{"id":19527,"date":"2026-09-05T13:20:03","date_gmt":"2026-09-05T11:20:03","guid":{"rendered":"https:\/\/mediadorconflictos.com\/?p=19527"},"modified":"2026-09-05T13:26:13","modified_gmt":"2026-09-05T11:26:13","slug":"quan-apareixen-problemes-despres-de-signar-les-arres","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/mediadorconflictos.com\/ca\/quan-apareixen-problemes-despres-de-signar-les-arres\/","title":{"rendered":"Quan apareixen problemes despr\u00e9s de signar les arres"},"content":{"rendered":"

Quan apareixen problemes despr\u00e9s de signar les arres: el valor de la mediaci\u00f3 en els conflictes immobiliaris<\/strong><\/h3>\n

Comprar un local per iniciar o continuar una activitat empresarial suposa molt m\u00e9s que adquirir un immoble. Hi ha una inversi\u00f3 econ\u00f2mica, evidentment, per\u00f2 tamb\u00e9 un projecte professional, unes expectatives i, en moltes ocasions, mesos de feina abans d\u2019arribar al moment de la compra.<\/p>\n

Qu\u00e8 passa quan, despr\u00e9s d\u2019haver signat unes arres i haver avan\u00e7at en l\u2019operaci\u00f3, comencen a apar\u00e8ixer problemes importants que el comprador no havia pogut apreciar en les visites realitzades abans de prendre la seva decisi\u00f3?<\/p>\n

\u00c9s una situaci\u00f3 que pot acabar f\u00e0cilment en un conflicte entre comprador i venedor. I es pot complicar encara m\u00e9s quan l\u2019operaci\u00f3 no compr\u00e8n \u00fanicament la compravenda de l\u2019immoble, sin\u00f3 tamb\u00e9 el trasp\u00e0s del negoci que s\u2019hi desenvolupa<\/strong>.<\/p>\n

Recentment he tingut ocasi\u00f3 d\u2019intervenir com a mediador en un conflicte d\u2019aquestes caracter\u00edstiques. Evidentment, per raons de confidencialitat, no entrar\u00e9 en cap dada que permeti identificar les persones, l\u2019establiment o l\u2019operaci\u00f3. Per\u00f2 l\u2019experi\u00e8ncia em sembla interessant per reflexionar sobre un \u00e0mbit en qu\u00e8 la mediaci\u00f3 pot resultar especialment \u00fatil: els conflictes derivats de compravendes immobili\u00e0ries, contractes d\u2019arres i traspassos de negocis<\/strong>.<\/p>\n

 <\/p>\n

Quan una sola operaci\u00f3 cont\u00e9 en realitat dues operacions<\/strong><\/p>\n

El primer element que feia especialment interessant el cas era que existien dues operacions estretament relacionades. D\u2019una banda, s\u2019havia acordat la compravenda d\u2019un local<\/strong> i, de l\u2019altra, la transmissi\u00f3 de l\u2019activitat empresarial<\/strong> que es desenvolupava en aquell establiment, amb les seves instal\u00b7lacions, equipaments i altres elements vinculats al funcionament del negoci.<\/p>\n

Des de la perspectiva del comprador, totes dues coses formaven part d\u2019un mateix projecte: adquirir un establiment en el qual poder continuar desenvolupant una determinada activitat econ\u00f2mica. I aqu\u00ed apareix una q\u00fcesti\u00f3 fonamental, perqu\u00e8 quan alg\u00fa compra un local per destinar-lo a una activitat concreta, l\u2019estat real de l\u2019immoble i de les seves instal\u00b7lacions pot tenir una import\u00e0ncia decisiva. No \u00e9s el mateix comprar un espai buit que adquirir un local associat a un negoci que es pret\u00e9n mantenir en funcionament.<\/p>\n

