04 juny El requisit de procedibilitat en matèria d’habitatge

El requisit de procedibilitat en matèria d’habitatge: claus jurídiques i reflexions arran de les sentències del Tribunal Constitucional 25/2025 i 26/2025

El 3 de juny de 2025 vaig tenir l’oportunitat d’assistir a la conferència organitzada pel Centre ADR de l’ICAB titulada “El requisit de procedibilitat en temes d’habitatge: Anàlisi i efectes de les sentències del Ple del Tribunal Constitucional núm. 26/2025 i 25/2025”. Les ponències d’Isabel Viola Demestre, Vicente Pérez Daudí i Eugeni Martínez Caparrós van ser especialment aclaridores i van aportar una mirada crítica i ben fonamentada sobre una qüestió que genera intensos debats jurídics i socials.

Un problema estructural

Espanya arrossega des de fa dècades un greu dèficit estructural d’habitatge social. La crisi financera del 2008, lluny de ser un punt d’inflexió, no es va aprofitar per posar el parc d’habitatges buits al servei de la funció social de la propietat, consagrada a l’article 33.2 de la Constitució Espanyola. L’habitatge, reconegut com a dret a l’article 47 CE, continua, en la pràctica, sotmès a una lògica de mercat sense suficients mecanismes de correcció.

Drets fonamentals en conflicte

Aquest context afecta directament l’equilibri entre dos drets fonamentals:

• El dret a la tutela judicial efectiva (article 24 CE) per part dels demandants (generalment grans tenidors que acudeixen a la via judicial),
• I el dret a l’habitatge i a una vida digna (article 8 del Conveni Europeu de Drets Humans) per part dels ocupants.

En particular, l’article 6 del CEDH protegeix també el dret a un procés equitatiu. A escala internacional, el Comitè DESC de Nacions Unides ha reiterat que Espanya incompleix l’article 11.1 del Pacte Internacional de Drets Econòmics, Socials i Culturals, en no garantir efectivament l’accés a un habitatge adequat.

Les sentències del Tribunal Constitucional 25/2025 i 26/2025

Ambdues resolucions analitzen la constitucionalitat de l’article 6.7 de la Llei estatal pel Dret a l’Habitatge (Llei 12/2023), que imposava determinats requisits de procedibilitat en procediments judicials relacionats amb l’habitatge habitual.

Inconstitucionalitat parcial

El Ple del TC ha declarat inconstitucional l’apartat c) de l’article 6.7, que exigia, abans de presentar demanda, que els grans tenidors oferissin una proposta de lloguer social. Tot i que els apartats a) i b) no han estat anul·lats, en la pràctica són inoperants.

Conclusió clau del TC

El requisit de procedibilitat no és inconstitucional per si mateix, però la forma concreta en què s’imposa i la càrrega probatòria que exigeix al demandant vulnera la tutela judicial efectiva (article 24 CE).

Definició de gran tenidor: inseguretat jurídica

Un dels punts més controvertits és la definició de gran tenidor:

• En el dret estatal: l’article 3.k de la Llei 12/2023 defineix com a gran tenidor la persona física o jurídica titular de més de 10 immobles urbans o d’una superfície construïda superior a 1.500 m².
• En el dret català: l’article 5 de la Llei catalana 24/2015, reformat pel Decret llei 17/2019, fixa un altre criteri i genera conflictes interpretatius, especialment perquè l’article 3.k de la llei estatal no és aplicable a Catalunya, segons el TC i la jurisprudència autonòmica.

Aquesta divergència, sumada a una tècnica legislativa deficient, provoca inseguretat jurídica i litigació innecessària.

Què s’entén per habitatge habitual? I per vulnerabilitat?

Els conceptes d'”habitatge habitual” i de “persona vulnerable” són determinants per a l’aplicació de mesures de protecció o requisits de procedibilitat. Tanmateix:

• Estar empadronat no és equivalent a residir efectivament a l’immoble.
• La condició de vulnerabilitat no sempre està clarament definida ni documentada.
• Els grans tenidors no tenen accés a dades socials, per la qual cosa se’ls imposa una càrrega probatòria inassumible, fet que també qüestiona l’eficàcia del requisit.

El paper dels MASC i la mediació

El requisit de procedibilitat podria gestionar-se amb més eficàcia si existís un MASC específic per a temes d’habitatge, adaptat a la realitat social i jurídica de cada cas.

Terminis actuals (segons la Llei 1/2025 reguladora dels MASC):

• 1 mes per iniciar el procediment,
• 3 mesos per concloure la mediació (prorrogable per acord),
• Total: 4 mesos, que no suposen una demora excessiva.

L’elecció del MASC més adient (mediació, conciliació, negociació, etc.) hauria de formar part d’una política pública integral d’accés a la justícia.

Obligacions de l’advocacia i el paper d’Ofideute

El Codi Deontològic de l’Advocacia Espanyola obliga els lletrats a:

• Informar el seu client sobre la possibilitat d’acudir a un MASC.
• Intentar negociar abans d’acudir als tribunals (article 21).

A Catalunya, el servei Ofideute (de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya) actua com a intermediador en conflictes per impagament de lloguer o hipoteca, assessorant, derivant i promovent acords extrajudicials.

Reflexió final

Les sentències 25/2025 i 26/2025 clarifiquen els límits del legislador a l’hora d’imposar requisits previs a la interposició de demandes judicials. El lloguer social no és inconstitucional, però imposar-lo com a requisit processal sí que ho és si no s’estableix amb garanties ni proporcionalitat.

S’obre la porta a un debat constructiu entre administracions, juristes i operadors MASC sobre com articular mecanismes previs i adequats per resoldre els conflictes d’habitatge sense vulnerar drets fonamentals.