\u2019activit\u00e9s commerciales<\/strong>.<\/p>\n

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Lorsqu\u2019une seule op\u00e9ration en comprend en r\u00e9alit\u00e9 deux<\/strong><\/p>\n

Le premier \u00e9l\u00e9ment qui rendait cette affaire particuli\u00e8rement int\u00e9ressante \u00e9tait l\u2019existence de deux op\u00e9rations \u00e9troitement li\u00e9es. D\u2019une part, il avait \u00e9t\u00e9 convenu de proc\u00e9der \u00e0 l\u2019achat d\u2019un local<\/strong> et, d\u2019autre part, \u00e0 la transmission de l\u2019activit\u00e9 commerciale<\/strong> qui y \u00e9tait exerc\u00e9e, avec ses installations, ses \u00e9quipements et les autres \u00e9l\u00e9ments li\u00e9s au fonctionnement de l\u2019entreprise.<\/p>\n

Du point de vue de l\u2019acheteur, ces deux \u00e9l\u00e9ments faisaient partie d\u2019un m\u00eame projet : acqu\u00e9rir un \u00e9tablissement dans lequel il pourrait poursuivre une activit\u00e9 \u00e9conomique d\u00e9termin\u00e9e. C\u2019est l\u00e0 qu\u2019appara\u00eet une question fondamentale, car lorsqu\u2019une personne ach\u00e8te un local destin\u00e9 \u00e0 une activit\u00e9 pr\u00e9cise, l\u2019\u00e9tat r\u00e9el du bien immobilier et de ses installations peut rev\u00eatir une importance d\u00e9cisive. Acheter un espace vide n\u2019est pas la m\u00eame chose qu\u2019acqu\u00e9rir un local associ\u00e9 \u00e0 une activit\u00e9 que l\u2019on entend maintenir en fonctionnement.<\/p>\n

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Ce que l\u2019on ne voit pas toujours lors des premi\u00e8res visites<\/strong><\/p>\n

Avant de s\u2019engager dans l\u2019achat d\u2019un bien immobilier, il est normal de le visiter, d\u2019en observer l\u2019\u00e9tat et d\u2019\u00e9valuer s\u2019il correspond \u00e0 ce que l\u2019on recherche. Dans l\u2019affaire qui sert de point de d\u00e9part \u00e0 cette r\u00e9flexion, cela avait \u00e9galement \u00e9t\u00e9 le cas : l\u2019acheteur avait visit\u00e9 l\u2019\u00e9tablissement avant d\u2019avancer dans l\u2019op\u00e9ration et de signer les arrhes<\/strong>.<\/p>\n

Toutefois, une visite d\u2019un local, m\u00eame r\u00e9p\u00e9t\u00e9e, ne permet pas toujours d\u2019en conna\u00eetre en profondeur l\u2019\u00e9tat r\u00e9el. C\u2019est ult\u00e9rieurement, \u00e0 mesure que l\u2019op\u00e9ration avan\u00e7ait et que l\u2019acheteur entrait plus fr\u00e9quemment dans l\u2019\u00e9tablissement, y restait plus longtemps et d\u00e9couvrait de mani\u00e8re beaucoup plus directe ses installations et leur fonctionnement, que certaines circonstances qui n\u2019avaient pas \u00e9t\u00e9 constat\u00e9es initialement ont commenc\u00e9 \u00e0 appara\u00eetre.<\/p>\n

L\u2019une des particularit\u00e9s de ce type de situation r\u00e9side pr\u00e9cis\u00e9ment dans le fait que les probl\u00e8mes peuvent se r\u00e9v\u00e9ler progressivement. Certains probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 peuvent ne pas \u00eatre visibles lors des premi\u00e8res visites ; certaines d\u00e9ficiences en mati\u00e8re d\u2019hygi\u00e8ne ou d\u2019entretien n\u00e9cessitent une observation plus approfondie de l\u2019\u00e9tablissement, et l\u2019\u00e9tat r\u00e9el de certaines installations ou de certains \u00e9l\u00e9ments techniques peut ne se r\u00e9v\u00e9ler que lorsqu\u2019on commence \u00e0 examiner plus attentivement leur fonctionnement et leur entretien.<\/p>\n