 <\/p>\n

All\u00f2 que no sempre es veu en les primeres visites<\/strong><\/p>\n

Abans de comprometre\u2019s en la compra d\u2019un immoble, el m\u00e9s habitual \u00e9s visitar-lo, observar-ne l\u2019estat i valorar si respon al que estem buscant. En el cas que serveix de punt de partida per a aquesta reflexi\u00f3 tamb\u00e9 va ser aix\u00ed: el comprador havia visitat l\u2019establiment abans d\u2019avan\u00e7ar en l\u2019operaci\u00f3 i de signar les arres<\/strong>.<\/p>\n

Tanmateix, una visita a un local, fins i tot m\u00e9s d\u2019una, no sempre permet con\u00e8ixer amb profunditat el seu estat real. Va ser posteriorment, a mesura que l\u2019operaci\u00f3 avan\u00e7ava i la part compradora anava entrant amb m\u00e9s freq\u00fc\u00e8ncia a l\u2019establiment, hi romania m\u00e9s temps i coneixia d\u2019una manera molt m\u00e9s directa les seves instal\u00b7lacions i el seu funcionament, quan es van comen\u00e7ar a detectar determinades circumst\u00e0ncies que no s\u2019havien advertit inicialment.<\/p>\n

Precisament una de les particularitats d\u2019aquestes situacions \u00e9s que els problemes poden anar aflorant progressivament. Determinades humitats poden no resultar evidents en les primeres visites; algunes defici\u00e8ncies higi\u00e8niques o de manteniment requereixen un coneixement m\u00e9s detingut de l\u2019establiment, i l\u2019estat real de certes instal\u00b7lacions o elements t\u00e8cnics pot no apreciar-se fins que es comen\u00e7a a observar el seu funcionament i manteniment amb m\u00e9s profunditat.<\/p>\n

En el cas que inspira aquesta reflexi\u00f3 van anar apareixent problemes importants d\u2019humitats, q\u00fcestions sanit\u00e0ries i de manteniment i determinades incid\u00e8ncies relacionades amb instal\u00b7lacions i elements t\u00e8cnics vinculats a l\u2019activitat<\/strong>. El que \u00e9s rellevant, des del punt de vista del conflicte, \u00e9s que aquestes circumst\u00e0ncies no havien estat advertides pel comprador durant les visites pr\u00e8vies i van anar modificant progressivament la percepci\u00f3 que tenia d\u2019all\u00f2 que estava adquirint.<\/p>\n

 <\/p>\n

Quan les arres ja estan signades<\/strong><\/p>\n

El problema adquireix una altra dimensi\u00f3 quan, en comen\u00e7ar a detectar-se aquestes circumst\u00e0ncies, l\u2019operaci\u00f3 ja es troba molt avan\u00e7ada. Pot existir un contracte d\u2019arres<\/strong>, haver-se lliurat una quantitat important de diners i fins i tot haver-se iniciat determinades actuacions encaminades a preparar la futura activitat.<\/p>\n

\u00c9s aleshores quan la percepci\u00f3 de les parts pot comen\u00e7ar a separar-se. El venedor pot considerar que el comprador va visitar l\u2019immoble, coneixia all\u00f2 que estava adquirint i va assumir un comprom\u00eds contractual. El comprador, en canvi, pot entendre que determinades defici\u00e8ncies rellevants no eren apreciables en aquelles visites inicials i que, si hagu\u00e9s conegut pr\u00e8viament la seva veritable dimensi\u00f3 i el cost necessari per solucionar-les, probablement la seva decisi\u00f3 hauria estat diferent.<\/p>\n

Una operaci\u00f3 que fins aquell moment semblava encaminada a tancar-se es pot transformar aix\u00ed en un conflicte en qu\u00e8, a m\u00e9s de les q\u00fcestions econ\u00f2miques, comencen a apar\u00e8ixer diferents interpretacions sobre el que ha succe\u00eft i sobre les obligacions assumides per cada part.<\/p>\n

 <\/p>\n

Vicis ocults i manca de conformitat: la import\u00e0ncia de no treure conclusions precipitades<\/strong><\/p>\n

