{"id":13977,"date":"2025-06-04T10:26:45","date_gmt":"2025-06-04T08:26:45","guid":{"rendered":"https:\/\/mediadorconflictos.com\/el-requisito-de-procedibilidad-en-materia-de-vivienda\/"},"modified":"2025-09-29T17:11:24","modified_gmt":"2025-09-29T15:11:24","slug":"la-condition-de-recevabilite-en-matiere-de-logement","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/mediadorconflictos.com\/fr\/la-condition-de-recevabilite-en-matiere-de-logement\/","title":{"rendered":"La condition de recevabilit\u00e9 en mati\u00e8re de logement"},"content":{"rendered":"<h2>La condition de recevabilit\u00e9 en mati\u00e8re de logement : cl\u00e9s juridiques et r\u00e9flexions \u00e0 partir des arr\u00eats du Tribunal constitutionnel 25\/2025 et 26\/2025<\/h2>\n<p>Le 3 juin 2025, j\u2019ai eu l\u2019opportunit\u00e9 d\u2019assister \u00e0 la conf\u00e9rence organis\u00e9e par le Centre ADR de l\u2019ICAB, intitul\u00e9e <em>\u00ab La condition de recevabilit\u00e9 en mati\u00e8re de logement : analyse et effets des arr\u00eats du Tribunal constitutionnel n\u00b0 26\/2025 et 25\/2025 \u00bb<\/em>.<\/p>\n<p>Les interventions d\u2019Isabel Viola Demestre, Vicente P\u00e9rez Daud\u00ed et Eugeni Mart\u00ednez Caparr\u00f3s ont \u00e9t\u00e9 particuli\u00e8rement \u00e9clairantes et ont apport\u00e9 une analyse critique et solidement argument\u00e9e sur une question qui suscite de vifs d\u00e9bats juridiques et sociaux.<\/p>\n<h3>Un probl\u00e8me structurel<\/h3>\n<p>L\u2019Espagne souffre depuis des d\u00e9cennies d\u2019un grave d\u00e9ficit structurel de logements sociaux. La crise financi\u00e8re de 2008, loin d\u2019avoir \u00e9t\u00e9 un tournant, n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9e pour mettre le parc de logements vacants au service de la fonction sociale de la propri\u00e9t\u00e9, consacr\u00e9e \u00e0 l\u2019article <strong>33.2 de la Constitution espagnole<\/strong>.<\/p>\n<p>Le logement, reconnu comme un droit \u00e0 l\u2019article <strong>47 de la Constitution<\/strong>, reste dans la pratique soumis \u00e0 une logique de march\u00e9 sans m\u00e9canismes correcteurs suffisants.<\/p>\n<h3>Droits fondamentaux en conflit<\/h3>\n<p>Ce contexte affecte directement l\u2019\u00e9quilibre entre deux droits fondamentaux :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Le droit \u00e0 une protection juridictionnelle effective (article 24 de la Constitution)<\/strong> pour les demandeurs (en g\u00e9n\u00e9ral les grands propri\u00e9taires recourant aux tribunaux),<\/li>\n<li><strong>Le droit au logement et \u00e0 une vie digne (article 8 de la Convention europ\u00e9enne des droits de l\u2019homme)<\/strong> pour les occupants.<\/li>\n<\/ul>\n<p>L\u2019article <strong>6 de la CEDH<\/strong> prot\u00e8ge \u00e9galement le droit \u00e0 un proc\u00e8s \u00e9quitable. \u00c0 l\u2019\u00e9chelle internationale, le <strong>Comit\u00e9 DESC des Nations Unies<\/strong> a soulign\u00e9 \u00e0 plusieurs reprises que l\u2019Espagne ne respecte pas l\u2019article <strong>11.1 du Pacte international relatif aux droits \u00e9conomiques, sociaux et culturels<\/strong>, faute de garantir un acc\u00e8s effectif \u00e0 un logement convenable.<\/p>\n<h3>Les arr\u00eats du Tribunal constitutionnel 25\/2025 et 26\/2025<\/h3>\n<p>Ces deux d\u00e9cisions examinent la constitutionnalit\u00e9 de l\u2019article <strong>6.7 de la Loi 12\/2023<\/strong> sur le droit au logement, qui imposait certaines conditions de recevabilit\u00e9 dans les proc\u00e9dures judiciaires concernant le logement principal.<\/p>\n<h3>Inconstitutionnalit\u00e9 partielle<\/h3>\n<p>Le Tribunal constitutionnel a d\u00e9clar\u00e9 <strong>inconstitutionnel l\u2019alin\u00e9a c)<\/strong> de l\u2019article 6.7, qui obligeait les grands propri\u00e9taires \u00e0 proposer un contrat de location \u00e0 loyer mod\u00e9r\u00e9 avant d\u2019intenter une action en justice.<\/p>\n<p>Bien que les alin\u00e9as a) et b) n\u2019aient pas \u00e9t\u00e9 annul\u00e9s, ils sont devenus inop\u00e9rants en pratique.<\/p>\n<h4>Conclusion essentielle du Tribunal<\/h4>\n<p><strong>La condition de recevabilit\u00e9 n\u2019est pas inconstitutionnelle en soi<\/strong>, mais <strong>la mani\u00e8re dont elle est impos\u00e9e et la charge de la preuve transf\u00e9r\u00e9e au demandeur portent atteinte au droit \u00e0 une protection juridictionnelle effective (article 24 de la Constitution)<\/strong>.