Dans le cas qui inspire cette r\u00e9flexion, sont ainsi apparus d\u2019importants probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9, des questions sanitaires et d\u2019entretien ainsi que diff\u00e9rentes anomalies concernant des installations et des \u00e9l\u00e9ments techniques li\u00e9s \u00e0 l\u2019activit\u00e9<\/strong>. Ce qui importe, du point de vue du conflit, est que ces circonstances n\u2019avaient pas \u00e9t\u00e9 constat\u00e9es par l\u2019acheteur lors des visites pr\u00e9alables et qu\u2019elles ont progressivement modifi\u00e9 la perception qu\u2019il avait de ce qu\u2019il \u00e9tait en train d\u2019acqu\u00e9rir.<\/p>\n

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Lorsque les arrhes ont d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 sign\u00e9es<\/strong><\/p>\n

Le probl\u00e8me prend une autre dimension lorsque, au moment o\u00f9 ces circonstances commencent \u00e0 appara\u00eetre, l\u2019op\u00e9ration est d\u00e9j\u00e0 tr\u00e8s avanc\u00e9e. Un contrat d\u2019arrhes<\/strong> peut avoir \u00e9t\u00e9 sign\u00e9, une somme importante peut avoir \u00e9t\u00e9 vers\u00e9e et certaines d\u00e9marches destin\u00e9es \u00e0 pr\u00e9parer la future activit\u00e9 peuvent m\u00eame avoir d\u00e9j\u00e0 commenc\u00e9.<\/p>\n

C\u2019est alors que la perception des parties peut commencer \u00e0 diverger. Le vendeur peut consid\u00e9rer que l\u2019acheteur a visit\u00e9 le bien, qu\u2019il connaissait ce qu\u2019il achetait et qu\u2019il a pris un engagement contractuel. L\u2019acheteur peut, au contraire, estimer que certaines d\u00e9ficiences importantes n\u2019\u00e9taient pas perceptibles lors de ces premi\u00e8res visites et que, s\u2019il avait connu auparavant leur v\u00e9ritable ampleur ainsi que le co\u00fbt n\u00e9cessaire pour y rem\u00e9dier, sa d\u00e9cision aurait probablement \u00e9t\u00e9 diff\u00e9rente.<\/p>\n

Une op\u00e9ration qui semblait jusque-l\u00e0 devoir aboutir peut ainsi se transformer en conflit dans lequel, au-del\u00e0 des questions \u00e9conomiques, apparaissent des interpr\u00e9tations diff\u00e9rentes de ce qui s\u2019est produit et des obligations assum\u00e9es par chacune des parties.<\/p>\n

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Vices cach\u00e9s et d\u00e9faut de conformit\u00e9 : l\u2019importance de ne pas tirer de conclusions h\u00e2tives<\/strong><\/p>\n

Dans ce type de situation, l\u2019expression \u00ab vices cach\u00e9s \u00bb<\/strong> appara\u00eet g\u00e9n\u00e9ralement tr\u00e8s rapidement. Cela est compr\u00e9hensible, car il s\u2019agit d\u2019une notion bien connue lorsque des d\u00e9fauts qui n\u2019avaient pas \u00e9t\u00e9 constat\u00e9s auparavant sont d\u00e9couverts alors qu\u2019une vente immobili\u00e8re est d\u00e9j\u00e0 engag\u00e9e. Toutefois, d\u2019un point de vue juridique, il convient de rester prudent et d\u2019analyser chaque situation concr\u00e8te.<\/p>\n

Le fait que l\u2019acheteur d\u00e9couvre ult\u00e9rieurement certains probl\u00e8mes ne signifie pas automatiquement qu\u2019il existe un motif suffisant pour r\u00e9soudre l\u2019op\u00e9ration. Il faudra examiner quels d\u00e9fauts existaient, depuis quand ils existaient, s\u2019ils pouvaient raisonnablement \u00eatre d\u00e9tect\u00e9s avant la conclusion du contrat, quelle est leur gravit\u00e9, ce qui avait \u00e9t\u00e9 convenu, quelles informations avaient \u00e9t\u00e9 fournies et dans quelle mesure ces circonstances affectent l\u2019usage auquel le bien immobilier \u00e9tait destin\u00e9.<\/p>\n

En Catalogne, par ailleurs, la r\u00e9glementation de la vente accorde une attention particuli\u00e8re \u00e0 la notion de conformit\u00e9 du bien au contrat<\/strong>. Cela implique d\u2019appr\u00e9cier le bien livr\u00e9 au regard de ce qui avait \u00e9t\u00e9 convenu et des circonstances juridiquement pertinentes de l\u2019op\u00e9ration. En cas d\u2019\u00e9ventuel d\u00e9faut de conformit\u00e9, diff\u00e9rents recours juridiques peuvent \u00eatre envisag\u00e9s et, lorsque les conditions requises sont r\u00e9unies, la r\u00e9solution du contrat peut \u00e9galement \u00eatre demand\u00e9e.<\/p>\n