En situacions d\u2019aquest tipus acostuma a apar\u00e8ixer r\u00e0pidament l\u2019expressi\u00f3 \u00abvicis ocults\u00bb<\/strong>. \u00c9s comprensible, perqu\u00e8 \u00e9s un terme molt conegut quan, despr\u00e9s d\u2019avan\u00e7ar en una compravenda, es descobreixen defectes que no s\u2019havien apreciat anteriorment. Tanmateix, des del punt de vista jur\u00eddic conv\u00e9 ser prudents i analitzar cada situaci\u00f3 concreta.<\/p>\n

Que el comprador descobreixi posteriorment determinats problemes no significa autom\u00e0ticament que existeixi una causa suficient per resoldre l\u2019operaci\u00f3. Caldr\u00e0 estudiar quins defectes existien, des de quan, si es podien detectar raonablement abans de contractar, quina \u00e9s la seva gravetat, qu\u00e8 s\u2019havia pactat, quina informaci\u00f3 s\u2019havia facilitat i fins a quin punt aquestes circumst\u00e0ncies afecten l\u2019\u00fas que es pretenia donar a l\u2019immoble.<\/p>\n

A Catalunya, a m\u00e9s, la regulaci\u00f3 de la compravenda presta una atenci\u00f3 especial al concepte de conformitat del b\u00e9 amb el contracte<\/strong>. Aix\u00f2 obliga a valorar el b\u00e9 lliurat en relaci\u00f3 amb all\u00f2 que s\u2019havia pactat i amb les circumst\u00e0ncies jur\u00eddicament rellevants de l\u2019operaci\u00f3. Davant d\u2019una eventual manca de conformitat poden existir diferents remeis legals i, quan concorrin els requisits exigits, es pot arribar a plantejar la resoluci\u00f3 contractual.<\/p>\n

Per tant, l\u2019exist\u00e8ncia i les conseq\u00fc\u00e8ncies jur\u00eddiques dels defectes hauran de ser valorades pels advocats de les parts i, si el conflicte acaba judicialitzant-se, correspondr\u00e0 finalment als tribunals determinar-ne els efectes.<\/p>\n

El mediador no est\u00e0 per decidir qui t\u00e9 jur\u00eddicament la ra\u00f3. El seu punt de partida \u00e9s un altre: existeix un conflicte, hi ha diferents percepcions sobre el que ha succe\u00eft, pot existir un risc jur\u00eddic i econ\u00f2mic per a les diferents parts i, a m\u00e9s, hi ha una operaci\u00f3 que pot haver deixat de resultar viable en els termes inicialment previstos.<\/p>\n

 <\/p>\n

No totes les arres s\u00f3n iguals: la particularitat a Catalunya<\/strong><\/p>\n

Quan parlem d\u2019un contracte d\u2019arres<\/strong> conv\u00e9 fer una precisi\u00f3 important: no totes les arres tenen necess\u00e0riament la mateixa naturalesa ni produeixen les mateixes conseq\u00fc\u00e8ncies.<\/p>\n

De manera general se sol distingir entre arres confirmat\u00f2ries, arres penitencials i arres penals<\/strong>. Les confirmat\u00f2ries constitueixen essencialment un lliurament a compte del preu i una confirmaci\u00f3 de l\u2019exist\u00e8ncia del contracte. Les penitencials estan vinculades a la possibilitat de desistir de l\u2019operaci\u00f3 assumint les conseq\u00fc\u00e8ncies econ\u00f2miques corresponents. Les denominades arres penals, per la seva banda, compleixen fonamentalment una funci\u00f3 de garantia o penalitzaci\u00f3 davant d\u2019un eventual incompliment, d\u2019acord amb all\u00f2 que s\u2019hagi pactat.<\/p>\n

