{"id":16624,"date":"2025-11-15T12:38:19","date_gmt":"2025-11-15T11:38:19","guid":{"rendered":"https:\/\/mediadorconflictos.com\/?p=16624"},"modified":"2025-11-15T14:00:18","modified_gmt":"2025-11-15T13:00:18","slug":"statuts-et-le-reglement-de-regime-interieur","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/mediadorconflictos.com\/fr\/statuts-et-le-reglement-de-regime-interieur\/","title":{"rendered":"Statuts et le R\u00e8glement de R\u00e9gime Int\u00e9rieur"},"content":{"rendered":"<h3><strong>Conflits de voisinage, appartements touristiques et activit\u00e9s g\u00eanantes : que peuvent r\u00e9ellement r\u00e9guler les Statuts et le R\u00e8glement de R\u00e9gime Int\u00e9rieur ?<\/strong><\/h3>\n<ol>\n<li><strong> Introduction : pourquoi il est plus important que jamais de r\u00e9glementer la coexistence<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p>Les communaut\u00e9s de propri\u00e9taires sont des espaces o\u00f9 cohabitent des personnes aux rythmes, cultures et besoins tr\u00e8s diff\u00e9rents : appartements touristiques, t\u00e9l\u00e9travail, activit\u00e9s professionnelles, animaux de compagnie, travaux continus, mobilit\u00e9 r\u00e9sidentielle accrue\u2026 tout cela multiplie les conflits.<\/p>\n<p>Cette r\u00e9alit\u00e9 est particuli\u00e8rement intense dans des villes comme Barcelone et L\u2019Hospitalet de Llobregat, o\u00f9 la pression touristique, la densit\u00e9 et la r\u00e9glementation urbanistique (comme le PEUAT \u2013 Plan sp\u00e9cial urbanistique des h\u00e9bergements touristiques) g\u00e9n\u00e8rent des situations de coexistence de plus en plus complexes.<\/p>\n<p>Pour cette raison, la pr\u00e9vention est essentielle. Le meilleur outil pr\u00e9ventif est de disposer de r\u00e8gles internes adapt\u00e9es \u00e0 l\u2019immeuble et approuv\u00e9es par la communaut\u00e9.<\/p>\n<ol start=\"2\">\n<li><strong> Cadre juridique : que dit la Loi sur la Propri\u00e9t\u00e9 Horizontale (LPH)<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p>Les instruments de base sont :<\/p>\n<ul>\n<li>Art. 5 LPH \u2192 Titre constitutif et Statuts.<\/li>\n<li>Art. 6 LPH \u2192 R\u00e8glement de R\u00e9gime Int\u00e9rieur.<\/li>\n<li>Art. 7.2 LPH \u2192 Action en cessation contre les activit\u00e9s g\u00eanantes, nuisibles, insalubres, dangereuses ou illicites.<\/li>\n<li>Art. 17 LPH \u2192 Majorit\u00e9s pour l\u2019adoption des accords.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Aucun de ces documents n\u2019est obligatoire, mais leur absence cr\u00e9e un vide normatif qui rend difficile la coexistence et la gestion des conflits.<\/p>\n<ol start=\"3\">\n<li><strong> Les Statuts : fonction, contenu et validit\u00e9<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p><strong>3.1. Fonction des Statuts<\/strong><\/p>\n<p>Les Statuts \u00e9tablissent l\u2019architecture juridique de la communaut\u00e9 :<\/p>\n<ul>\n<li>limitations d\u2019usage des logements et des locaux,<\/li>\n<li>restrictions des activit\u00e9s professionnelles,<\/li>\n<li>r\u00e9gulation des appartements touristiques (HUT : habitation d\u2019usage touristique),<\/li>\n<li>quotes-parts de participation et charges,<\/li>\n<li>conditions pour r\u00e9aliser des travaux,<\/li>\n<li>usage des \u00e9l\u00e9ments communs.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>3.2. L\u2019unanimit\u00e9 : ce que cela signifie et pourquoi elle est exig\u00e9e<\/strong><\/p>\n<p>Pour approuver ou modifier les Statuts, une unanimit\u00e9 r\u00e9elle est requise (art. 17.6) :<\/p>\n<ul>\n<li>tous doivent voter en faveur,<\/li>\n<li>l\u2019ensemble des coefficients doit atteindre 100 %,<\/li>\n<li>une seule abstention ou un vote contre \u2192 l\u2019accord n\u2019est pas valide.