L\u2019existence et les cons\u00e9quences juridiques de ces d\u00e9fauts devront donc \u00eatre \u00e9valu\u00e9es par les avocats des parties et, si le conflit est finalement port\u00e9 devant les tribunaux, il appartiendra \u00e0 ceux-ci d\u2019en d\u00e9terminer les effets.<\/p>\n

Le r\u00f4le du m\u00e9diateur n\u2019est pas de d\u00e9cider qui a juridiquement raison. Son point de d\u00e9part est diff\u00e9rent : il existe un conflit, les parties ont des perceptions diff\u00e9rentes de ce qui s\u2019est pass\u00e9, chacune peut \u00eatre confront\u00e9e \u00e0 un risque juridique et \u00e9conomique et, en outre, l\u2019op\u00e9ration peut avoir cess\u00e9 d\u2019\u00eatre viable dans les conditions initialement envisag\u00e9es.<\/p>\n

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Toutes les arrhes ne sont pas identiques : la particularit\u00e9 de la Catalogne<\/strong><\/p>\n

Lorsque nous parlons d\u2019un contrat d\u2019arrhes<\/strong>, une pr\u00e9cision importante s\u2019impose : toutes les arrhes n\u2019ont pas n\u00e9cessairement la m\u00eame nature et ne produisent pas les m\u00eames cons\u00e9quences.<\/p>\n

De mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, on distingue les arrhes confirmatoires, les arrhes p\u00e9nitentielles et les arrhes \u00e0 caract\u00e8re p\u00e9nal<\/strong>. Les arrhes confirmatoires constituent essentiellement un versement \u00e0 valoir sur le prix et confirment l\u2019existence du contrat. Les arrhes p\u00e9nitentielles sont, quant \u00e0 elles, li\u00e9es \u00e0 la possibilit\u00e9 de se d\u00e9sengager de l\u2019op\u00e9ration en assumant les cons\u00e9quences \u00e9conomiques correspondantes. Enfin, les arrhes \u00e0 caract\u00e8re p\u00e9nal remplissent essentiellement une fonction de garantie ou de p\u00e9nalisation en cas d\u2019\u00e9ventuelle inex\u00e9cution, conform\u00e9ment \u00e0 ce qui a \u00e9t\u00e9 convenu.<\/p>\n

En Catalogne, il existe une particularit\u00e9 qu\u2019il convient de conna\u00eetre. Le Code civil de Catalogne pr\u00e9voit que le versement d\u2019une somme d\u2019argent par l\u2019acheteur au vendeur est, en principe, consid\u00e9r\u00e9 comme des arrhes confirmatoires, c\u2019est-\u00e0-dire comme un signe de la conclusion du contrat et un acompte sur le prix de vente<\/strong>. Les arrhes p\u00e9nitentielles, en revanche, doivent \u00eatre express\u00e9ment convenues. Lorsqu\u2019elles ont \u00e9t\u00e9 stipul\u00e9es comme telles, elles permettent de se d\u00e9sengager du contrat avec les cons\u00e9quences \u00e9conomiques pr\u00e9vues par la loi : de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, si l\u2019acheteur se d\u00e9siste, il les perd et, si le vendeur se d\u00e9siste, il doit les restituer au double.<\/p>\n

Par cons\u00e9quent, lorsqu\u2019une vente immobili\u00e8re n\u2019aboutit finalement pas, il ne suffit pas d\u2019affirmer qu\u2019\u00ab il y avait des arrhes \u00bb pour savoir automatiquement ce qu\u2019il adviendra de la somme vers\u00e9e. Il est n\u00e9cessaire d\u2019examiner le contrat, de d\u00e9terminer la nature de ces arrhes, d\u2019identifier la l\u00e9gislation applicable et, surtout, d\u2019analyser la v\u00e9ritable raison pour laquelle l\u2019op\u00e9ration ne se poursuit pas.<\/p>\n

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Se d\u00e9sister n\u2019est pas n\u00e9cessairement la m\u00eame chose que r\u00e9soudre le contrat pour inex\u00e9cution<\/strong><\/p>\n

Il s\u2019agit probablement de l\u2019un des aspects les plus int\u00e9ressants lorsque des d\u00e9fauts importants apparaissent apr\u00e8s la signature des arrhes.<\/p>\n