A Catalunya existeix una particularitat que conv\u00e9 con\u00e8ixer. El Codi civil de Catalunya estableix que el lliurament pel comprador d\u2019una quantitat de diners al venedor s\u2019ent\u00e9n fet com a arres confirmat\u00f2ries, \u00e9s a dir, en senyal de conclusi\u00f3 i a compte del preu de la compravenda<\/strong>. Les arres penitencials, en canvi, s\u2019han de pactar expressament. Si s\u2019han pactat d\u2019aquesta manera, permeten desistir del contracte amb les conseq\u00fc\u00e8ncies econ\u00f2miques legalment establertes: amb car\u00e0cter general, si desisteix el comprador les perd i, si desisteix el venedor, les ha de retornar doblades.<\/p>\n

Per aix\u00f2, quan una compravenda finalment no arriba a formalitzar-se, no n\u2019hi ha prou amb afirmar que \u00abhi havia unes arres\u00bb per saber autom\u00e0ticament qu\u00e8 passar\u00e0 amb els diners lliurats. Cal examinar el contracte, determinar quina naturalesa tenen aquestes arres, con\u00e8ixer la legislaci\u00f3 aplicable i analitzar, sobretot, quina \u00e9s realment la causa per la qual l\u2019operaci\u00f3 no continua.<\/p>\n

 <\/p>\n

Desistir no \u00e9s necess\u00e0riament el mateix que resoldre per un incompliment<\/strong><\/p>\n

Aquest \u00e9s probablement un dels aspectes m\u00e9s interessants quan despr\u00e9s de signar les arres apareixen defectes rellevants.<\/p>\n

Imaginem que el comprador senzillament canvia d\u2019opini\u00f3 i decideix que ja no vol adquirir l\u2019immoble. Si s\u2019havien pactat arres penitencials, entraran en joc les conseq\u00fc\u00e8ncies pr\u00f2pies del desistiment establertes en el contracte i en la legislaci\u00f3 aplicable.<\/p>\n

Per\u00f2 l\u2019escenari pot ser diferent quan el comprador sost\u00e9 que no est\u00e0 abandonant l\u2019operaci\u00f3 per un simple canvi d\u2019opini\u00f3, sin\u00f3 perqu\u00e8 han aparegut defectes preexistents i no apreciats inicialment que, per la seva naturalesa o gravetat, poden afectar substancialment l\u2019objecte de la compravenda o la finalitat per a la qual s\u2019adquiria l\u2019immoble<\/strong>.<\/p>\n

En aquest sup\u00f2sit, la q\u00fcesti\u00f3 jur\u00eddica ja no consisteix \u00fanicament a determinar qu\u00e8 succeeix quan el comprador desisteix. Caldr\u00e0 estudiar si existeix realment una manca de conformitat o un incompliment que permeti exercir algun dels remeis previstos legalment i, si escau, si concorren els requisits necessaris per sol\u00b7licitar la resoluci\u00f3 del contracte i la restituci\u00f3 de les quantitats lliurades.<\/p>\n

Aquesta difer\u00e8ncia \u00e9s fonamental. No \u00e9s necess\u00e0riament el mateix dir \u00abja no vull comprar\u00bb que sostenir \u00abno vull continuar amb l\u2019operaci\u00f3 en aquestes condicions perqu\u00e8 all\u00f2 que se\u2019m lliura presenta defici\u00e8ncies rellevants que no coneixia quan vaig contractar\u00bb.<\/strong><\/p>\n

Naturalment, tampoc n\u2019hi ha prou amb formular aquesta segona afirmaci\u00f3 per tenir autom\u00e0ticament dret a recuperar les arres. Caldr\u00e0 acreditar les circumst\u00e0ncies, valorar-ne la gravetat, determinar si eren conegudes o raonablement detectables i analitzar all\u00f2 que estableixen els contractes. \u00c9s precisament aqu\u00ed on poden sorgir posicions jur\u00eddiques molt diferents entre comprador i venedor.<\/p>\n

 <\/p>\n

Quan el problema no \u00e9s solament el local, sin\u00f3 tamb\u00e9 el negoci<\/strong><\/p>\n

Aquest aspecte resulta especialment rellevant quan, com succe\u00efa en el cas que inspira aquesta reflexi\u00f3, no s\u2019est\u00e0 adquirint \u00fanicament un immoble, sin\u00f3 que existeix tamb\u00e9 un trasp\u00e0s d\u2019una activitat empresarial<\/strong>.<\/p>\n