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Pourquoi une telle exigence ?<br \/>\nParce qu\u2019ils r\u00e9gulent des droits essentiels de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<p><strong>Unanimit\u00e9 tacite (art. 17.8 LPH)<\/strong><br \/>\nSi un propri\u00e9taire n\u2019assiste pas \u00e0 l\u2019assembl\u00e9e et ne s\u2019oppose pas dans les 30 jours, son silence vaut vote favorable.<br \/>\nCela \u00e9vite les blocages et facilite la r\u00e9forme des Statuts.<\/p>\n<p><strong>3.3. Exceptions : quand l\u2019unanimit\u00e9 n\u2019est PAS requise<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Interdiction des appartements touristiques \u2192 3\/5 (art. 17.12 LPH).<\/li>\n<li>Accessibilit\u00e9 \u2192 majorit\u00e9 simple.<\/li>\n<li>Am\u00e9liorations \u2192 3\/5.<\/li>\n<li>\u00c9nergie et t\u00e9l\u00e9communications \u2192 majorit\u00e9s sp\u00e9ciales.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>3.4. Jurisprudence pertinente<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>STS 4790\/2024 \u2192 Interdire les HUT requiert 3\/5 et non l\u2019unanimit\u00e9.<\/li>\n<li>Autres d\u00e9cisions \u2192 Les activit\u00e9s professionnelles peuvent \u00eatre limit\u00e9es si elles affectent la coexistence.<\/li>\n<\/ul>\n<ol start=\"4\">\n<li><strong> Le R\u00e8glement de R\u00e9gime Int\u00e9rieur : coexistence quotidienne et majorit\u00e9s<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p><strong>4.1. Fonction du R\u00e8glement<\/strong><\/p>\n<p>Le R\u00e8glement r\u00e9gule la coexistence au quotidien :<\/p>\n<ul>\n<li>bruit, horaires et repos,<\/li>\n<li>zones communes,<\/li>\n<li>animaux de compagnie,<\/li>\n<li>propret\u00e9 et entretien,<\/li>\n<li>visites et livreurs,<\/li>\n<li>mesures de s\u00e9curit\u00e9,<\/li>\n<li>normes de fonctionnement des services.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Il ne peut pas modifier les droits, mais peut r\u00e9guler la coexistence en d\u00e9tail.<\/p>\n<p><strong>4.2. Comment est-il approuv\u00e9 ? Majorit\u00e9 simple<\/strong><\/p>\n<p>(Art. 6 LPH)<\/p>\n<p>Une majorit\u00e9 simple est requise :<\/p>\n<ul>\n<li>plus de votes favorables que d\u00e9favorables,<\/li>\n<li>parmi les pr\u00e9sents et repr\u00e9sent\u00e9s,<\/li>\n<li>les abstentions ne comptent pas.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>4.3. \u201cSelon le contenu\u201d : quand la majorit\u00e9 simple suffit, et quand non<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Si cela r\u00e9gule la coexistence ordinaire \u2192 majorit\u00e9 simple.<\/li>\n<li>Si cela limite des droits ou modifie les usages \u2192 rel\u00e8ve des Statuts \u2192 unanimit\u00e9 ou 3\/5.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>4.BIS. Pourquoi avoir des Statuts et un R\u00e8glement s\u2019il existe d\u00e9j\u00e0 des lois ?<\/strong><\/p>\n<ol>\n<li>La loi fixe des limites, mais ne r\u00e9gule pas la coexistence r\u00e9elle.<\/li>\n<li>Sans Statuts, les usages l\u00e9gaux ne peuvent pas \u00eatre limit\u00e9s.<\/li>\n<li>Sans R\u00e8glement, chacun interpr\u00e8te ce qui est \u201cg\u00eanant\u201d.<\/li>\n<li>Devant un juge, disposer de r\u00e8gles internes renforce la position juridique.<\/li>\n<li>Permet de s\u2019adapter aux r\u00e9alit\u00e9s de villes soumises \u00e0 une forte pression touristique.<\/li>\n<\/ol>\n<ol start=\"5\">\n<li><strong> Cas pratiques que les communaut\u00e9s peuvent r\u00e9guler et g\u00e9rer<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p><strong>5.1. Appartements touristiques (HUT)<\/strong><\/p>\n<p>La communaut\u00e9 peut :<\/p>\n<ul>\n<li>les interdire avec une majorit\u00e9 de 3\/5,<\/li>\n<li>les limiter,<\/li>\n<li>imposer des r\u00e8gles de coexistence.