Imaginons que l\u2019acheteur change simplement d\u2019avis et d\u00e9cide qu\u2019il ne souhaite plus acqu\u00e9rir le bien immobilier. Si des arrhes p\u00e9nitentielles ont \u00e9t\u00e9 convenues, les cons\u00e9quences propres au d\u00e9sistement pr\u00e9vues par le contrat et par la l\u00e9gislation applicable entreront alors en jeu.<\/p>\n

Mais la situation peut \u00eatre diff\u00e9rente lorsque l\u2019acheteur soutient qu\u2019il n\u2019abandonne pas l\u2019op\u00e9ration en raison d\u2019un simple changement d\u2019avis, mais parce que des d\u00e9fauts pr\u00e9existants, qui n\u2019avaient pas \u00e9t\u00e9 constat\u00e9s initialement, sont apparus et que, par leur nature ou leur gravit\u00e9, ils peuvent affecter substantiellement l\u2019objet de la vente ou la finalit\u00e9 pour laquelle le bien immobilier devait \u00eatre acquis<\/strong>.<\/p>\n

Dans ce cas, la question juridique ne consiste plus uniquement \u00e0 d\u00e9terminer ce qui se passe lorsque l\u2019acheteur se d\u00e9siste. Il faudra examiner s\u2019il existe effectivement un d\u00e9faut de conformit\u00e9 ou une inex\u00e9cution permettant d\u2019exercer l\u2019un des recours pr\u00e9vus par la loi et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, si les conditions n\u00e9cessaires sont r\u00e9unies pour demander la r\u00e9solution du contrat et la restitution des sommes vers\u00e9es.<\/p>\n

Cette diff\u00e9rence est fondamentale. Dire \u00ab je ne veux plus acheter \u00bb n\u2019est pas n\u00e9cessairement la m\u00eame chose que soutenir \u00ab je ne souhaite pas poursuivre l\u2019op\u00e9ration dans ces conditions parce que ce qui m\u2019est livr\u00e9 pr\u00e9sente des d\u00e9ficiences importantes que je ne connaissais pas lorsque j\u2019ai contract\u00e9 \u00bb.<\/strong><\/p>\n

Naturellement, il ne suffit pas non plus de formuler cette seconde affirmation pour avoir automatiquement le droit de r\u00e9cup\u00e9rer les arrhes. Il faudra \u00e9tablir les circonstances, appr\u00e9cier leur gravit\u00e9, d\u00e9terminer si elles \u00e9taient connues ou raisonnablement d\u00e9tectables et analyser les dispositions des contrats. C\u2019est pr\u00e9cis\u00e9ment \u00e0 ce stade que des positions juridiques tr\u00e8s diff\u00e9rentes peuvent appara\u00eetre entre l\u2019acheteur et le vendeur.<\/p>\n

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Lorsque le probl\u00e8me ne concerne pas seulement le local, mais aussi l\u2019activit\u00e9<\/strong><\/p>\n

Cet aspect rev\u00eat une importance particuli\u00e8re lorsque, comme dans le cas qui inspire cette r\u00e9flexion, l\u2019op\u00e9ration ne porte pas uniquement sur l\u2019acquisition d\u2019un bien immobilier, mais \u00e9galement sur la cession d\u2019une activit\u00e9 commerciale<\/strong>.<\/p>\n

L\u2019\u00e9tat de l\u2019\u00e9tablissement peut alors avoir une incidence directe sur la possibilit\u00e9 de poursuivre l\u2019activit\u00e9. Lorsque commencent \u00e0 appara\u00eetre des probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9, des d\u00e9ficiences en mati\u00e8re d\u2019hygi\u00e8ne, d\u2019importants besoins de nettoyage ou d\u2019assainissement ou encore des anomalies concernant des installations techniques, l\u2019acheteur ne se contente plus d\u2019\u00e9valuer le co\u00fbt d\u2019acquisition du bien immobilier. Il doit \u00e9galement calculer les sommes suppl\u00e9mentaires qu\u2019il devra investir afin de mettre l\u2019\u00e9tablissement dans les conditions n\u00e9cessaires \u00e0 l\u2019exercice de l\u2019activit\u00e9 qu\u2019il avait projet\u00e9e.<\/p>\n

Cette nouvelle r\u00e9alit\u00e9 \u00e9conomique peut modifier compl\u00e8tement l\u2019appr\u00e9ciation d\u2019une op\u00e9ration qui paraissait raisonnable au moment de la signature des arrhes.<\/p>\n

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Le co\u00fbt qui appara\u00eet apr\u00e8s coup<\/strong><\/p>\n