Les condicions de l\u2019establiment poden tenir aleshores una relaci\u00f3 directa amb la possibilitat de continuar desenvolupant el negoci. Quan comencen a apar\u00e8ixer problemes d\u2019humitats, defici\u00e8ncies higi\u00e8niques, necessitats importants de neteja o sanejament o incid\u00e8ncies relacionades amb instal\u00b7lacions t\u00e8cniques, el comprador deixa de valorar \u00fanicament quant costa adquirir l\u2019immoble. Comen\u00e7a a haver de calcular tamb\u00e9 quants diners addicionals haur\u00e0 d\u2019invertir per posar l\u2019establiment en les condicions necess\u00e0ries per desenvolupar l\u2019activitat que tenia projectada.<\/p>\n

Aquesta nova realitat econ\u00f2mica pot canviar completament la valoraci\u00f3 d\u2019una operaci\u00f3 que, quan es van signar les arres, semblava raonable.<\/p>\n

 <\/p>\n

El cost que apareix despr\u00e9s<\/strong><\/p>\n

Tota inversi\u00f3 empresarial parteix d\u2019uns n\u00fameros. En el c\u00e0lcul inicial es tenen en compte el preu de l\u2019immoble, l\u2019import del trasp\u00e0s, el finan\u00e7ament, els impostos, les possibles adequacions de l\u2019establiment, la maquin\u00e0ria, el personal i el circulant necessari per posar en marxa o continuar l\u2019activitat.<\/p>\n

Quan, despr\u00e9s d\u2019haver fet aquests c\u00e0lculs, comencen a apar\u00e8ixer actuacions que inicialment no estaven previstes, l\u2019equilibri econ\u00f2mic del projecte pot canviar. Una reparaci\u00f3 a\u00efllada potser \u00e9s perfectament assumible, per\u00f2 la situaci\u00f3 \u00e9s diferent quan es van acumulant problemes de naturalesa diversa que obliguen a incrementar progressivament la inversi\u00f3 prevista abans fins i tot d\u2019haver pogut desenvolupar l\u2019activitat en les condicions esperades.<\/p>\n

En aquest moment la q\u00fcesti\u00f3 deixa de ser exclusivament t\u00e8cnica o jur\u00eddica. El comprador ha de valorar si, amb la nova informaci\u00f3 de qu\u00e8 disposa i amb una inversi\u00f3 superior a la inicialment prevista, continua tenint sentit tirar endavant l\u2019operaci\u00f3<\/strong>.<\/p>\n

 <\/p>\n

La p\u00e8rdua de confian\u00e7a tamb\u00e9 forma part del conflicte<\/strong><\/p>\n

Aqu\u00ed entra un element que considero especialment important des de la meva experi\u00e8ncia com a mediador: el component emocional d\u2019una compravenda vinculada a un projecte empresarial<\/strong>.<\/p>\n

Qui compra un local per desenvolupar un negoci no est\u00e0 adquirint nom\u00e9s metres quadrats. Est\u00e0 projectant una activitat, fent n\u00fameros, buscant finan\u00e7ament, pensant en clients, treballadors i prove\u00efdors i, en definitiva, imaginant com ser\u00e0 el seu projecte professional.<\/p>\n

Quan, a mesura que es coneix millor l\u2019establiment, comencen a apar\u00e8ixer diferents problemes que no s\u2019havien previst inicialment, es pot produir un efecte acumulatiu. Una humitat o una reparaci\u00f3 concreta poden tenir una soluci\u00f3 relativament senzilla, per\u00f2 si posteriorment apareixen noves necessitats de manteniment, incid\u00e8ncies en determinades instal\u00b7lacions, q\u00fcestions higi\u00e8niques que s\u2019han de corregir i altres despeses que tampoc no estaven previstes, la percepci\u00f3 global de l\u2019operaci\u00f3 comen\u00e7a a canviar. Ja no es valora cada problema de manera a\u00efllada, sin\u00f3 la suma de tots ells i la incertesa sobre quines altres circumst\u00e0ncies podrien apar\u00e8ixer posteriorment.<\/strong><\/p>\n