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Comment d\u00e9noncer un HUT ill\u00e9gal ?<\/strong><br \/>\n\u00c0 Barcelone et L\u2019Hospitalet, il existe des canaux d\u2019inspection.<\/p>\n<p>La communaut\u00e9 peut signaler :<\/p>\n<ul>\n<li>bruits,<\/li>\n<li>circulation constante de personnes,<\/li>\n<li>annonces sans num\u00e9ro HUT.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La municipalit\u00e9 peut sanctionner, sceller ou ordonner la cessation.<\/p>\n<p><strong>5.2. Activit\u00e9s professionnelles g\u00eanantes<\/strong><\/p>\n<p>Studios de musique, ateliers, cabinets, petits commerces\u2026<\/p>\n<p>Les Statuts peuvent limiter ou interdire les activit\u00e9s qui affectent la coexistence.<\/p>\n<p><strong>5.2.BIS. Animaux de compagnie et coexistence<\/strong><\/p>\n<p>\u274c Les animaux <strong>ne peuvent PAS<\/strong> \u00eatre interdits de mani\u00e8re absolue<br \/>\nCe serait disproportionn\u00e9 et contraire au droit.<\/p>\n<p>\u2714 Ils peuvent \u00eatre <strong>r\u00e9gul\u00e9s<\/strong> :<\/p>\n<ul>\n<li>animaux tenus en laisse,<\/li>\n<li>hygi\u00e8ne et bruit,<\/li>\n<li>responsabilit\u00e9,<\/li>\n<li>acc\u00e8s limit\u00e9 \u00e0 certaines zones.<\/li>\n<\/ul>\n<p>\u2714 En cas de nuisances graves \u2192 action en cessation (art. 7.2 LPH)<\/p>\n<p>La m\u00e9diation est tr\u00e8s utile dans les conflits li\u00e9s aux animaux.<\/p>\n<p><strong>5.3. Activit\u00e9s illicites : prostitutions et appartements de trafic de drogue<\/strong><\/p>\n<p>La communaut\u00e9 peut agir via :<\/p>\n<ul>\n<li>mise en demeure formelle,<\/li>\n<li>intervention polici\u00e8re et municipale,<\/li>\n<li>action judiciaire en cessation avec mesures conservatoires.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La m\u00e9diation n\u2019est pas applicable dans les cas d\u2019activit\u00e9 illicite.<br \/>\nL\u2019intervention juridique et polici\u00e8re est n\u00e9cessaire.<\/p>\n<p><strong>5.4. Personnes ayant de graves troubles de sant\u00e9 mentale g\u00e9n\u00e9rant du bruit constant<\/strong><\/p>\n<p>Situations tr\u00e8s d\u00e9licates : cris, coups, musique, comportements r\u00e9p\u00e9titifs\u2026<\/p>\n<p>Bien qu\u2019il s\u2019agisse de personnes vuln\u00e9rables, les voisins ont droit au repos et \u00e0 la s\u00e9curit\u00e9.<\/p>\n<p>La communaut\u00e9 peut :<\/p>\n<ol>\n<li>Envoyer une mise en demeure formelle.<\/li>\n<li>Demander une intervention municipale ou polici\u00e8re (protocoles de sant\u00e9 mentale).<\/li>\n<li>Contacter les Services sociaux, \u00e9quipes de crise ou Sant\u00e9 publique.<\/li>\n<li>D\u00e9poser une action en cessation (art. 7.2 LPH) en cas d\u2019atteinte grave.<\/li>\n<\/ol>\n<p>La m\u00e9diation est utile lorsqu\u2019il existe des proches ou des responsables qui peuvent coop\u00e9rer.<br \/>\nElle ne l\u2019est pas en cas de d\u00e9compensation sans soutien.<\/p>\n<p><strong>5.5. \u201cPiso patera\u201d : sur-occupation et insalubrit\u00e9<\/strong><\/p>\n<p>Cohabitation de nombreuses personnes, rotation constante, risque d\u2019incendie, salet\u00e9, bruit\u2026<\/p>\n<p>Les municipalit\u00e9s peuvent agir fermement.<\/p>\n<p>La communaut\u00e9 peut :<\/p>\n<ol>\n<li>Exiger la cessation pour bruit et insalubrit\u00e9.<\/li>\n<li>Signaler aux services municipaux (sur-occupation, salubrit\u00e9, discipline du logement).<\/li>\n<li>Demander l\u2019intervention des services sociaux et de la police.<\/li>\n<li>Engager une action en cessation (art. 7.2 LPH).<\/li>\n<\/ol>\n<p>Ces cas ne sont pas m\u00e9diables, car impliquent souvent des violations graves ou des activit\u00e9s illicites.