Tout investissement professionnel repose sur des calculs. L\u2019\u00e9valuation initiale prend en compte le prix du bien immobilier, le montant de la cession de l\u2019activit\u00e9, le financement, les imp\u00f4ts, les \u00e9ventuels travaux d\u2019am\u00e9nagement de l\u2019\u00e9tablissement, les \u00e9quipements, le personnel et la tr\u00e9sorerie n\u00e9cessaire pour d\u00e9marrer ou poursuivre l\u2019activit\u00e9.<\/p>\n

Lorsque, apr\u00e8s avoir effectu\u00e9 ces calculs, des interventions qui n\u2019avaient pas \u00e9t\u00e9 pr\u00e9vues initialement commencent \u00e0 appara\u00eetre, l\u2019\u00e9quilibre \u00e9conomique du projet peut \u00eatre remis en cause. Une r\u00e9paration isol\u00e9e peut \u00e9ventuellement \u00eatre parfaitement supportable, mais la situation devient diff\u00e9rente lorsque des probl\u00e8mes de nature diverse s\u2019accumulent et obligent \u00e0 augmenter progressivement l\u2019investissement pr\u00e9vu avant m\u00eame d\u2019avoir pu exercer l\u2019activit\u00e9 dans les conditions attendues.<\/p>\n

\u00c0 ce stade, la question cesse d\u2019\u00eatre exclusivement technique ou juridique. L\u2019acheteur doit d\u00e9terminer si, compte tenu des nouvelles informations dont il dispose et d\u2019un investissement sup\u00e9rieur \u00e0 celui qui avait \u00e9t\u00e9 initialement envisag\u00e9, il est toujours pertinent de poursuivre l\u2019op\u00e9ration<\/strong>.<\/p>\n

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La perte de confiance fait \u00e9galement partie du conflit<\/strong><\/p>\n

C\u2019est ici qu\u2019intervient un \u00e9l\u00e9ment que je consid\u00e8re comme particuli\u00e8rement important au regard de mon exp\u00e9rience de m\u00e9diateur : la dimension \u00e9motionnelle d\u2019une acquisition immobili\u00e8re li\u00e9e \u00e0 un projet professionnel<\/strong>.<\/p>\n

Celui qui ach\u00e8te un local pour y d\u00e9velopper une activit\u00e9 n\u2019acquiert pas uniquement des m\u00e8tres carr\u00e9s. Il projette une activit\u00e9, fait des calculs, recherche un financement, pense \u00e0 ses clients, \u00e0 ses salari\u00e9s et \u00e0 ses fournisseurs et, en d\u00e9finitive, imagine ce que sera son projet professionnel.<\/p>\n

Lorsque, \u00e0 mesure que l\u2019\u00e9tablissement est mieux connu, diff\u00e9rents probl\u00e8mes qui n\u2019avaient pas \u00e9t\u00e9 envisag\u00e9s initialement commencent \u00e0 appara\u00eetre, un effet cumulatif peut se produire. Un probl\u00e8me d\u2019humidit\u00e9 ou une r\u00e9paration d\u00e9termin\u00e9e peuvent avoir une solution relativement simple, mais si apparaissent ensuite de nouveaux besoins d\u2019entretien, des anomalies affectant certaines installations, des probl\u00e8mes d\u2019hygi\u00e8ne qui doivent \u00eatre corrig\u00e9s et d\u2019autres d\u00e9penses qui n\u2019avaient pas non plus \u00e9t\u00e9 pr\u00e9vues, la perception globale de l\u2019op\u00e9ration commence \u00e0 changer. Chaque probl\u00e8me n\u2019est alors plus appr\u00e9ci\u00e9 isol\u00e9ment : c\u2019est leur accumulation, ainsi que l\u2019incertitude quant aux autres difficult\u00e9s susceptibles d\u2019appara\u00eetre ult\u00e9rieurement, qui est prise en consid\u00e9ration.<\/strong><\/p>\n

C\u2019est \u00e0 ce moment qu\u2019une perte de confiance dans l\u2019ensemble de l\u2019op\u00e9ration<\/strong> peut se produire. Ce facteur \u00e9motionnel ne d\u00e9termine \u00e9videmment pas les cons\u00e9quences juridiques du contrat, mais il est essentiel de le comprendre dans le cadre d\u2019une n\u00e9gociation. Une personne peut avoir commenc\u00e9 une op\u00e9ration avec beaucoup d\u2019enthousiasme et de conviction et, apr\u00e8s avoir d\u00e9couvert successivement plusieurs difficult\u00e9s, parvenir \u00e0 la conclusion qu\u2019elle ne souhaite plus la poursuivre.<\/p>\n