\u00c9s aleshores quan es pot produir una p\u00e8rdua de confian\u00e7a en el conjunt de l\u2019operaci\u00f3<\/strong>. Aquest factor emocional no determina, naturalment, les conseq\u00fc\u00e8ncies jur\u00eddiques del contracte, per\u00f2 en una negociaci\u00f3 resulta fonamental entendre\u2019l. Una persona pot haver iniciat una operaci\u00f3 amb molta il\u00b7lusi\u00f3 i convenciment i, despr\u00e9s d\u2019anar descobrint dificultats successives, arribar a la conclusi\u00f3 que ja no vol continuar-hi.<\/p>\n

 <\/p>\n

Qu\u00e8 pot aportar la mediaci\u00f3?<\/strong><\/p>\n

La mediaci\u00f3 permet introduir una perspectiva diferent sense ignorar les posicions jur\u00eddiques de les parts. En lloc de concentrar tota la discussi\u00f3 a determinar qui t\u00e9 ra\u00f3 i qu\u00e8 podria passar si el conflicte acaba davant d\u2019un tribunal, permet analitzar qu\u00e8 necessita cada part en aquell moment i si existeix alguna soluci\u00f3 que faci possible tancar la situaci\u00f3 d\u2019una manera raonable<\/strong>.<\/p>\n

Aix\u00f2 no significa que ning\u00fa hagi de renunciar pr\u00e8viament als seus drets. Al contrari, \u00e9s perfectament compatible amb el fet que comprador i venedor estiguin assessorats pels seus respectius advocats i coneguin quina \u00e9s la seva posici\u00f3 jur\u00eddica, quins arguments poden defensar i quins riscos assumirien si decidissin litigar. Precisament disposar d\u2019aquesta informaci\u00f3 pot ajudar a negociar amb m\u00e9s coneixement de causa.<\/p>\n

La mediaci\u00f3 crea un espai en qu\u00e8 aquesta realitat jur\u00eddica es pot combinar amb altres elements igualment rellevants: el cost econ\u00f2mic de continuar el conflicte, el temps que pot durar un procediment, la incertesa sobre el seu resultat, les inversions addicionals que requereix l\u2019establiment i, especialment, si les parts continuen tenint inter\u00e8s a mantenir l\u2019operaci\u00f3 o prefereixen trobar una f\u00f3rmula que permeti tancar-la<\/strong>.<\/p>\n

 <\/p>\n

Les solucions no han de ser necess\u00e0riament blanques o negres<\/strong><\/p>\n

Un dels avantatges de la mediaci\u00f3 en els conflictes immobiliaris \u00e9s precisament la possibilitat de treballar amb diferents variables. La soluci\u00f3 no s\u2019ha de reduir necess\u00e0riament a continuar exactament en les condicions inicialment pactades o trencar l\u2019operaci\u00f3 i acudir als tribunals.<\/p>\n

Depenent de les circumst\u00e0ncies, es pot negociar una reducci\u00f3 del preu, una compensaci\u00f3 econ\u00f2mica, la realitzaci\u00f3 de determinades reparacions abans de culminar la compravenda, una distribuci\u00f3 dels costos necessaris per adequar l\u2019immoble o una modificaci\u00f3 de les condicions inicialment pactades. I si el comprador ha perdut definitivament l\u2019inter\u00e8s a continuar, tamb\u00e9 es pot explorar una sortida consensuada de l\u2019operaci\u00f3<\/strong>, negociant qu\u00e8 succeeix amb les arres i amb les altres quantitats lliurades i com es liquiden les conseq\u00fc\u00e8ncies econ\u00f2miques i pr\u00e0ctiques del que ha succe\u00eft fins aquell moment.<\/p>\n