<\/p>\n<p><strong>5.6. Usage abusif du logement ou de la terrasse pour des activit\u00e9s non autoris\u00e9es (ex. : salon de coiffure)<\/strong><\/p>\n<p>Si quelqu\u2019un utilise un logement ou une terrasse pour :<\/p>\n<ul>\n<li>un salon de coiffure,<\/li>\n<li>un studio de tatouage,<\/li>\n<li>un atelier,<\/li>\n<li>un commerce d\u00e9guis\u00e9\u2026<\/li>\n<\/ul>\n<p>La communaut\u00e9 peut :<\/p>\n<ol>\n<li>Le limiter ou l\u2019interdire dans les Statuts.<\/li>\n<li>Exiger une licence municipale (souvent absente).<\/li>\n<li>Exiger la cessation pour bruit, odeurs ou circulation de clients.<\/li>\n<li>Demander la nullit\u00e9 si cela affecte les \u00e9l\u00e9ments communs.<\/li>\n<li>Activer l\u2019action en cessation (art. 7.2 LPH).<\/li>\n<\/ol>\n<p>La m\u00e9diation peut fonctionner pour des activit\u00e9s l\u00e9gales mais g\u00eanantes (cours, th\u00e9rapies, etc.).<br \/>\nElle n\u2019est pas utile pour des activit\u00e9s ill\u00e9gales ou sans licence.<\/p>\n<p><strong>5.BIS. Que se passe-t-il lorsqu\u2019une personne enfreint les r\u00e8gles ? <\/strong><strong>(Protocole complet)<\/strong><\/p>\n<ol>\n<li>Mise en demeure formelle.<\/li>\n<li>Actions internes (majorit\u00e9 simple) : rapports, demandes, m\u00e9diation, intervention municipale.<\/li>\n<li>Actions judiciaires : cessation, dommages-int\u00e9r\u00eats, mesures conservatoires.<\/li>\n<li>Sanctions municipales.<\/li>\n<li>La m\u00e9diation est recommandable dans la majorit\u00e9 des conflits de voisinage.<\/li>\n<\/ol>\n<ol start=\"6\">\n<li><strong> Normative catalane et municipale<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<ul>\n<li>Loi 18\/2007 du Droit au Logement, arts. 41 et 42.<\/li>\n<li>D\u00e9cret 75\/2020 (HUT).<\/li>\n<li>PEUAT \u00e0 Barcelone.<\/li>\n<li>Ordonnances de civisme et de bruit.<\/li>\n<li>Mesures sp\u00e9cifiques \u00e0 L\u2019Hospitalet contre les HUT ill\u00e9gaux et les \u201cnarcopisos\u201d.<\/li>\n<\/ul>\n<ol start=\"7\">\n<li><strong> Le r\u00f4le du m\u00e9diateur et de l\u2019administrateur<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p>Travailler conjointement permet :<\/p>\n<ul>\n<li>de pr\u00e9venir les conflits,<\/li>\n<li>de r\u00e9diger des r\u00e8gles \u00e9quilibr\u00e9es,<\/li>\n<li>de g\u00e9n\u00e9rer des consensus,<\/li>\n<li>d\u2019appliquer des protocoles,<\/li>\n<li>d\u2019\u00e9viter des litiges inutiles.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La m\u00e9diation de voisinage est l\u2019un des outils les plus efficaces pour restaurer la coexistence en cas de tensions r\u00e9currentes.<\/p>\n<ol start=\"8\">\n<li><strong> Conclusions<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p>Les Statuts et le R\u00e8glement :<\/p>\n<ul>\n<li>ne sont pas une formalit\u00e9,<\/li>\n<li>sont un outil de coexistence,<\/li>\n<li>apportent une s\u00e9curit\u00e9 juridique,<\/li>\n<li>permettent \u00e0 la communaut\u00e9 d\u2019agir,<\/li>\n<li>et constituent la base de la pr\u00e9vention des conflits de voisinage.<\/li>\n<\/ul>\n<ol start=\"9\">\n<li><strong> Contact professionnel<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p><strong>Daniel Sererols Villal\u00f3n<\/strong><br \/>\nM\u00e9diateur de conflits et avocat<br \/>\nSp\u00e9cialiste en m\u00e9diation de voisinage, pr\u00e9vention des conflits et r\u00e9daction de Statuts et R\u00e8glements.<\/p>\n<p>\ud83d\udcde 661 463 306<br \/>\n\ud83d\udce7 daniel@mediadorconflictos.com<br \/>\n\ud83c\udf10 <a href=\"http:\/\/www.mediadorconflictos.com\">www.mediadorconflictos.com<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Conflits de voisinage, appartements touristiques et activit\u00e9s g\u00eanantes : que peuvent r\u00e9ellement r\u00e9guler les Statuts et le R\u00e8glement de R\u00e9gime Int\u00e9rieur ? 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