 <\/p>\n

Que peut apporter la m\u00e9diation ?<\/strong><\/p>\n

La m\u00e9diation permet d\u2019introduire une perspective diff\u00e9rente sans ignorer les positions juridiques des parties. Au lieu de concentrer toute la discussion sur la question de savoir qui a raison et sur ce qui pourrait se produire si le conflit \u00e9tait port\u00e9 devant un tribunal, elle permet d\u2019examiner ce dont chaque partie a besoin \u00e0 ce moment-l\u00e0 et s\u2019il existe une solution permettant de mettre un terme \u00e0 la situation de mani\u00e8re raisonnable<\/strong>.<\/p>\n

Cela ne signifie pas que l\u2019une ou l\u2019autre des parties doive pr\u00e9alablement renoncer \u00e0 ses droits. Au contraire, il est parfaitement compatible avec la m\u00e9diation que l\u2019acheteur et le vendeur soient conseill\u00e9s par leurs avocats respectifs et connaissent leur position juridique, les arguments qu\u2019ils peuvent faire valoir ainsi que les risques auxquels ils s\u2019exposeraient s\u2019ils d\u00e9cidaient d\u2019engager une proc\u00e9dure judiciaire. Disposer de ces informations peut pr\u00e9cis\u00e9ment permettre de n\u00e9gocier en meilleure connaissance de cause.<\/p>\n

La m\u00e9diation cr\u00e9e un espace dans lequel cette r\u00e9alit\u00e9 juridique peut \u00eatre combin\u00e9e avec d\u2019autres \u00e9l\u00e9ments tout aussi importants : le co\u00fbt \u00e9conomique de la poursuite du conflit, la dur\u00e9e potentielle d\u2019une proc\u00e9dure judiciaire, l\u2019incertitude quant \u00e0 son r\u00e9sultat, les investissements suppl\u00e9mentaires n\u00e9cessaires pour l\u2019\u00e9tablissement et, surtout, la question de savoir si les parties souhaitent toujours maintenir l\u2019op\u00e9ration ou si elles pr\u00e9f\u00e8rent trouver une formule permettant d\u2019y mettre un terme<\/strong>.<\/p>\n

 <\/p>\n

Les solutions ne sont pas n\u00e9cessairement toutes blanches ou toutes noires<\/strong><\/p>\n

L\u2019un des avantages de la m\u00e9diation dans les conflits immobiliers r\u00e9side pr\u00e9cis\u00e9ment dans la possibilit\u00e9 de travailler sur diff\u00e9rentes variables. La solution ne doit pas n\u00e9cessairement se limiter \u00e0 poursuivre l\u2019op\u00e9ration exactement dans les conditions initialement convenues ou \u00e0 y mettre fin pour saisir les tribunaux.<\/p>\n

Selon les circonstances, il peut \u00eatre possible de n\u00e9gocier une r\u00e9duction du prix, une compensation financi\u00e8re, la r\u00e9alisation de certains travaux avant la finalisation de la vente, une r\u00e9partition des co\u00fbts n\u00e9cessaires \u00e0 la mise en conformit\u00e9 ou \u00e0 l\u2019adaptation du bien, ou encore une modification des conditions initialement convenues. Et si l\u2019acheteur a d\u00e9finitivement perdu tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 poursuivre l\u2019op\u00e9ration, il est \u00e9galement possible d\u2019envisager une sortie n\u00e9goci\u00e9e de l\u2019op\u00e9ration<\/strong>, en d\u00e9terminant ce qu\u2019il advient des arrhes et des autres sommes vers\u00e9es ainsi que la mani\u00e8re dont seront r\u00e9gl\u00e9es les cons\u00e9quences \u00e9conomiques et pratiques de ce qui s\u2019est produit jusque-l\u00e0.<\/p>\n

Il arrive que l\u2019accord possible ne corresponde exactement \u00e0 la demande initiale d\u2019aucune des parties. Il peut n\u00e9anmoins leur offrir une solution suffisamment raisonnable au regard du co\u00fbt, du temps et de l\u2019incertitude qu\u2019impliquent le maintien du conflit et son transfert devant les tribunaux.<\/p>\n

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Lorsque trois parties interviennent<\/strong><\/p>\n

Certaines op\u00e9rations immobili\u00e8res pr\u00e9sentent une autre caract\u00e9ristique particuli\u00e8rement int\u00e9ressante. Lorsque l\u2019acquisition du bien immobilier et la cession de l\u2019activit\u00e9 commerciale<\/strong> sont combin\u00e9es, il est possible que l\u2019op\u00e9ration n\u2019implique pas uniquement un acheteur et un vendeur, mais plusieurs personnes ou soci\u00e9t\u00e9s ayant des int\u00e9r\u00eats diff\u00e9rents : celui qui acquiert, celui qui c\u00e8de le bien immobilier et celui qui transmet l\u2019activit\u00e9.<\/p>\n