En ocasions, l\u2019acord possible no coincideix exactament amb la pretensi\u00f3 inicial de cap de les parts. Tanmateix, pot oferir a totes dues una soluci\u00f3 prou raonable davant del cost, el temps i la incertesa que suposa mantenir obert el conflicte i traslladar-lo als tribunals.<\/p>\n

 <\/p>\n

Quan hi intervenen tres parts<\/strong><\/p>\n

Existeix, a m\u00e9s, una altra caracter\u00edstica especialment interessant en determinades operacions immobili\u00e0ries. Quan es combinen la compravenda de l\u2019immoble i el trasp\u00e0s del negoci<\/strong>, pot ser que no hi intervinguin nom\u00e9s comprador i venedor, sin\u00f3 diferents persones o societats amb interessos diferents: qui adquireix, qui transmet l\u2019immoble i qui transmet l\u2019activitat empresarial.<\/p>\n

Ens trobem aleshores davant d\u2019un conflicte a tres bandes<\/strong>, en qu\u00e8 no necess\u00e0riament coincideixen tots els interessos. Una determinada quantitat econ\u00f2mica pot estar vinculada a la compravenda de l\u2019immoble i una altra al trasp\u00e0s; una incid\u00e8ncia pot afectar fonamentalment el local i una altra les instal\u00b7lacions o els elements relacionats amb l\u2019activitat. Una soluci\u00f3 acceptable per a dues de les parts pot, a m\u00e9s, no resultar satisfact\u00f2ria per a la tercera.<\/p>\n

Precisament en aquest tipus de situacions la mediaci\u00f3 pot aportar una visi\u00f3 global. En lloc de fragmentar el problema en diferents relacions contractuals i reclamacions, permet analitzar el conjunt de l\u2019operaci\u00f3 i les conseq\u00fc\u00e8ncies que tindria per a tothom qualsevol soluci\u00f3 que es plantegi<\/strong>.<\/p>\n

 <\/p>\n

Mediador i advocats: funcions diferents i complement\u00e0ries<\/strong><\/p>\n

En aquest tipus de conflictes considero especialment important explicar quin \u00e9s el paper de cada professional. El mediador no substitueix l\u2019advocat de cap de les parts<\/strong>, ni ha de ser qui determini si jur\u00eddicament existeix una manca de conformitat, quina \u00e9s la interpretaci\u00f3 correcta del contracte d\u2019arres o quines responsabilitats corresponen a cada intervinent.<\/p>\n

Correspon als advocats estudiar els contractes, valorar les proves disponibles, analitzar els possibles incompliments i assessorar els seus clients sobre els seus drets, obligacions i riscos. El mediador treballa en un altre terreny: ajuda a ordenar el conflicte, facilita la comunicaci\u00f3 entre les parts, identifica els seus interessos reals i explora amb elles les diferents alternatives que podrien permetre arribar a un acord.<\/p>\n

Per aix\u00f2, en operacions immobili\u00e0ries d\u2019una certa complexitat, advocats i mediador poden desenvolupar funcions perfectament complement\u00e0ries. Els advocats ajuden cada part a con\u00e8ixer la seva posici\u00f3 jur\u00eddica i la mediaci\u00f3 permet treballar sobre les possibilitats reals d\u2019acord que existeixen a partir d\u2019aquestes posicions.<\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

El valor de tancar b\u00e9 una operaci\u00f3 que no ha funcionat<\/strong><\/p>\n

No totes les compravendes acaben com les parts havien imaginat inicialment i no totes les operacions que es frustren han d\u2019acabar necess\u00e0riament en un judici. En ocasions, la veritable soluci\u00f3 no consisteix a intentar mantenir a qualsevol preu una operaci\u00f3 en qu\u00e8 s\u2019ha perdut la confian\u00e7a, sin\u00f3 a trobar una manera raonable de tancar-la<\/strong>.<\/p>\n