<\/p>\n<h3>La notion de grand propri\u00e9taire : source d\u2019ins\u00e9curit\u00e9 juridique<\/h3>\n<p>L\u2019une des questions les plus controvers\u00e9es est celle de la d\u00e9finition de \u00ab grand propri\u00e9taire \u00bb :<\/p>\n<ul>\n<li>En droit espagnol : l\u2019article <strong>3.k de la Loi 12\/2023<\/strong> d\u00e9finit comme grand propri\u00e9taire toute personne physique ou morale d\u00e9tenant plus de 10 biens immobiliers urbains ou plus de 1 500 m\u00b2 de surface construite.<\/li>\n<li>En droit catalan : l\u2019article <strong>5 de la Loi 24\/2015<\/strong>, modifi\u00e9 par le <strong>D\u00e9cret-loi 17\/2019<\/strong>, repose sur un autre crit\u00e8re. Ce d\u00e9calage provoque des conflits d\u2019interpr\u00e9tation, d\u2019autant que l\u2019article 3.k <strong>ne s\u2019applique pas en Catalogne<\/strong>, comme l\u2019a confirm\u00e9 la jurisprudence du Tribunal constitutionnel.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Cette divergence, combin\u00e9e \u00e0 une technique l\u00e9gislative insuffisante, engendre une ins\u00e9curit\u00e9 juridique et multiplie les contentieux inutiles.<\/p>\n<h3>Que signifie \u201cr\u00e9sidence principale\u201d ? Et \u201csituation de vuln\u00e9rabilit\u00e9\u201d ?<\/h3>\n<p>Les notions de r\u00e9sidence principale et de vuln\u00e9rabilit\u00e9 sont d\u00e9terminantes pour appliquer les mesures de protection ou \u00e9valuer la recevabilit\u00e9 proc\u00e9durale.<\/p>\n<p>Cependant :<\/p>\n<ul>\n<li>L\u2019inscription au registre de la population ne signifie pas toujours que la personne r\u00e9side effectivement dans le logement.<\/li>\n<li>La vuln\u00e9rabilit\u00e9 n\u2019est pas toujours clairement d\u00e9finie ni document\u00e9e.<\/li>\n<li>Les grands propri\u00e9taires n\u2019ont pas acc\u00e8s aux donn\u00e9es sociales, mais doivent n\u00e9anmoins <strong>apporter la preuve d\u2019une situation qu\u2019ils ne peuvent v\u00e9rifier<\/strong>, ce qui remet en cause l\u2019efficacit\u00e9 de la mesure.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Le r\u00f4le des MARD et de la m\u00e9diation<\/h3>\n<p>La condition de recevabilit\u00e9 serait mieux appliqu\u00e9e s\u2019il existait un <strong>mode alternatif de r\u00e9solution des diff\u00e9rends (MARD)<\/strong> sp\u00e9cifique en mati\u00e8re de logement, adapt\u00e9 aux r\u00e9alit\u00e9s sociales et juridiques de chaque situation.<\/p>\n<p><strong>D\u00e9lais actuels<\/strong> (selon la Loi 1\/2025 sur les MARD) :<\/p>\n<ul>\n<li>1 mois pour engager la proc\u00e9dure,<\/li>\n<li>3 mois pour conclure la m\u00e9diation (prolongeable par accord),<\/li>\n<li><strong>Total : 4 mois<\/strong>, ce qui ne constitue pas un d\u00e9lai excessif.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le choix du MARD le plus adapt\u00e9 (m\u00e9diation, conciliation, n\u00e9gociation\u2026) devrait faire partie d\u2019une politique publique globale d\u2019acc\u00e8s \u00e0 la justice.<\/p>\n<h3>Obligations des avocats et r\u00f4le d\u2019Ofideute<\/h3>\n<p>Le <strong>Code d\u00e9ontologique de l\u2019avocat espagnol<\/strong> oblige les avocats \u00e0 :<\/p>\n<ul>\n<li>Informer leurs clients de la possibilit\u00e9 de recourir \u00e0 un MARD,<\/li>\n<li>Tenter une n\u00e9gociation pr\u00e9alable \u00e0 toute proc\u00e9dure judiciaire (<strong>article 21<\/strong>).<\/li>\n<\/ul>\n<p>En Catalogne, le service <strong>Ofideute<\/strong> (g\u00e9r\u00e9 par l\u2019Agence du logement de la Catalogne) agit comme interm\u00e9diaire dans les cas d\u2019impay\u00e9s de loyer ou d\u2019hypoth\u00e8que, en accompagnant, orientant et favorisant les accords extrajudiciaires.<\/p>\n<h3>R\u00e9flexion finale<\/h3>\n<p>Les arr\u00eats <strong>25\/2025<\/strong> et <strong>26\/2025<\/strong> pr\u00e9cisent les limites du pouvoir l\u00e9gislatif en mati\u00e8re d\u2019exigences proc\u00e9durales pr\u00e9alables \u00e0 l\u2019action en justice.<\/p>\n<p>La location sociale n\u2019est pas inconstitutionnelle, mais <strong>l\u2019imposer comme condition proc\u00e9durale l\u2019est<\/strong>, lorsqu\u2019elle est appliqu\u00e9e sans garanties ni proportionnalit\u00e9.<\/p>\n<p>Ces d\u00e9cisions ouvrent la voie \u00e0 un dialogue constructif entre administrations, juristes et acteurs des MARD, afin de d\u00e9finir des m\u00e9canismes pr\u00e9alables efficaces, adapt\u00e9s et respectueux des droits fondamentaux dans les conflits li\u00e9s au logement.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La condition de recevabilit\u00e9 en mati\u00e8re de logement : cl\u00e9s juridiques et r\u00e9flexions \u00e0 partir des arr\u00eats du Tribunal constitutionnel 25\/2025 et 26\/2025 Le 3 juin 2025, j\u2019ai eu l\u2019opportunit\u00e9 d\u2019assister \u00e0 la conf\u00e9rence organis\u00e9e par le Centre ADR de l\u2019ICAB, intitul\u00e9e \u00ab La 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