Nous nous trouvons alors face \u00e0 un conflit \u00e0 trois parties<\/strong>, dans lequel les int\u00e9r\u00eats ne co\u00efncident pas n\u00e9cessairement. Une somme d\u00e9termin\u00e9e peut \u00eatre li\u00e9e \u00e0 l\u2019acquisition du bien immobilier et une autre \u00e0 la cession de l\u2019activit\u00e9 ; un probl\u00e8me peut concerner principalement le local et un autre les installations ou les \u00e9l\u00e9ments li\u00e9s \u00e0 l\u2019activit\u00e9. Une solution acceptable pour deux des parties peut, en outre, ne pas \u00eatre satisfaisante pour la troisi\u00e8me.<\/p>\n

C\u2019est pr\u00e9cis\u00e9ment dans ce type de situation que la m\u00e9diation peut apporter une vision globale. Au lieu de fragmenter le probl\u00e8me entre diff\u00e9rentes relations contractuelles et diff\u00e9rentes r\u00e9clamations, elle permet d\u2019analyser l\u2019ensemble de l\u2019op\u00e9ration et les cons\u00e9quences que toute solution envisag\u00e9e pourrait avoir pour chacune des parties<\/strong>.<\/p>\n

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M\u00e9diateur et avocats : des fonctions diff\u00e9rentes et compl\u00e9mentaires<\/strong><\/p>\n

Dans ce type de conflit, il me para\u00eet particuli\u00e8rement important d\u2019expliquer le r\u00f4le de chaque professionnel. Le m\u00e9diateur ne remplace l\u2019avocat d\u2019aucune des parties<\/strong> et il ne lui appartient pas de d\u00e9terminer juridiquement s\u2019il existe un d\u00e9faut de conformit\u00e9, quelle est l\u2019interpr\u00e9tation correcte du contrat d\u2019arrhes ou quelles responsabilit\u00e9s incombent \u00e0 chacun des intervenants.<\/p>\n

Il appartient aux avocats d\u2019\u00e9tudier les contrats, d\u2019appr\u00e9cier les \u00e9l\u00e9ments de preuve disponibles, d\u2019analyser les \u00e9ventuelles inex\u00e9cutions et de conseiller leurs clients sur leurs droits, leurs obligations et leurs risques. Le m\u00e9diateur intervient sur un autre terrain : il aide \u00e0 structurer le conflit, facilite la communication entre les parties, identifie leurs int\u00e9r\u00eats r\u00e9els et explore avec elles les diff\u00e9rentes possibilit\u00e9s susceptibles de conduire \u00e0 un accord.<\/p>\n

C\u2019est pourquoi, dans les op\u00e9rations immobili\u00e8res pr\u00e9sentant une certaine complexit\u00e9, les avocats et le m\u00e9diateur peuvent exercer des fonctions parfaitement compl\u00e9mentaires. Les avocats aident chaque partie \u00e0 conna\u00eetre sa position juridique, tandis que la m\u00e9diation permet de travailler sur les possibilit\u00e9s r\u00e9elles d\u2019accord \u00e0 partir de ces diff\u00e9rentes positions.<\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

L\u2019int\u00e9r\u00eat de bien cl\u00f4turer une op\u00e9ration qui n\u2019a pas fonctionn\u00e9<\/strong><\/p>\n

Toutes les ventes immobili\u00e8res ne se terminent pas comme les parties l\u2019avaient initialement imagin\u00e9, et toutes les op\u00e9rations qui \u00e9chouent ne doivent pas n\u00e9cessairement finir devant un tribunal. Dans certains cas, la v\u00e9ritable solution ne consiste pas \u00e0 tenter de maintenir \u00e0 tout prix une op\u00e9ration dans laquelle la confiance a disparu, mais \u00e0 trouver une mani\u00e8re raisonnable d\u2019y mettre fin<\/strong>.<\/p>\n

Cela peut impliquer de n\u00e9gocier des sommes d\u2019argent, de d\u00e9terminer ce qu\u2019il advient des arrhes, de restituer des cl\u00e9s ou des biens, de r\u00e9gler des d\u00e9penses, d\u2019organiser les obligations restant en suspens et d\u2019\u00e9tablir, lorsque cela est appropri\u00e9, des conditions de cl\u00f4ture permettant aux parties de mettre d\u00e9finitivement fin \u00e0 leur relation et d\u2019\u00e9viter de nouvelles controverses \u00e0 l\u2019avenir.<\/p>\n