Aix\u00f2 pot implicar negociar quantitats econ\u00f2miques, determinar qu\u00e8 succeeix amb les arres, retornar claus o b\u00e9ns, liquidar despeses, ordenar les obligacions pendents i establir, quan sigui procedent, unes condicions de finalitzaci\u00f3 que permetin a les parts donar per acabada la seva relaci\u00f3 i evitar noves controv\u00e8rsies en el futur.<\/p>\n

Tancar correctament una operaci\u00f3 que no ha funcionat tamb\u00e9 pot ser un bon acord.<\/p>\n

 <\/p>\n

Mediaci\u00f3 en conflictes immobiliaris: una via que mereix ser considerada<\/strong><\/p>\n

Sovint relacionem la mediaci\u00f3 amb conflictes familiars, ve\u00efnals o laborals. Tanmateix, existeix un camp molt important per a la mediaci\u00f3 civil, mercantil i immobili\u00e0ria<\/strong>. Els problemes en una compravenda, els conflictes derivats d\u2019un contracte d\u2019arres, els defectes descoberts quan l\u2019operaci\u00f3 ja est\u00e0 avan\u00e7ada, els desacords sobre l\u2019estat d\u2019un immoble o les controv\u00e8rsies relacionades amb el trasp\u00e0s d\u2019un negoci poden implicar quantitats econ\u00f2miques importants i situacions jur\u00eddicament complexes.<\/p>\n

Precisament per aix\u00f2 pot tenir sentit intentar una negociaci\u00f3 estructurada abans d\u2019acudir als tribunals. La mediaci\u00f3 no garanteix que existeixi un acord, per\u00f2 ofereix una cosa important: la possibilitat que les mateixes parts mantinguin el control sobre la soluci\u00f3 i puguin valorar alternatives que dif\u00edcilment tindria al seu abast un tribunal<\/strong>.<\/p>\n

En alguns casos ser\u00e0 possible continuar amb la compravenda modificant determinades condicions; en altres, renegociar el preu o distribuir el cost de determinades actuacions; i hi haur\u00e0 situacions en qu\u00e8 la millor soluci\u00f3 per a les parts sigui deixar sense efecte l\u2019operaci\u00f3 i acordar-ne les conseq\u00fc\u00e8ncies econ\u00f2miques.<\/p>\n

Cada conflicte \u00e9s diferent. Per\u00f2 quan una operaci\u00f3 immobili\u00e0ria es complica despr\u00e9s d\u2019haver signat unes arres, conv\u00e9 recordar que entre acceptar una situaci\u00f3 que ja no es desitja i iniciar directament un procediment judicial existeix tamb\u00e9 un espai per negociar<\/strong>.<\/p>\n

I aquest \u00e9s, precisament, un dels espais en qu\u00e8 la mediaci\u00f3 pot aportar m\u00e9s valor.<\/p>\n

 <\/p>\n

Daniel Sererols Villal\u00f3n<\/strong>
\nAdvocat i mediador de conflictes<\/strong>
\nMediaci\u00f3 a Barcelona, Catalunya i la resta d\u2019Espanya<\/p>\n

\ud83d\udcde 661 463 306<\/strong>
\n\u2709\ufe0f daniel@mediadorconflictos.com<\/a><\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Quan apareixen problemes despr\u00e9s de signar les arres: el valor de la mediaci\u00f3 en els conflictes immobiliaris Comprar un local per iniciar o continuar una activitat empresarial suposa molt m\u00e9s que adquirir un immoble. Hi ha una inversi\u00f3 econ\u00f2mica, evidentment, per\u00f2 tamb\u00e9 un projecte professional,…<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":19521,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[53],"tags":[],"class_list":["post-19527","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-mediacio-i-conciliacio"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/mediadorconflictos.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19527","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/mediadorconflictos.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/mediadorconflictos.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/mediadorconflictos.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/mediadorconflictos.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19527"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/mediadorconflictos.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19527\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":19528,"href":"https:\/\/mediadorconflictos.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19527\/revisions\/19528"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/mediadorconflictos.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media\/19521"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/mediadorconflictos.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19527"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/mediadorconflictos.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19527"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/mediadorconflictos.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19527"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}