Bien cl\u00f4turer une op\u00e9ration qui n\u2019a pas fonctionn\u00e9 peut \u00e9galement constituer un bon accord.<\/p>\n

 <\/p>\n

La m\u00e9diation dans les conflits immobiliers : une voie qui m\u00e9rite d\u2019\u00eatre envisag\u00e9e<\/strong><\/p>\n

Nous associons souvent la m\u00e9diation aux conflits familiaux, de voisinage ou professionnels. Pourtant, il existe un champ tr\u00e8s important pour la m\u00e9diation civile, commerciale et immobili\u00e8re<\/strong>. Les difficult\u00e9s rencontr\u00e9es lors d\u2019une vente immobili\u00e8re, les conflits li\u00e9s \u00e0 un contrat d\u2019arrhes, les d\u00e9fauts d\u00e9couverts alors que l\u2019op\u00e9ration est d\u00e9j\u00e0 avanc\u00e9e, les d\u00e9saccords concernant l\u2019\u00e9tat d\u2019un bien immobilier ou les litiges relatifs \u00e0 la cession d\u2019une activit\u00e9 commerciale peuvent porter sur des montants importants et soulever des questions juridiques complexes.<\/p>\n

C\u2019est pr\u00e9cis\u00e9ment pour cette raison qu\u2019il peut \u00eatre pertinent de tenter une n\u00e9gociation structur\u00e9e avant de saisir les tribunaux. La m\u00e9diation ne garantit pas qu\u2019un accord sera trouv\u00e9, mais elle offre quelque chose d\u2019important : la possibilit\u00e9 pour les parties elles-m\u00eames de conserver la ma\u00eetrise de la solution et d\u2019envisager des alternatives qu\u2019un tribunal aurait difficilement la possibilit\u00e9 de leur offrir<\/strong>.<\/p>\n

Dans certains cas, il sera possible de poursuivre la vente en modifiant certaines conditions ; dans d\u2019autres, de ren\u00e9gocier le prix ou de r\u00e9partir le co\u00fbt de certaines interventions ; et il existera \u00e9galement des situations dans lesquelles la meilleure solution pour les parties consistera \u00e0 mettre fin \u00e0 l\u2019op\u00e9ration et \u00e0 convenir ensemble de ses cons\u00e9quences \u00e9conomiques.<\/p>\n

Chaque conflit est diff\u00e9rent. Mais lorsqu\u2019une op\u00e9ration immobili\u00e8re se complique apr\u00e8s la signature d\u2019arrhes, il convient de se rappeler qu\u2019entre accepter une situation que l\u2019on ne souhaite plus et engager directement une proc\u00e9dure judiciaire, il existe \u00e9galement un espace pour n\u00e9gocier<\/strong>.<\/p>\n

Et c\u2019est pr\u00e9cis\u00e9ment l\u2019un des domaines dans lesquels la m\u00e9diation peut apporter le plus de valeur.<\/p>\n

 <\/p>\n

Daniel Sererols Villal\u00f3n<\/strong>
\nAvocat et m\u00e9diateur de conflits<\/strong>
\nM\u00e9diation \u00e0 Barcelone, en Catalogne et dans le reste de l\u2019Espagne<\/p>\n

\ud83d\udcde 661 463 306<\/strong>
\n\u2709\ufe0f daniel@mediadorconflictos.com<\/a><\/strong><\/p>\n

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Lorsque des probl\u00e8mes apparaissent apr\u00e8s la signature des arrhes : la valeur de la m\u00e9diation dans les conflits immobiliers Acheter un local pour d\u00e9marrer ou poursuivre une activit\u00e9 professionnelle repr\u00e9sente bien plus que l\u2019acquisition d\u2019un bien immobilier. Il s\u2019agit bien \u00e9videmment d\u2019un investissement \u00e9conomique, mais…<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":19523,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[70],"tags":[],"class_list":["post-19529","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-mediation-et-conciliation"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/mediadorconflictos.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19529","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/mediadorconflictos.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/mediadorconflictos.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/mediadorconflictos.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/mediadorconflictos.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19529"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/mediadorconflictos.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19529\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":19530,"href":"https:\/\/mediadorconflictos.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19529\/revisions\/19530"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/mediadorconflictos.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/19523"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/mediadorconflictos.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19529"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/mediadorconflictos.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19529"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/mediadorconflictos.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19529"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}